买法拍房需要找律师嘛，法拍房按揭贷款最全流程是什么

随着司法拍卖的普及和越来越多的人参与，法拍房可直接申请一键贷款的城市越来越多了，但并非所有住宅都能贷款，这一点，可以在法院的拍卖公告里看到。

竞买人与辅拍机构经过千辛万苦去竞标法拍房，得标后要到支持这类司法拍卖房贷的银行贷款，虽可以提前沟通，但银行按揭贷不贷得下来，还是不一定的，找到正规的贷款渠道是至关重要的。

从现在起到2022年初，法拍房的按揭贷款能不能及时放款会成为重头关注的事项。银行已经对个人按揭贷款、涉房贷款、个人信用贷款和消费贷严格监管并收紧，由于部分城市房价过热、房地产信贷规模过高，监管部门已经对房地产贷款业务进行专项检查，银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为将面临严格处罚。

在竞买法拍房的时候我们总是会碰到很多问题：

1、按揭具体怎么做的？

2、为了确保及时放款，购买人需要参与的工作有哪些？

3、为了尾款日之前放款到位，要提前做哪些准备？

4、如果尾款日之前，放不下来怎么办？

法拍房付款时间

付尾款时间及承担悔拍提示一般都会在拍卖公告里，公示出来

用一个简单直观的案例说明：

• 拍卖结束时间是11月1日10点后开始5分钟倒计时，价高者得标（如果有人参拍）
• 得标人需要在11月11日16:00前付全款到法院指定帐户，包括所申请的按揭贷款。

简单来说，这套法拍房：

• 11月1日为得标日；
• 11月11日为尾款日，必须全款缴入到法院，无论是贷款还是自有全款资金；
• 得标日+尾款日+中间5个工作日，共7个工作日，这就是申请按揭贷款以及放款的全部时间！

如果法院的付款期7个工作日还算是比较充裕的，有不少房子只有5-7个付款自然日。时间短到让人感到焦虑，先来学习一下怎样才能及时拿到银行放款。

法拍房贷款流程

梳理一下从得标到放款前我们一定要完成的工作时间节点：

• 11月1日得标，恭喜（不过这只是漫漫购房路第一步，时间紧凑，全力配合）
• 11月1日到银行签贷款合同，前提是在参拍前15天左右已在某银行做过预审，且需要的所有材料在得标前已备好，这样才能在这么短的时间内去签约并进入到正式审核。（小提示：深圳法拍房属于限购房产，还必须确认购房资格，同时贷款资质直接可以用的情况下哦~但真正完全符合的人不足10%）
• 如要在11月11日16:00前付全款，最好在11月9日前就放款，也就是得标第7个工作日
• 深圳法拍房按揭放款的前提条件是银行准入的融资担保公司要出一个担保承诺函的文书，拿到担保函后需要1~2天放款，11月07日前出担保函才较合理，也就是得标第5个工作日前
• 银行正式审批通知下来前需要拿到担保公司正式担保函，而这个正式审批是需要首付款付完+所有材料齐全才能出正式审批函，最最快是上午全到下午出，相对安全的情况是留足2~3个工作日，也就是说11月5号前把首付款+贷款审批需要的所有材料都全部到位，也就是说得标3天内要首付款+贷款所需全部材料要全部办妥，并提交给银行。
• 作为竞买人，需要参与哪些重要流程？

重要流程小本本记好：

• 参拍前2周提供真实的材料，完成贷款预审；
• 得标当天，最晚第2天，在已完成预审的银行签定贷款合同，华致信地产按揭金融部会在得标当天发一份贷款所需的材料清单给到你，按清单准备好所有的原件+复印件，到指定银行签约；
• 11月5日把首付转入法院帐户，提交转账支付的首付凭证给银行；
• 11月7日，当担保函出来后，第一时间付担保费到担保公司，开始走放款流程；
• 其它的工作就交给华致信专业团队；
• 11月9日注意手机短信，下午4~5点如果还没收到放款信息，要及时通知我们；
• 11月11日，节假日加班放款，整天注意银行放款短信，下午3点后还没有收到，请立即通知我们，争取在下午4~5点前放款。

