退房租有歧义如何找律师，我走后,后老伴能继续住我的房子吗

尹律师：

我今年已经80岁了。我早年丧偶，一个人把子女拉扯大。60岁那年儿女都成家立业了，我也幸运地遇上了我的后老伴，我们感情一直很好。

随着年龄的增长，我们不想给儿女增添麻烦，想订立遗嘱安排一下财产。后老伴明确表态不要我的财产，但是我知道她只有一点退休金，没有自己的房子。虽然我们都同意把我名下的房子给孩子们，但是我想能不能我走了，后老伴还能一直住着我的房子，直到她百年以后呢？这么多年的感情，我真不希望我走了以后，她居无定所、晚年凄凉，有什么好办法吗？

河北读者 刘大爷

刘大爷：

您好！您不用担心，您的想法《民法典》有明确的法律规定能够实现，可以通过订立遗嘱设立居住权来解决您的后顾之忧。

可根据遗嘱或遗赠设立居住权

居住权是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。

居住权的法律特征主要有5点：1、居住权的主体是特定的公民，即有合法依据而占有房屋的公民，公司和其他组织不是居住权的主体；2、居住权的客体只限于房屋，不涉及其他财产；3、居住权人对房屋的使用应限于居住的目的，如果是用于经营是不可以的；4、居住权的取得应有法定的依据或有相关合同的约定；5、居住权的取得应办理登记手续，并受国家法律的保护。

依据《民法典》第十四章之规定，居住权的设定主要有两类方式：1、依合同而取得居住权。如双方当事人签订居住权合同，并办理居住权登记。2、依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。

居住权的内容主要是指居住权人的权利和义务。

居住人的权利包括：1、享有对房屋的使用权，但此种使用权须限于居住的目的；2、享有附属于房屋使用权的各项权利，如相邻权等；3、有权为居住的目的而对房屋进行修缮和维护。

居住人的义务包括：1、在居住期间负有保管房屋的义务；2、不得就其居住权设定抵押或其他任何权利负担；3、应当承担房屋的日常的管理和维修费用及其他使用过程中的合理费用支出；4、不得随意改变房屋的结构和用途；5、在居住期届满时负有返还房屋的义务。

一定要在专业人士指导下订立合法有效的遗嘱

《民法典》第十四章用6条规定对居住权的设立形式、合同内容、设立登记、注销登记等做了具体规定。其中前五条主要是围绕依照合同约定订立居住权的规定，第六条明确指出通过遗嘱设立居住权的参照适用前五条。

据此，您完全可以通过订立遗嘱的方式为后老伴设立居住权，基于订立遗嘱是一项重大的民事法律行为，兼之设立居住权属于《民法典》的新规定，在设立时需要注意以下3个问题：

1、一定要在专业人士指导下订立合法有效的遗嘱，否则一旦遗嘱被认定为无效，通过遗嘱设立居住权的安排也会随之丧失意义。

2、设立居住权的内容应参照《民法典》第三百六十七条进行明确规定和要求，明确姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等，结合上述内容中提到的居住权人的权利义务，并结合您家的具体情况进行全面、准确的描述，避免产生歧义、引发不必要的麻烦。

3、法律明确规定居住权是不得转让、继承的，是否能够出租需要明确提出。

律师寄语

通过遗嘱为后老伴设立居住权，确实为像您一样善良的人提供了法律工具和法律支撑。但通过遗嘱设立居住权与通过合同设立居住权相比，前者具有一定的被动性。

遗嘱是在立遗嘱人去世之后才生效，如果在居住权期间，居住权人有损害房屋或合法继承人权利的行为，因为居住权已经通过遗嘱设立，现行法律规定下合法继承人尚无救济途径，合法继承人将无法维护自己的合法权益，这也与立遗嘱人的本意相悖，所以通过遗嘱设立居住权一定要考虑周全、表述准确。

（北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志）

来源：人民日报海外版