南沙找预售房纠纷律师，南沙找预售房纠纷律师事务所

澎湃新闻记者 陈绪厚 实习生 李世倩

位于广州南沙区珠江街道的鸿成丽景花园小区于2018年开盘，近日，多位该小区业主向澎湃新闻（www.thepaper.cn）反映称，今年3月，部分业主办理房产证时发现，其土地使用年限只有50年。双方签订的商品房买卖合同中土地使用年限有的注明是70年，有的是50年，还有的未注明具体时间。按该楼盘的土地使用权自2001年开始算，意味着业主今年收到房后土地使用权只有29年了。

鸿成丽景花园小区的开发商是广州市鸿成房地产开发有限公司（以下简称“鸿成房地产公司”）。8月18日，该公司一名冯姓管理人员回复澎湃新闻称，在楼盘销售前，该公司在销售中心公示了“五证”，上面注明了土地使用年限为50年，销售人员向消费者介绍的产权都是50年，不存在欺骗和隐瞒的行为。

鸿成丽景花园小区。

对于买卖合同中土地使用年限存在多种说法的问题，冯姓管理人员称，这是由于合同版本变更引起的，中途在房管部门要求下，他们调整了合同版本。

针对上述纠纷，多位业主已向广州仲裁委申请仲裁，该案已于今年7月中旬开庭。目前，仲裁结果尚未出来。鸿成房地产公司冯姓管理人员表示，无论仲裁结果如何，该公司将按仲裁结果来处理。

业主：购房合同注明土地使用年限为70年，实际只有50年

80后黄女士是维权的业主之一。黄女士告诉澎湃新闻，他们一家六口生活在广州，有点积蓄后想举全家之力买个房子自住，最后选择了位于广州南沙区的鸿成丽景花园。房屋是用其母亲的名义购买，一共80多平方米，每平方米2万元左右。

黄女士提供的商品房买卖合同显示，买卖人购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2071年7月20日。其土地使用权从2001年开始计算，根据该合同这一说法，鸿成丽景花园的土地使用年限为70年。

黄女士称，在购房前，她查阅过资料，查询过中介网站，均显示丽景花园小区为住宅，产权为70年。澎湃新闻查询发现，如今，房天下、网易房产等网站上仍显示，该小区为70年产权。

看房以及签订合同时，黄女士都叫了律师朋友一同前往，帮忙“把关”。黄女士称，当时，该小区的销售人员曾跟她说，房子产权为70年，自2001年开始算。为了保险起见，她还在售楼部特意留意过，开发商“五证齐全”。签预售合同时，她也仔细看过条款，看到合同上明确写着“土地使用权终止日期为2071年7月20日”，才放心签署了名字。之后，该合同在审核过程中并没有出现问题。

购房合同显示，其土地使用权终止日前为2071年。因土地使用权从2001年开始计算，意味着土地使用年限有70年。

多位业主介绍说，直到今年3月，有业主办理房产证时发现，其土地使用年限只有50年。此时，业主们才注意到，在大家签订的商品房买卖合同中，存在多个合同版本，其土地使用权有的注明是70年，有的是50年，还有的未注明具体时间。

黄女士向澎湃新闻表示，由于土地使用年限只有50年，而使用时间从2001年就开始计算，这意味着他们今年收到房后，房屋的土地年限只有29年了。

开发商：土地使用年限50年有公示，不存在欺骗

据多位业主讲述，针对土地使用年限只有50年的问题，他们曾找开发商讨说法，开发商的回应是，此前，包括土地使用年限在内的“五证”都在售楼处公示；如今存在的产权纠纷，开发商将和政府、业主一起协商解决，开发商愿意承担相关费用，来延长土地使用年限。

今年8月中旬，澎湃新闻记者以购房者的名义致电鸿成丽景花园售楼处，咨询该楼盘住宅的产权问题，工作人员答复称，该楼盘虽是住房，但房屋产权只有50年；这是历史遗留问题，土地使用年限50年是从2001年开发商拿到土地使用权开始算的，至2051年截止；住户可在产权到期后依据届时的国家政策续期，现阶段不影响房屋使用和售卖。目前，丽景花园200余户套房屋仍在正常售卖中。

鸿成房地产公司一名冯姓管理人员回复澎湃新闻称，在楼盘销售前，该公司就按相关规定在销售中心公示了“五证”，上面注明了土地使用年限，从来没有欺骗和隐瞒。鸿成丽景花园小区共有385户，已网签约110户，其中存在合同纠纷的有50多户。

