找房产律师热线电话，法拍房竞价规则

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投资者竞买标的房产的目的，如果是自持（使用或出租获利），可参考以下尽调指引。

第一部分：通过相关渠道收集信息

（一）通过政府的人脉

1、获得标的房产的材料或信息，例如：①所在地块的出让金缴交情况；②报建和验收资料；③测绘图纸；④小业主清册；⑤实物分成协议；⑥购置价格；⑦改性、改造、分拆的条件；⑧拆迁的可能性；⑨所在地区的近、中、远期规划。

2、向有关部门，例如公安、环保、出租屋管理、外来人口、街道办、居委会、村委会、供水供电等了解和收集标的房产的权属、使用人、租赁备案等情况。

3、从税务机关调取产权人最近一年以来因标的房产而出具租赁《发票》的数据（日期、金额、号码、收票人等）。

（二）通过抵押权人的人脉

获得标的房产的资料或信息，例如：①设定抵押时抵押人对标的房产状态的承诺或描述；②抵押权人有否同意标的房产出租；③（设定抵押时）标的房产的《评估报告》及能说明其价值的资料；④抵押他项权证；⑤对标的房产有竞买意向主体的信息；⑥产权人及股东/出资人的背景；⑦标的房产抵押时的租赁及收益情况；⑧处置障碍。

（三）通过法院的人脉

向执行法官或法拍辅助人员了解信息，例如：①产权人的意愿、诉求和对抗程度；②标的房产有何瑕疵；③标的房产之前流拍的原因；④标的房产目前的占用使用（租赁）情况；⑤有否冻结截留标的房产的租金及数额，反之则原因为何；⑥有否其他人对标的房产有竞买意向；⑦有否外部力量干扰执行；⑧有否案外人对标的房产提出异议或阻碍处置；⑨法院是否清场交付标的房产；⑩法院会否配合向原产权人施压，或向承租人发出标的物业权属已变更的通知。

（四）其他途径

登录工商网站等，查询在标的房产注册的企业名册，之后到工商局分别查阅部分“在营”及“吊销”商户的场地手续，复印该商户的场地手续及（备案）租赁合同，获得标的房产的产权及租赁等信息。

第二部分：核查权属情况

商请代理律师到房地产交易登记部门查阅并获得标的房产的信息：

1、权属信息，例如：①登记号、权证号码、权属来源、所在土地使用权的证号；②地址、地号、图号；③权属人、共有人；④建筑面积、共用地面积、建基面积、图则（四至）；⑤使用性质、结构层数、楼层分布及各自功能；⑥已转让单元、已分割单元；⑦行政处罚、欠费类型、限制转移备注、历史遗留问题、违章处理；⑧地块使用期限、所在地块是否已办有偿手续；⑨购置价格（如有）；⑩公建配套情况。

2、抵押的详情，例如：抵押权人、抵押范围、抵押时间。

3、查封的详情，例如：查封时间、查封法院、查封案号、查封内容。

业务提示：

如果标的房产已经出具《询价报告》或《评估报告》，则需将上述收集的信息予以比对，核查各类信息是否准确，或相关信息有否纳入评估的影响因素。

第三部分：核查行政信息

分别到建设、规划、测绘、消防、环保、征地办（土地储备中心）、城市更新局等主管部门，通过阅档、查册、申请信息公开、律师调查、电话咨询、内部关系等手段，调查标的房产的报建、规划用途、消防验收、环保许可、征地拆迁、三旧改造等信息。

（一）规划情况

核查：①有否违反规划报建条件，或违反规划用途；②所在区域的总体控规，包括近期、中期、远期的功能规划；③有否政府部门出具的限制或支持标的房产可改造的文件；④网搜地铁/路网/行政区划的规划信息，有否标的房产所在地段的利好信息。

