找房产律师李松，能否以央产房超标款未付为由,拒绝履行合同

能否以央产房超标款未付为由，拒绝履行合同?

蔡某、刘某厚向本院提出诉讼请求：

1、李某、高某继续履行双方于2016年1月1日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，并协助蔡某、刘某厚办理位于北京市大兴区黄村镇清源西里xx号楼xxxx房屋所有权转移登记等手续，将房屋过户至蔡某名下；2、李某、高某向蔡某、刘某厚支付违约金（以1505000元为基数，按日万分之五计算，自2016年5月6日计算至房屋实际过户之日止）；3、诉讼费用由李某、高某承担。事实与理由：2016年1月1日，蔡某、刘某厚与李某经链家公司居间签订了北京市存量房屋买卖合同及其补充协议，约定以1505000元的价格购买李某名下的涉诉房屋。蔡某、刘某厚在签订合同当日即向李某支付了1万元定金，之后又按约交纳了居间代理费、审核评估费、担保服务费、契税、印花税，并代李某交纳了其个人所得税。2016年4月6日蔡某、刘某厚通过北京市住房公积金管理中心大兴管理部审核取得70万元的公积金贷款资格。现李某、高某拒绝配合蔡某、刘某厚办理房屋产权过户登记手续，并经催告后仍拒绝办理。为维护合法权益，起诉至法院，望判如所请。

李某辩称，不同意蔡某、刘某厚的诉讼请求：

1、蔡某、刘某厚、链家公司在本案中存在欺诈行为。李某着急出售房屋就是为了及时拿到钱给父亲治病，签订合同前也明确告知了链家公司和蔡某、刘某厚，着急拿到首付款。在2016年1月29日李某要求蔡某、刘某厚支付首付款，链家公司才告知在补充协议中约定首付款办理理房通托管，办理过户后才能拿到首付款，这样导致李某出售房屋的目的无法实现。自2016年1月1日签订合同至蔡某、刘某厚起诉之日，李某仍然只收到了1万元定金；2、诉争房屋系央产房，根据相关规定，需要办理央产房上市审批手续后才能上市交易，在没有办理央产房上市审批手续的情况下，无法办理房屋过户手续，链家公司并没有向买卖双方告知央产房上市需要特殊手续，且在合同中约定无需提供央产房上市证明；3、诉争房屋属于李某、高某的夫妻共同财产，李某出售房屋未取得高某的同意，属于无权处分，高某有权拒绝办理房屋过户手续；4、网签的办理程序违法，网签合同没有李某的签字；5、网签合同涉嫌逃避国家税收，应属无效；6、蔡某、刘某厚主张违约金没有依据，主张的违约金标准也过高。

高某辩称，不同意蔡某、刘某厚的诉讼请求，答辩意见同李某一致。

钢铁设计院辩称：

对于李某售房一事钢铁设计院不知情，涉诉房屋为钢铁设计院分配给李某的公有住房，其已于1993年12月按房改政策购买，属于已购公有住房。依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定，已购公有住房可以上市出售。办理程序如下：填写《中央在京单位住房情况登记表》，按住房面积标准进行审核，如夫妇双方已购公有住房超过面积标准，则进行超标处理上传至央产交易办公室后即可上市交易。钢铁设计院在京的已售公房属央产房，均在各区（县）房产交易大厅做过通知和备案。作为原公房售房单位，钢铁设计院已购公有住房上市出售的工作流程为：已购公有住房出售人如有卖房意向时，应先到钢铁设计院提出卖房申请，进行审核，或者在双方达成买卖基本意向后，买卖双方一同来钢铁设计院办理手续，进行审核，如出售人住房情况调查结果超标的，则进行超标处理；买受人与该房屋的供暖、物业部门签订供暖及物业管理服务协议，审核通过后上传住房档案资料到央产交易办公室。李某原为钢铁设计院员工，后辞职、调离，其涉诉房屋的交易，并未通知钢铁设计院，也未到钢铁设计院办理央产公房上市的相关审核手续。如补齐超标款，李某同意出售，钢铁设计院不持异议。钢铁设计院不主张优先购买权。

