现实生活中，由于开发商或者卖房人的问题，购房者支付了房款，却不能及时过户的情况屡见不鲜。甚至发生过其他案件的申请人向法院申请评估拍卖登记在开发商或者卖房人名下的房产，购房者此时作为案外人，稍有疏忽就将面临财物损失的重大风险。

实际生活案例分析：

2019年3月，某开发商因欠款被出借人提起诉讼，诉讼前出借人对登记在开发商名下的公寓申请了保全，法院依法进行了查封。判决生效后出借人申请了强制执行，在对公寓进行评估拍卖时，已向开发商支付了房款的购房者才知道自己买的公寓将被拍卖。

购房者经过咨询并及时委托了律师，律师在第一时间向执行法院提起了案外人执行异议，并将提起执行异议的情况告知了执行员，申请暂缓拍卖公寓。

由于开发商的原因，购房者手上没有购房合同，只有付款收据及支付物业服务费的收据，情况很是不利。

好在最后，经过律师的调查取证，历经执行异议听证程序及执行异议之诉后，法院最终支持了购房者的诉讼请求，终止了执行程序，并解除了对公寓的查封。

隆云律师说：若案外人（购房者）对登记在被执行人（开发商）名下的房产提起执行异议，如何才能获得法院支持？

首先，在签署购房合同前，应对所购房屋的产权情况进行查询，核实该房产是否登记在开发商或者卖房人名下，且没有查封、抵押等影响正常过户的情形，以及房屋是否存在租赁等瑕疵。

其次，在出现开发商或者卖房人违约不能及时过户房产时，不能过于相信开发商或者卖房人一面之词，不管不顾，一直等着开发商或者卖房人的过户通知，而是应该马上对房产进行保全并提起诉讼，通过法院判决要求开发商或者卖房人履行合同并办理过户手续，才能掌握先机。

最后，如果申请人已对登记在开发商或者卖房人名下的房产进行评估拍卖，则此时购房者作为案外人在提执行异议之前，先要明确被执行人是开发商还是个人或者普通企业，明确了被执行人主体身份后，再依据以下规定准备执行异议方案。

相应法条解读：

一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

法规解读：上述规定是针对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，应注意上述三个情形须同时满足，而在司法实践中出现最多争议的是第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。

首先，所购商品房性质为住宅，而非商铺等其它性质的商品房；其次，须买受人自己居住使用；最后，买受人名下无其他用于居住的房屋，即该房屋是买受人名下的唯一住宅。实践中，如果买受人名下有两套住宅，其中一套在市区，另一套在郊区且证明是方便工作而购置的，也有可能获得法院的支持。

二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

法规解读：上述规定是针对登记在被执行的个人或者普通企业名下的不动产（包括住宅等商品房和土地、林地等）提出异议的，也应注意上述四个情形须同时满足。实践中，应注意第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，需由买受人举证证明，因此，如果是住宅则买受人应注意保存交付房屋、装修、支付水电、物业服务费等的证明材料。

因此，购房者在买房前，还需多方查证，确保房子归属清楚，才可真正下手买房，遇到问题也不要慌，要及时咨询律师，以避免遭受更多的损失！

@隆云律师说，您身边的律师好伙伴~每日科普新的法律法规知识！