找律师办理抵押多少钱，抵押人过错导致抵押无效的责任

编辑 | 七月

作者 | 王凤媛 槐城律师

无论是银行贷款还是民间借贷，为了保障借出去的钱能够还回来，出借人通常会要求借款人提供财产担保，其中一种常见担保方式就是不动产抵押。

不动产抵押不仅需要签订抵押合同，还需要到不动产登记部门办理抵押登记，抵押权才能设立，债权人才能据此在担保债权金额范围内，对抵押不动产的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权。

实践中，银行对抵押登记规制得非常严格，办不了抵押登记正常情况下是不会放贷的。但企业间借款如出借人没有金融贷款牌照，与借款企业又无供货合同关系，是无法作为抵押权人办理不动产抵押登记的。

那么，问题来了。

如果债权人和抵押人仅签订了不动产抵押合同，但未办理抵押登记，导致债务到期未清偿时，债权人无法行使对抵押不动产的优先受偿权，抵押人对债务还需要承担连带清偿责任吗？

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未办抵押赔不赔

最高院再审过这样一起案件，将此问题一锤定音。

中信银行东莞分行与华丰盛公司于2014年3月签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定中信银行东莞分行为华丰盛公司分三次提供流动资金贷款合计7000万元。

中信银行东莞分行还分别与陈某华等三人签订《最高额抵押合同》，约定陈某华等三人以自有房产为华丰公司的贷款提供抵押担保。

东莞市房产管理局于2011年6月29日，向东莞市各金融机构发出《关于明确房地产抵押登记有关事项的函》（东房函〔2011〕119号）。

内容为：“东莞市各金融机构：由于历史遗留问题，我市存在一些土地使用权人与房屋产权人不一致的房屋。上述房屋在申请所有权转移登记时，必须先使房屋所有权与土地使用权权利主体一致后才能办理。”

陈某华等三人尚未取得用于抵押房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，抵押房屋未能办理抵押登记。

中信银行东莞分行依约向华丰盛公司发放了7000万贷款，但华丰盛公司未能按期还本付息。

中信银行东莞分行遂向法院起诉，要求华丰盛公司归还全部贷款本金7000万元并支付贷款利息等，并要求陈某华等三人在抵押物价值范围内承担连带赔偿责任。

该案债务人华丰盛公司应向中信银行东莞分行偿还贷款本金和利息没有争议，但在陈某华三人抵押房屋未办理登记、抵押权未设立的情况下，如何就债务人未清偿的债务承担责任存在争议。

该案经一审、二审，最终由最高院裁定再审并提审。

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赔偿未清偿债务的二分之一

最高院经审理认为，中信银行东莞分行分别与陈某华等三人签订的《最高额抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

虽然抵押物未办理抵押登记，该事实并不影响抵押合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依据合同约定或法律规定承担相应责任。

本案抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈某华等三人进行赔偿。

同时，中信银行东莞分行未尽到合理的审查和注意义务，对抵押权不能设立亦存在过错。

综合考虑双方当事人的过错程度以及本案具体情况，酌情认定陈某华等三人以抵押财产价值为限，在华丰盛公司尚未清偿债务的二分之一范围内，向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任。

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槐城律师建议

针对不动产抵押相关问题，结合案例及实务经验，槐城律师提供两点建议，供大家参考：

1．债权人与抵押人签订不动产抵押合同，应及时办理不动产抵押登记，避免因未办理抵押登记导致无法实现抵押权；

2．因抵押人过错导致未办理抵押登记的，债权人可依据抵押合同向法院起诉抵押人，要求其在抵押财产价值范围内就未清偿债务数额进行赔偿。

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