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由于限购政策导致双方解除商品房买卖合同，是否应当支付资金占用期间的损失？

裁判要旨：涉案合同的解除系2017年5月2日发布的限购政策所致，非归责于双方。被告某房地产商在得知发布的限购政策后，应在合理期间内向原告李某退还相关款项，但某房地产商至今未退还。某房地产商占有李某购房款，势必使其产生一定损失，对于李某请求某房地产商支付占用资金期间的同期银行贷款利息，应予支持。

案情简介·：2017年4月7日，原、被告双方签订《某楼宇认购书》，约定原告向被告认购房产一套，总金额为4376694元。原告选择按揭付款（商业贷款）须于2017年4月11日前支付首期房款1266694元，同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行提供按揭贷款，原告需在2017年4月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。

2017年4月13日，原告与被告签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。

2017年9月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买案涉商品房，总金额4376694元；付款方式及期限：约定金额1316694元，付款方式为现金，约定付款时间为2017-4-11，交纳比例为30.08%，备注：余款306万元需在2017年4月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：被告应当在2018年12月31日前将该商品房交付原告使用，违约按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。

后双方因原告不符合限购政策下的购房条件，无法正常办理按揭贷款及备案等问题产生纠纷。

双方确认事实如下：1．认购时没有限购，签合同时已有限购政策；2．原告共向被告交付2875848元，其中购房首付款1316694元、维修基金11731元，装修代理费及代理款1087423元，两个车位款46万元；3．涉案房屋没有交付，没装修也没有入住；4．原、被告均同意解除《商品房买卖合同》。

案件难点：《商品房买卖合同司法解释》中有关预约与本约内容与其他有冲突时如何适用?

《商品房买卖合同司法解释》第5条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容,实践中有疑问的是:《商品房销售管理办法》规定的13项内容是否必须全部具备才构成商品房买卖合同的本约,还是仅需具备若干必要要件即可?

司法实践对此问题态度不一，我们认为：成立商品房买卖合同只需具备核心要件即可。无需13项内容全部具备。理由如下：

1.司法解释明确了合同的必备要件。《合同法》解释(二)规定“:当事人对合同是否成立存在争议。人民法院能够确定当事入名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

因此，合同只需具备当事人、标的和数量即可成立。合同欠缺的其他内容可以通过合同法的规定予以确定。

2.商品房买卖合同欠缺部分内容不影响合同目的的实现。

3.具备核心要件即构成商品房买卖合同对当事人的利益保护更为公平。

#头条法律金牌普法官第二季#

作者：王瑞梨

上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师

指导老师：李昆华

简介： 高级合伙人
教育背景：毕业于郑州大学，原法官、检察官。
擅长领域：合同纠纷、债权债务纠纷、刑事案件

涉及范围包括与公司有关的合同纠纷、债权债务纠纷、刑事案件，同时担任多家政府、企业常年法律顾问。在诉讼案件中，有周密的诉讼策划，制作详尽的法律文书。在非诉业务中，提供专业的法律意见和处理方案，熟悉经济、金融事务相关的法律法规，拥有专业的法律知识和丰富的执业经验