成都找拆迁律师，成都购买法拍房的经历

“房住不炒”一直是党中央顶层设计，尽管成都近年来也一直坚持这样的定位，但仍不能完全截断当地资金对楼市的火热追捧，很多人将“摇号”购房看作改变命运的赚钱捷径。

2月14日，成都高新区一套高级住宅通过司法拍卖，最终以超过1100万元的价格成交。

证券时报·e公司记者了解到，这套房源于2020年12月“摇号”销售，当时同户型房源最高售价在630万元左右。2021年6月29日，这套房源才完成备案，目前还属于在建工程，尚未交房。换句话说，成都这套豪宅业主还未经“过手”，就在短短8个月时间里，轻松赚得超过500万元的溢价。

超过2万人围观拍卖

回溯到2020年12月18日，时隔4年时间，成都万科公园5号终于再度取证，一次性推出了16栋、9-22F住宅，共831套、配置189㎡、215㎡、260㎡三种户型，带精装均价2.42万/㎡，套均总价约527万。

这个价位对北上广深居民而言，不算有多么出彩，但对成都人民来讲，万科公园五号实属豪宅项目。但在项目刚取证的几天里，各大都在微信群闲聊——你去摇公园五号了？

彼时，参与该楼盘的摇号购房符合条件入围人数达到1753人，1748家无房刚需家庭报名，另有5户棚改居民。按照当时成都摇号购房规则，以具备项目所属行政区、当地社保等条件来排序，位列刚需无房第一位的购房者连续缴纳社保时间长达320个月（约27年）。

为什么这么火？

客观层面来看，高新大源、顶级的教育资源加持、醇熟配套以及与周边二手房的价差，构成了该楼盘项目备受市场追捧的四大元素；但实事求是讲，在成都能买得起500多万住宅的人群并不多，而这1700多名购房者并非真的无房可住，而是大多冲着这巨大的新旧房“剪刀差”而来，当时项目附近二手房市场价就在3万元左右。在巨大利益预期的驱动之下，豪宅也成了爆款产品。

再回到2022年2月14日，阿里司法拍卖平台完成一笔竞拍交易，一座位于“成都市高新区天府一街1366号22栋1单元4层401号”的住宅是此次拍卖标的。

根据拍卖资料显示，上述住宅位于成都万科公园五号小区，该房产备案时间为2021年6月29日（备案号：3458962），建筑面积达到258.55㎡。根据安排，该房产市场估价880万元，起拍价为780万元，保证金为78万元，增价幅度为0.5万元(及其整倍数）。

证券时报·e公司记者了解到，此次参与拍卖的房产目前为在建工程，尚未交房，竞拍时间为2022年02月13日10时至2022年02月14日10时止（延时的除外）。这场拍卖活动吸引了超过20000名“吃瓜群众”的关注，有544人设置提醒，11人报名参拍。

在当日的竞拍中，这11名竞拍者争夺异常激烈，共计出价202次，期间发生182次延时；在2月14日12点27分24秒时结束，这套豪宅最终以1113万元的价格成交。

以此价格计算，成都万科公园五号期房法拍价格已经达到了4.3万元/㎡的价格；成都购房通数据显示，2020年12月项目取证时，该楼盘22栋1单元401这套房的精装总价为630.13万元，折合精装单价2.44万元/㎡。

若以备案时间来算，这位购房者房产尚未到手，仅仅过了不到8个月时间，他就从这次“摇号”购房中获得482.87万元的溢价收益。

法拍模式提前套现？

近年来，成都多次出现万人抢购同一小区的“网红新盘”，购房者竞争异常激烈，无房刚需也难以中签。当然，成都市也一再强调坚持“房住不炒”的定位，相关部门也在不断努力，多次查漏补缺、完善抑制炒房的政策，严防炒作行为。

早在2021年3月22日，成都出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从土地供应、房地价联动、住房保障、法拍限购、二手房成交参考价格机制、银行信贷等多个方面，进一步加码对成都楼市的调控力度。

需要指出的是，此前，部分不法中介机构利用成都市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作，个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生，变相规避限购政策。但随着新政的实施，该漏洞有望被堵上，《通知》规定的主体包括自然人、法人和非法人组织。

根据2021年3月的这份《通知》，成都市首次明确，将法拍房首次被纳入限购及限售政策范围。依据合同约定方式取得成都市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。通过司法处置和股权转让取得的开发项目的受让人，应按照原土地出让合同和履约协议约定开发条件进行开发，并按照调控要求销售住房。

在司法拍卖的实践中，竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果，一旦司法拍卖成交裁定文书下达，竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户，须自行承担毁拍的法律后果。

此外，针对“网红新盘”火爆情况，上述《通知》还要求，加强住房交易管理。具体规定为，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。所谓“人房比”，那就是某个新盘登记购房人数和当期房源数的比例，而本文提到的万科公园五号就属于3倍热盘，5年限售。

鉴于上述，也有人士质疑，由于成都对楼市的严格管控，一些急于变现的炒房者，就通过法拍的模式，将尚未交付的房产进行提前套现，或许存在钻政策的空子。

对此，一位成都本地律师告诉证券时报·e公司记者，法院执行被执行人的财产，被执行人拒不履行，只有通过拍卖其资产进行处理，不能因为购房政策原因，就不去保护申请执行人的权益。至于能不能过户、办理产权，这不是法院所要负责的问题，这些需要具体咨询房管局。一个愿卖，一个愿买，竞买入大不了等5年再办理产权过户。

这位律师进一步指出，也不排除炒房者钻漏洞提前套现的可能，但这也不是我们所需要考虑的问题。实际上，前些年成都不限购的时候，的确有很多公司或个人通过法拍方式进行套现处理。

该律师强调，现在，法院会对民间借贷或经济纠纷案进行严查，涉案资金流水、交易合同都会详细审查，如果是虚假诉讼，包括当事人和律师都会受到严重处罚，这类操作风险会很高。

栏目主编：秦红 文字编辑：杨蓉 题图来源：上观题图 图片编辑：邵竞

来源：作者：唐强/证券时报网