租赁合同找律师，疫情影响下，租赁双方可以解除租赁合同吗？违约责任该如何承担？

青春才几年，疫情占三年！

这是最近网友对各地再次爆发疫情发出的无奈感慨。

在广东，深圳、东莞疫情比较严重，几乎处于封城状态。

公司不得不安排员工居家办公，商铺也不得不暂时停业。受疫情影响，除了劳动用工这方面问题，广大承租人也陷入了“愁苦”的状态，不知疫情还要持续多久，一天天没有营业收入，租金还要交。

出租人也在想，时间一长，租客交不上租金咋办......

2020年初，作者写过一篇文章《疫情下，房屋租赁合同履行应注意的问题》，里面讲过，除了减免租金争议，还有因解除租赁合同产生的违约责任承担问题。

疫情在2019年年底至2020年年初爆发最为严重，两年多的时间过去了，实践中已经出现了大量的案例。

本文就梳理了租赁双方是否有权解除租赁合同的案例两则，以供租赁双方在处理租赁关系时作为参考。

01

出租人无权要求解除租赁合同：承租人逾期支付租金系受疫情影响，商铺恢复使用后又继续缴纳租金，逾期支付租金行为并不能导致合同目的不能实现，故出租人要求解除租赁合同的请求不予支持。

原告（反诉被告）：陈某

被告（反诉原告）：M公司

陈某起诉要求被告M公司继续履行租赁合同，免除2020年2月至2020年5月的全部租金（已缴纳2020年3月、4月租金）；减免商铺租金至每月16000元（从2020年6月起至2023年8月31日止）。

M公司反诉主张解除与原告签订的租赁合同，原告交还租赁房屋；原告支付2020年5月至9月的场地占用费共计230919元并支付违约金。

法院认为：关于被告以原告拖欠租金构成根本违约为由要求解除租赁合同的问题。从涉案租赁合同的整体履行情况看，原告在新冠疫情爆发前，无违约支付租金的情况，由此表明，原告并无主观拖欠租金的恶意。新冠疫情发生后，确实对包括原告经营的服装销售在内的行业有一定影响，原告因其向被告提出的减租申请未通过而未支付租金，结合原告于2020年9月为继续履行合同而主动支付了当月租金，且在被告对涉案商铺恢复供电后每月均有依约支付租金的情况，原告逾期支付2020年5月至8月租金的行为并未导致涉案租赁合同目的无法实现，故被告要求解除租赁合同依据不足，本院不予支持。

关于租金问题，因被告确认实际已免除了原告2020年2月的租金，本院不再处理。对于2020年3月至5月的租金，法院认为因新冠××采取的防控措施也未导致涉案商铺在上述期间无法使用涉案商铺，现原告以新冠××引起的不可抗力为由要求免除2020年3月至5月的租金及减少涉案商铺自2020年6月至2023年8月31日的租金，缺乏理据，本院不予支持。

考虑到原告和被告双方均对2020年5月24日至9月16日期间的上锁和停电状况存在错过，本院酌定原告按合同约定租金标准的50%向被告支付上述期间的租金。原告已缴纳9月租金， 故原告应向被告支付2020年5月1日-2020年8月31日租金共计48711.2元。

双方不服，均提起上诉。

二审法院认为M公司主张解除租赁合同依据不足，理由同一审法院。

关于陈某是否应支付2020年5月24日至9月16日期间租金的问题。陈某未按期支付租金，确有疫情原因导致，合同双方当事人应协商解决分歧。在M公司无权解除合同的情况下，M公司采取断电、上锁等方式，M公司虽在2020年6月12日开锁，但仍然不予供电，截至2020年9月17日才恢复供电M公司在该期间的行为已严重影响陈某经营，其未提供适租房屋，已构成违约，2020年5月24日至9月16日期间的租金应予以免除。最终判决陈某应向M公司支付租金4748.5元。

02

承租人要求解除租赁合同应承担违约责任：疫情对合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，承租人要求解除合同的理由不成立，应承担违约责任。考虑涉案合同的解除主要受疫情防控影响，出租人向承租人退还一半的押金，符合公平原则。

原告（反诉被告）：何某（出租人）

被告（反诉原告）：林某（承租人）

何某起诉要求林某支付2020年2月-2020年8月份租金共计24000元。

林某反诉称，双方的租赁合同已于2020年5月10日解除，何某应退还押金8000元押金及利息。

法院认为：纵观疫情期间的政府文件，疫情的发生虽属不可抗力，政府亦采取了全国性的防控措施，在2020年1月28日广东省也因应本省的疫情情况研究下发《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。从被告提供的《通知》亦可知，涉案商铺所在的大厦于2020年3月2日开始启市。可见在政府倡导有序复工复产的情况下，至少在3月2日被告已可以开始营业。

而从聊天记录看，作为出租方的原告亦积极提供优惠为作为承租方的被告提供便利。综合上述因素，本院认为疫情对合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，被告据此作为解除合同的理由不成立。其次，根据双方的聊天记录显示，被告在2020年5月9日向原告发出搬离商铺交还钥匙即解除合同的意思表示，原告于2020年5月10日询问商铺何时交还。可认定合同于2020年5月10日解除，但被告在合同可继续履行的情况下要求解除合同的行为为违约解除。

根据双方的聊天记录显示，被告在2020年5月15日依约到场交还钥匙，但原告未依约到场。故对被告主张钥匙已交还管理处、涉案房屋已于当天交付的意见，本院予以采信。原告主张房屋一直未交付的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，被告应向原告支付2020年2月10日起至2020年5月15日的租金。

再次，基于被告要求减免租金，原告在2020年4月27日微信聊天中表示“说好了给你减免两个月租金”。视为双方协商一致，原告免除被告两个月租金。则被告应向原告支付2020年4月10日起至2020年5月15日的租金。

最后，2020年2月24日9时起，我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，二级响应开始各项经营开始逐步恢复。由此可见，被告承租作经营用途的涉案商铺，将受突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等因素的影响。因此依据公平原则，对2020年4月10日至2020年5月8日（即疫情二级响应防控期间）的租金，本院酌定被告按合同约定租金标准的70%向原告支付。2020年5月9日至2020年5月15日的租金，被告仍应按合同约定租金标准的支付。

关于逾期利息及押金。涉案合同的解除主要受疫情防控影响，致使双方对减免租金产生争议，故涉案合同的解除不可完全归责于被告，被告迟延支付租金并非恶意。故对于原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。如前所述原因，原告应向被告退回押金的一半符合公平原则。被告要求退回全部押金及支付押金利息，本院不予支持。

结语

实务中，如果受疫情影响，在承租人没有按期支付租金的情况下，出租人提出解除租赁合同的话，如果承租人不同意，法院一般不会轻易判决合同解除。除非承租人有其他导致合同解除的行为发生。

如果承租人提出解除合同，法院一般支持。因为如果承租人坚持不肯履行，合同目的难以实现。不过，承租人需要承担违约责任。只是因为受疫情影响，法院会适当减轻承租人的违约责任。像第二个案例，法院判决出租人可没收一半的押金，另一半应当退还。

实践中，租赁双方一般是已经没有再履行租赁合同的情况下（承租人搬离、出租人收回店铺），出租人去起诉要求承租人缴纳未缴纳租金，或者是承租人起诉出租人返还押金。这时法院会视为双方租赁合同已经解除。

不知深圳东莞这次疫情会持续多久，租赁双方如果能在纠纷到来前了解实务中的裁判规则，无疑有助于与对方谈判协商，及时采取合理对策降低自身损失。