（二）消防、环保情况

核查：分别在公安消防局和环保局的官网上核查标的房产的消防检查、验收的信息。

（三）征收拆迁可能

核查：①会否被征收（含借用）、拆迁；②预计征收、拆迁的时间；③征收、拆迁的原因；④补偿及补偿标准。

第四部分：核查网络信息

（一）常规检索

分别在各搜索引擎及网站（如链家、58同城、贝壳找房等），输入标的房产（或所在商场、楼盘）的模糊地址，查看涉及标的房产的信息，例如：①是否属于拟拆迁、改造、调规的地段；②有否路网交通变得更为便捷的利好；③有否火灾、小业主或租户闹事、安全事故、消防隐患、环保污染、物管纠纷等负面报导。

1、在搜索引擎上输入标的房产地址（或商场名称）+纠纷/判决/拆迁/火灾/污染等关键词，搜出标的房产的负面信息。

2、通过卫星图和街景图，大致了解标的房产所在区域的交通路网是否便捷、是否处于传统或新兴的商业/住宅区域等情况。

（二）舆情检索

通过搜索引擎的“新闻”栏目输入标的房产（或所在商场、楼盘）地址，或产权人名称进行新闻舆情检索。

（三）涉诉检索

分别在法院及司法拍卖网站上，分别输入产权人名称、标的房产地址（或商场名称），检索与标的房产关联的涉诉信息，例如：①各类纠纷（共有、权属、租赁、相邻、侵权、物管等）；②被司法处置的缘由；③抵押及查封信息；④评估及拍卖信息。

（四）法拍信息检索

在司法拍卖栏目，输入标的房产的地址，获取：①法院对标的房产的各项描述；②评估报告或询价报告；③拍卖或变卖信息。

第五部分：查明现状及占有使用情况

（一）寻获标的房产

了解及记录：①四至是否清晰；②所在地周边路网、人流量和交通状况；③所在区域的定位（豪、高、中、低）；④所在楼盘的定位、入住率、商户进驻率和生活、商业氛围；⑤经营业态。

（二）查明标的房产的客观状况

内容包括：①结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内外部的装修档次、设备配套；②当前的功能或用途是否与产权证吻合；③对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；④是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；⑤有否部分被拆除、损毁，或整体属于危房；⑥是否具备独立使用功能（如是否商场的一部分或某层，是否商住楼盘的配套，是否存在地役权契约）；⑦电梯、楼梯、出入口、通风、采光等情况；⑧是否受限于（依赖）特定的公建配套；⑨有否正在装修；⑩道路、停车场、宿舍、电力等公建配套及是否完善等。

（三）查明占有和使用情况

区分标的房产的占有人是被执行人还是案外人。

标的房产的使用，包括自用、借用、占用、出租、安置、闲置、置换等情形。

标的房产除产权人自用、闲置或转为公建配套设施之外，凡有第三人使用的，需想方设法查明以下事项：

1、如属借用，应了解①使用人与产权人的关系，例如借用人与产权人是否为关联人（单位）；②如被公益性、行政性或特殊单位（如幼儿园、街道办、居委会）使用，则相关单位的态度如何。

2、如属占用，应了解占用人的背景、与产权人的关系以及占用的原因（如霸占、债权人占用）。

3、如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，收集信息，包括：①出租人、承租人、租赁用途、租赁起始时间及期限、租金标准、租金交收人、水电费管理费缴纳情况；②有否转租、分租；③承租人有否装修、改造或添附；④有否租赁备案；⑤承租人的大致背景等，与产权人之间的关联；⑥出租率或空置费；⑦承租人实际使用房屋的时间；⑧租赁的起始时间有否与产权人当时对标的房产的描述（自用、他人使用、闲置等）相悖；⑨有否以租抵债；⑩管理费标准。

4、如使用人自称因购买或抵债取得标的房产的产权，应查明：①前述情形发生的时间、原因、经过；②使用人（单位）接管和使用标的房产的时间；③使用人（单位）的大致背景；④使用人（单位）与产权人之间的关联。

（四）查明相邻情况

内容包括：①会否被其他地块、房屋限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水，从而影响标的房产的使用及价值，或反之标的房产会影响其他特定物；②周边地块的开发利用情况（注：是否属于商住区、工业区、未开发区）,商业氛围情况；③周边是否有厌恶性行业或污染源；④有否配套的物业，如配电房等；⑤如标的房产只是所在楼宇的某层或物业的一部分，是否属于核心或主体部分；⑥所在区域是否还有牵连物业（注：需整体才能处置、或整体处置才有价值，或需配套停车场等）；⑦同一建筑或同一楼层是否还有产权人其他（待处置）物业。