链家公司述称：

同意蔡某、刘某厚的诉讼请求，如果法院判决解除合同，我们也愿意配合办理解除合同的手续。

法院审理查明：

2016年1月1日，蔡某、刘某厚（买受人）与李某（出卖人）经链家公司居间介绍，签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称：买卖合同），合同约定：李某所售房屋坐落为北京市大兴区黄村镇清源西里xx号楼xxxx（以下简称：涉案房屋），产权证明所载建筑面积共56.79平方米。该房屋性质为商品房。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为76万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为74.5万元。买受人向出卖人支付定金1万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为60万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，蔡某、刘某厚（乙方，买受方）与李某（甲方，出卖方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订补充协议，协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币150.5万元整，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年1月1日将第一笔定金人民币1万元以自行支付的方式支付甲方，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方于丙方通知之日起三个工作日内将第一笔首付款人民币88.5万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于丙方通知之日起三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在丙方通知之日起三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。税费的承担：甲方确认，交易房屋情况为：交易房屋所有权证满5年，不是甲方家庭名下唯一住房；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费乙方只承担契税和1%个税，并由承担方直接向主管机关缴纳；甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合买卖合同及补充协议之约定，导致交易房屋产生其他税费的，甲乙双方友好协商，协商不通的双方解除买卖合同，互不承担责任。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；关于央产房的约定：无。协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：甲方承诺所交易房屋产权满五年，如此房在交易过程中产生20%个税则双方友好协商解决，解决不了的甲乙双方解除买卖合同互不承担责任，甲方退还所收乙方的全部房款及定金，丙方退还所收的全部代理费。双方于同日签订了买卖定金协议书、居间服务合同等合同，蔡某、刘某厚于当日向李某支付1万元定金。庭审中，经询问，链家公司称房屋交易过程中知悉涉案房屋为央产房，系出具合同文本时的笔误。蔡某、刘某厚称其购买房屋时知道涉案房屋是央产房。李某、高某称知道是已购公房，不知道是央产房。

2016年1月2日，李某向链家公司提交配偶（共有权人）同意出售证明，内容为“本人高某系房屋出售人李某的配偶（或共有权人），现本人声明如下：1、本人与房屋出售人的共有房屋位于涉案房屋，2、本人同意房屋出售人出售上述房屋。声明人：高某。”庭审中，高某陈述声明人处签字李某代签，李某亦认可。经法庭询问，高某认可李某电话询问其出售房屋事宜，并明确表示由李某决定。高某未参与所有文件的签订，但对出售房屋和价格均知情并同意。

2016年1月4日，刘某厚交纳了居间代理费、保障服务费。2016年3月4日，蔡某缴纳了涉案房屋的审核评估费。2016年4月5日，蔡某缴纳了担保服务费。2016年4月15日，蔡某缴纳了涉案房屋出售应缴的契税、个人所得税、印花税。

2016年1月27日，蔡某与李某通过链家公司将合同编号为C1182xxx的存量房屋买卖合同进行网上备案。

2016年3月30日，北京住房公积金管理中心大兴管理部出具北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书，贷款额度为70万元，贷款期限为14年。

2016年4月28日，链家公司向李某发送催告函，要求李某在2016年5月5日前配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的过户手续，办理央产房上市手续及过户所需的相关证明。

2016年4月29日，北京大兴城建开发物业管理一公司出具物业服务费用结清证明，证明涉案房屋截至2016年6月30日的物业费用已结清。同日，北京市大兴区供暖管理中心出具证明，证明涉案房屋2015/2016年度供暖费已全额支付。

另查，李某（乙方）与冶金工业部北京钢铁设计研究总院（甲方）于1993年签订房改售房合同，合同中约定乙方购买的公有住宅楼房，所有权受法律保护，住用满5年后方可按房改政策出售。在同等条件下，甲方有优先购买权。李某于1996年3月1日取得涉案房屋房产所有证。李某、高某于1990年5月9日登记结婚。

经询问，蔡某、刘某厚同意将付款方式变更为全额支付剩余房款。同意垫付超标款。

法院判决：

一、蔡某、刘某厚于本判决生效后10日内给付李某、高某、剩余房款149.5万元；

二、本判决第一项全部履行完毕后10日内，李某、高某、协助蔡某、刘某厚将位于北京市大兴区黄村镇清源西里xx号楼xxxx房屋产权转移登记至蔡某、刘某厚名下，办理产权转移登记手续的相关费用均由蔡某、刘某厚承担（包括垫付超标款费用），李某、高某负有协助蔡某、刘某厚办理缴纳相关款项的义务；

三、李某、高某于本判决生效后10日内给付蔡某、刘某厚违约金5万元；

四、驳回蔡某、刘某厚的其他诉讼请求。

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：

蔡某、刘某厚与李某、链家公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务，高某虽辩称自己未在房屋买卖合同及配偶同意出售承诺书上签字，但根据庭审查明的事实，可以确认其对房屋买卖知情并且同意，故对其辩称意见，本院不予采信。本案中，虽房屋买卖合同未就央产房的特殊性质进行相应约定，但结合当事人陈述及相关证据情况可以确认，各方对涉案房屋的性质为央产房均知情，现钢铁设计院明确表明不主张优先购买权，在缴纳超标款后可办理房屋上市交易手续，且蔡某、刘某厚同意垫付超标款并承担全部税费，则涉案房屋不能办理房屋产权转移登记的障碍并不存在，故对于蔡某、刘某厚要求将房屋产权转移登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持，李某、高某的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采信。

李松律师认为现蔡某、刘某厚自愿变更付款方式，不损害李某、高某合法权益，且有利于合同目的的实现，本院不持异议。关于蔡某、刘某厚主张的违约金一节，虽符合合同约定，但数额过高，且李某、高某要求本院予以调整，根据相关法律规定，参考合同签订、履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为5万元。

李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理借名买房，确权，二手房，公房、央产房，婚姻房屋，拆迁安置房，房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。