三亚市强拆案件律师找哪个，强拆房屋后怎样赔偿才合理

北京在明律师事务所 王威律师、张坤律师

【导读】

在房屋征收中，经常容易出现一种情况，就是拆迁方常常以先拆后赔的形式达到自己用地的目的，而现实情况是，此处的“后赔”往往具有严重的“滞后性”，导致实际赔偿房屋的价值远远高于他们单方所认可的房屋价值，这其中本质的矛盾点就是双方对房屋价值的评估点存在巨大的争议。那么，房屋被违法强拆，房屋价值的评估时点该如何确定呢？应当包含奖励吗？下面我们就结合我们承办的海南某个案例，来看看需要注意什么事项。

一、在有些情况下，评估时点采用征收决定发布之日，有违实质性公平正义，也有违法律精神，具体包括以下两点：

第一，有违实质性公平正义

在我们团队办理海南刘女士一案中，在区政府发布征收决定之后的几年，刘女士的房屋被违法强拆了。后当地政府打算以发布征收决定之日作为评估时点，对刘女士的房屋进行赔偿，理由是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条。我们当时提出了明确的反对，涉案评估报告选取的交易实例分别是“风华海月（公寓楼）”“国基三亚旅游公寓（绿海田园）”“昌达世纪花园（AB栋）”三个实例，这三个实例的市场价如今（2020年7月）分别是28118元、28280元、22509元，根据该评估报告“市场价值法”的计算方式，赔偿单价应该是26356元。这是一个客观的实际情况，具有相当的合理性。

我们从最高人民法院（2017）最高法行再101号一案也可以看出这一观点是成立的。最高人民法院在该案中明确写道：“不应再依据《征收与补偿条例》第十九条所规定的《房屋征收决定》公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，即2014年10月26日的市场价格，为基准确定，而应按照有利于保障许某某房屋产权得到充分赔偿的原则，以婺城区政府在本判决生效后作出赔偿决定时点的案涉房屋类似房地产的市场价格为基准确定。”

第二，违背了有关立法精神

《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十二条第二款规定“财产不能恢复原状或者灭失的，应当按照侵权行为发生时的市场价格计算损失”，该司法解释虽然调整的国家赔偿中的违法司法行为，但可以作为违法行政行为导致的国家赔偿案例的参考。从该条款的立法精神来看，侵权行为的损失应当以侵权行为时的价值损失为填平标准。

我们在确定房屋价值的时间节点，一定要格外注意。

二、让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案可以获得的征收补偿，确保产权人得到公平合理的补偿

在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应当秉持的基本原则是，赔偿数额至少应不低于赔偿请求人依照安置补偿方案可以获得的全部征收补偿权益，不能让赔偿请求人获得的赔偿数额低于依法征收可能获得的补偿数额，以体现赔偿诉讼的惩戒性和对被侵权人的关爱与体恤，最大限度地发挥国家。

三、搬迁奖励金、过渡费等补偿安置利益也应当依法支付

安置的本质是因侵权行为而对被侵权人的生活弥补，在侵权行为实际得到赔偿之前，对被拆迁人而言，侵权行为造成的不法损失就处于持续状态，这不属于被拆迁人的过错，搬迁奖励金、过渡费等补偿安置利益也应当支付。虽然根据涉案征收安置补偿方案的规定，原则上，享受搬迁奖励金的条件为及时签订补偿协议并在规定时日内主动搬迁，但是为避免出现行政机关实施了违法强制拆除行为却降低了征收成本的不合理结果，人民法院参照涉案征收安置补偿方案，增加搬迁奖励金，有利于全面赔偿被申请人损失，引导行政机关依法实施征收行为。同时，临时过渡安置费，也应当支付的。

四、关于屋内物品损失的问题

从法律规定来看，行政机关在强拆房屋时，应当制作物品清单，并且由被拆迁人签字确认。没有被拆迁人签字确认的物品清单，不能体现被拆迁人屋内损失物品的完整性，没有制作时间和被拆迁人签字确认的物品清单，因此造成屋内物品损失的不利法律后果应当该行政机关承担。

五、利息问题

强拆确认违法之后，我们还应当主张赔偿利息，一般来说，我们可以主张从强拆发生之日起至实际履行的年份的多年期基准率，而且应当是贷款利率，参考最高人民法院（2018）最高法行赔申8号一案中的观点，也可以体现。