■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

日前，在明律师在咨询中获知这样一起案件：某超大城市的旧城改造项目中，老旧里弄房屋每平方米的评估价值为5万多元，而据被征收人了解其周边商品房的市场价格却高达10万元以上，二者相差几乎一倍。那么，出现这种情况正常吗？法律法规对被征收房屋的评估价值有何规定？被征收人又该怎样维护自己的合法权益呢？

【评估价格是不是房屋的市场价值？】

这个问题本来是有明确的答案的，但实践中的情况永远比法条上复杂，故答案或许并没有那么简单。

譬如《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第26条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

这一地方政府规章中的表述与《国有土地上房屋征收与补偿条例》几乎完全一致。

而《国有土地上房屋征收评估办法》在第11条则规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

由此看来，被征收房屋的评估价值确实应当是类似房地产的“市场价格”，而不能与市场真实交易的价格差距过大。毕竟，被征收人若选择货币补偿，补偿款是应当保障其能买得起相同地段的同类型房屋的。

然而到了实践中，评估价格与周边商品房的市场价格相差巨大的事情却比比皆是。征收方往往会搬出《评估办法》中关于价值评估需考虑房屋的建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素而加以解释。

但无论如何，差一倍都是一种非正常的状态，被征收人一定是有权利救济的必要和空间的。

【评估价格偏低怎么办？】

关于这一点，以往我们多提示大家要遵照法定期限申请复核评估，必要时可付费申请专家委员会鉴定。

在诉征收补偿决定的案件中，如被征收人未曾向评估机构申请复核，法院有可能会不再对评估结果的实体部分进行审查。

另外，被征收人还要盯紧评估程序是否合法，如在初步评估结果公示期间存在错误的是否及时修正、是否真实的入户实地查勘、估价师的签字是否符合规范要求等等。

同时，在预签约+奖励金模式盛行的今天，在明律师建议被征收人不妨将“预评估”环节借鉴过来为己所用，自己也搞个预评估。

也就是在项目启动之初自行委托资质上信得过的评估机构对被征收房屋进行一次评估，将出具的评估报告与征收方委托评估机构出具的做一番对比。

这样做不仅能加强被征收人对评估结果质疑的专业依据，更能在项目签约初期在被征收人群体中团结凝聚共识，让被征收人尽早意识到自己房屋的评估价值可能远远不止征收方所给出的那么少，从而让预签约的盲目性、从众性得到抑制，促使大家理性、冷静地作出是否依法维权的选择。

当然，自行委托评估同样是需要付费的，但对于牵涉房屋价值较大的被征收人而言，多花上几万元买一份安心，理当是一种可考虑的选项。前文所述的情形下每平米房屋的评估价值就差了5万元，算到整栋房屋将会是一个巨大的数字，这样大的利益损失被征收人着实不应被动接受。

在明律师最后要提示大家的是，评估环节始终是房屋征收中极为核心的争议点。随着农村宅基地上房屋价值的逐步释放，它也会在农村集体土地征收中发挥更大的作用。故此，对于咨询中当事人提及的这种“低一倍”的情形，被征收人一定要树立充分的信心，通过对评估全流程在实体和程序上的严格审查找出其中的问题所在，争取让自己的房屋估出一个更为令人满意的价格。

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