房屋不过户找律师鉴定可以吗，被执行人已出售但未过户的房产,法院可以执行吗

案外人执行异议之诉，主要审查案外人是否对争议房屋享有所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则。

（2019）辽民终718号

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”于本案，姚伟与凯城公司签订了《商品房买卖合同》时间为2011年3月25日，早于2015年11月3日法院查封时间；第二，《房屋电费明细》《供暖公司证明》证明姚伟于法院查封前即已占有使用涉案房屋的事实；第三，姚伟已经按照与凯城公司签订的《商品房买卖合同》中约定交纳购房款，并将剩余房款15万元交付于执行法院；第四，因涉案房屋存在在建工程抵押登记，导致无法办理产权登记，并不存在姚伟怠于办理过户登记的情形。综上，姚伟的权利能够排除法院的强制执行。

法律解读：

上述案件中，法院适用的是二十八条的规定，因为满足构成要件，法院认为足以排除强制执行。需要注意的是，在购买者依据二十九条的规定，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的法定要件。依第二十九条规定所体现的核心精神，购房者之所以能基于物权期待权请求排除执行，在于法律着重保护的是购房者因基本生存问题而派生出的居住权利。因此，案涉房屋是否系购房者长期生活、居住区域内的唯一房屋也应当是本类案件重点审查的事实。例如在（2018）最高法民申6179号案件中，最高法认为“从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。”最终法院审理认为，购房者购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需，而应认定为商业性投资。因此，即便本案其在案涉房屋查封之前签订了《商品房预售合同》，且已经支付全部购房款，但不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。故，购房者对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

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