（五）查明物业管理情况

内容包括：①物业管理公司是否与涉案物业的产权人有关联；②标的房产能否不依赖物业管理公司而由产权人自行管业；③管理费的标准，是否存在人为的“降低租金、提高管理费”的情况；④有否拖欠物业管理费；⑤所在楼宇有否设立业主委员会。

（六）查明翻新或改造的可能/限制

内容包括：①标的房产翻新、改造的可能性及难度；②改造会否受相邻业户、规划、城管、消防、特种行业、水电供应、道路交通、楼层承重等限制；③标的房产经营业态升级、改造、改变的可能性及难度。

（七）查明闲置或烂尾事项

内容包括：①闲置、烂尾的原因（注：政府行为、规划调整、安全隐患、重大事故、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、涉及维稳、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、小业主纠纷、风水不佳等）；②闲置、烂尾的时间；③重新盘活的可能性。

第六部分：查明瑕疵或纠纷

通过现场走访、网搜、人脉关系、贿买、有偿服务等途径，查明标的房产的瑕疵、纠纷、欠债、限制及处分障碍。

（一）已发生或隐含的纠纷

内容包括：①是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、抵债、侵权、置换、地役权、一房多卖、实物分割，被第三人在标的房产上加建、扩建、添附建筑物或装修，拖欠物业管理费等纠纷；②是否涉及小业主问题；③是否涉及与强势部门/人士（如军队、政府、黑恶势力）有利益冲突；④如属产权人未管控的房屋，开发商（转让方）是否配合移交。

（二）欠债情况

内容包括：①所在地块是否拖欠出让金、市政配套费；②是否拖欠转让价款、水电费、供暖费、环保费等；③是否拖欠税费或具地方特色的费用。

（三）过户限制

内容包括：①所在区域是否有规划调整，标的房产暂时不能办理过户手续；②有否历史遗留问题未解决而暂缓过户；③是否属于特种用途等；④房屋所在地块是否属划拨、集体、军队用地，或房地分属不同权利人而有过户限制。

第七部分：查明转移产权时的税费负担

内容包括：①产权人购入标的房产的价格及之后投入的成本；②过户时会产生的税、费的种类（尤其是增值税、土增税、拖欠的物管费）、金额和承担主体；③如属划拨用地，过户时需补缴的土地出让金。

第八部分：查明接收的障碍

（一）查明利害关系人的态度

内容包括：①政府部门对处置标的房产的态度；②产权人、承租人、物业管理公司或其他利害关系人对处置标的房产的态度；③已对标的房产设置了处置障碍的第三人的态度；④其他对标的房产有购买意向买家的态度。

（二）查明法院的态度

查看标的房产的拍卖公告，核查：

1、有否对标的房产目前的租赁/使用/管理关系的表述，以及是否确认前述关系合法性的表述。

2、是否承诺清场交付标的房产。

3、是否存在清场交付的前提条件，或不承诺交付的时间。

4、有否限制买受人通过诉讼途径清退承租人的表述。

第九部分：查明商业价值

（一）商业氛围

1、所在商圈的入（驻）住率、入（驻）住群体及人群的消费水平。

2、 周边环境及配套情况。

3、有否规划调整、新增道路或公共配套设施等导致物业升值的利好。

4、同地段同质房产的数量、现状、市场供求、竞争态势、交易活跃度等。

（二）市场价值

1、通过咨询房屋中介/询价机构、网络检索、检索司法拍卖历史数据、假装买卖等方式获得标的房产所在地同类型同质房产当前的市场价格。

2、在司法拍卖信息中提取：①法院对标的房产的评估价；②历次的拍卖价、变卖价；③历次的关注和提醒数量；④此前流拍或中止拍卖的原因。

3、通过几大房地产中介网站，检索标的物业所在楼盘（商场）及同地段同类型物业近期的出售价和出租价。

4、聘请评估公司估值。

5、根据标的房产当前的租金收益计算租售比，初步判断其价值。

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