澎湃新闻注意到，鸿成丽景花园小区的《商品房预售许可证》显示，其土地使用权出让年限从2001年7月开始计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。而其《国有土地使用证》显示，土地用途为商住，土地使用年限为50年。

开发商公示的《商品房预售许可证》。

对于房屋买卖合同中土地使用年限存在多种说法的问题，冯姓管理人员称，这是由于合同版本变更引起的，中途在房管部门要求下，他们调整了合同版本。

多位业主认为，在购房时，销售人员宣称土地使用年限是70年，这已经涉嫌虚假宣传和欺诈。对此，冯姓管理人员回应称，销售人员向消费者介绍的产权都是50年，与售楼处公示信息一致。针对部分中介网站将楼盘土地使用年限注明为70年的情况，冯姓管理人员称，中介网站写的70年产权并非该公司所为，他们也阻止不了。

部门：建议开发商做好解释沟通工作并承担责任

据业主们介绍，针对上述纠纷，今年5月，南沙区珠江街道曾组织了南沙区住建局、广州市规划和自然资源局南沙区分局、街道、居委、开发商和业主代表等多方进行沟通协调。经沟通协商，明确鸿成丽景花园小区的地块属于二类住宅用地，开发商表示将积极配合政府延长土地使用年限至70年，并承担相关费用，且在会后向广州市规划和自然资源局南沙区分局提交了《关于请求变更鸿成丽景花园土地使用权年限及补缴土地使用权出让金的申请》。

2022年7月，广州市规划和自然资源局南沙区分局对上述申请向鸿成房地产公司作出答复。广州市规划和自然资源局南沙区分局在答复中表示，业主反映所持不动产权证上登记的土地使用年限为50年，与预售证、购房合同中的土地使用年限不一致。此种情况系鸿成房地产公司在购房合同中填写土地使用截止年限为70年所致，但购房合同记载土地使用年限70年并无依据。鸿成丽景花园地块土地使用年限为50年核准无误。

广州市规划和自然资源局南沙区分局作出的答复。受访者供图

针对鸿成房地产公司提出的延长土地使用年限问题，广州市规划和自然资源局南沙区分局表示，根据《民法典》第三百五十九条，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”两种建设用地使用权的续期均以“期限届满”为基础，本案所涉地块还有29年使用权期限，不属于期限届满的情况，因此鸿成房地产公司“请求同意补缴出让金来进行延期”的诉求，无法律依据支持，不予支持。

广州市规划和自然资源局南沙区分局还表示，土地使用权出让年限的规定属于强制性规定，不得随意调整；在土地使用权出让年限届满时，再根据法律规定予以续期。根据工作进展与业主诉求，该局已于2022年7月召开与鸿成房地产公司代表、业主代表的座谈会，就不能调整不动产登记相关土地使用年限至购房合同约定期限进行了政策解释并提供法律意见咨询。广州市规划和自然资源局南沙区分局建议，鸿成房地产公司积极主动与相关业主对接，做好解释沟通工作并积极承担责任。

律师：若故意隐瞒，开发商或涉嫌消费欺诈

澎湃新闻了解到，目前，有业主整理相关材料，已向相关部门递交了举报和控告书。包括黄女士在内的6位业主已向广州仲裁委申请仲裁，该案已于今年7月中旬开庭。目前，仲裁结果尚未出来。

鸿成房地产公司冯姓管理人员表示，无论仲裁结果如何，该公司将按仲裁结果来处理。

对于上述纠纷，陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为，即使开发商在售楼部公示过土地使用年限为50年，但是购房合同约定的是土地使用年限为70年，这应该判定为开发商向购房者承诺的是土地使用年限为70年。如果以售楼部公示的使用年限50年为准，而不以购房合同约定的年限70年为准，那么这无疑是在加大购房者的注意义务，对购房者不公平。

赵良善表示，如果开发商在卖房时明知将来的房产证会记载使用年限为50年，而开发商为了卖房在购房合同中刻意约定土地年限70年，即故意隐瞒这一事实，那么开发商涉嫌消费欺诈，根据《民法典》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”以及《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，购房者可要求开发商退房，并赔偿损失等。

责任编辑：汤宇兵 图片编辑：施佳慧

校对：张亮亮