拆零商铺，是一种虚拟产权式商铺，俗称格子间或者虚拟商铺，主要指开发商将其开发的大型商业项目首先在图纸上进行概念分割，然后将分割后的小面积单元售予商铺投资者，投资者再与开发商签订协议，以租赁或委托经营管理的方式由开发商或者开发商的关联公司对商场进行统一管理和经营，投资者再从中收取一定租金收益的房地产开发模式，即所谓的分割拆零，售后返租模式。今天，北京市中恒信律师事务所就来帮大家分析一下其中的法律风险。
中恒信律师事务所法律科普：拆零商铺售后返租的法律风险
在现实社会中，由于开发商在销售此类商铺时并未对其进行物理上的实质分割，所售商铺单元并无四至，因而也不具有构造上的独立性，所以被业界称为虚拟产权式商铺，普通老百姓称为格子铺或者虚拟商铺，作为近年来广泛盛行的一种商业融资模式，虚拟产权式商铺实际上却很难在我国现有物权体系中找到其合理的法律定位。因为这种小面积单元的商铺本身不具有独立使用的价值，投资者们实际购买的所谓“产权”其实是基于该商铺面积份额大小的一种虚拟收益权属。
中恒信律师事务所法律科普：拆零商铺售后返租的法律风险
但是在投资者的实际运行过程中，确存在诸多法律风险，如：整体项目或涉非法集资；“售后返租、售后包租”难以持续盈利；具体商铺无法单独确权登记或返还；“以租代售”合同的效力状态较难确定；及开发商擅用“形式合法”套路从中牟利等。
中恒信律师事务所法律科普：拆零商铺售后返租的法律风险
所以，远离虚拟产权式商铺“售后返租”这种高风险的投资项目，从源头便切断后续所有风险发生的可能性，才是投资者维权应对的最佳良策！
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