申请贷款需准备的资料：

• 身份证、户口本、在深圳工作或居住证明（非户籍人士）、婚姻证明，如为已婚者，提供夫妻双方资料；
• 首付款证明（保证金和其余首付款）；
• 收入证明、近一年银行账务流水、其他资产证明（如有，车，股票，保险理财越多越好）；
• 标的房产评估报告，必须符合银行准入的评估公司。
• 是否能及时放款

尾款日之前真的来得及放款吗？

如果在参拍之前没有任何准备，得标后才着手贷款相关的事，是肯定来不及的。

因此，一定要给自己划一条红线，如果在参拍前没有把申请贷款所需要的材料送至银行进行预审，并获得审批人员的明确答复，最好别参拍。

如果执意在没有做好这些准备前参拍，又只准备了首付资金，另外的钱一定是银行贷款所得的，不建议客户进行参拍。

要怎么样做，才来得及？

参拍之前，到银行预审的时候，带着你们真实的征信+资产证明及流水+拟拍卖房屋信息去。

如果你的方案比较复杂，流水不够，可能需要补充，相关材料也一并准备好，找到做法拍房按揭贷款至少10个案子以上的操作员，请他为你做一个预审。

要得到的结果是：最高贷款额度是多少，利率以及可贷年限，另外，如果还需要做补充的，需要补充的具体是什么，包括准备工作的操作细则。

在拿到预审结果后，可以相对安心的去参拍了。如果你找的人是比较靠谱，又是有实战经验的人审核的话，一般都能及时放款的。

不过你找的银行审核人员经验是否丰富，很关键的哦！现在预审的结果与最终的审批结果最好没差别，如果有的话，最好在5%左右。

特别提醒：

每年最后几个月是不太好放款的，如年底，每年各大银行的考核点，还有就是银行资金紧张的时候，每年这些时间点有相同的也有不同的，需要收集当时的信息，做出判断。

如果是遇到了比较不好放款的时间段，最好提前15~30天做方案，并做好备案。

如果放不下来怎么办？

就算我们准备做得非常的好，也是有可能放不下来的。

在银行资金非常紧张时最容易发生，每年的12月是最最容易发生的，还有就是每年调整银行政策时也会发生，以及资金紧张时的月末及年度考核季的最后一个月，不同的银行有些时间点是不同的。

如果我们都好好的做了预审，或因为付款时间只有3~5天来不及，或因为银行资金紧张，或因银行政策的调整，导致我们没有办法及时放款，我们要怎么办呢？

应对方案1

与法院协商延迟付款时间。但这并不是每个法院都会允许，公告里已经写明。

这里怎么去申请，在什么时候去申请，怎么与法院沟通，怎样沟通，都是有一定的技术及一定的资源储备才比较好办事。

如果我们运气不错，法官愿意再给7天或15天的付款期，那就可以及时放款了！

应对方案2

如果法院不同意延迟付款，我们需要求助正规金融机构先垫付贷款部分资金，之后不动产登记证过户下来后，同意协助将房产重新办理房产红本抵押贷款，归还垫资公司的借款。

如得到垫资金融机构同意配合的情况下，我们还可以申请装修贷款或者信用类贷款。

如果出现意外情况，出现办证疑问或者过户难点，那就真的真的麻烦大了，需要承担高额的垫资成本，关于这点，该如何应对可以咨询我们。

法拍房的贷款是投资法拍资产配置的一种重要环节，我们需要有这种意识：让投资资金为我们工作，而不是让我们为资金工作。法拍资产配置需要建立在灵活、现实、充分的准备以及自知之明的基础上，防止执迷于少数几种资产类型和投资方法。-

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