找律师四川内江市隆昌市，成立业委会为啥这么难进

城东花园小区停车场积水严重。

小区门口“不设防”。

2月13日一大早，家住南昌城东花园小区的市民胡勤再次来到青山湖区京东镇政府，将小区居民申请成立业主委员会的报告递交给了该镇干部。

“明明我们小区入住率很高，业主也有这个诉求，可成立业委会为啥就这么难？” 胡勤告诉记者，小区业主代表多次找到京东镇和下属的城东花园社区居委会，始终没有得到肯定的答复。因为社区不给盖章，该小区筹备工作无法正式启动，成立业委会遥遥无期。

根据《江西省物业管理条例》，10名以上业主即可申请召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。业委会成立后，业主可以通过其管理小区事务，督促改进物业服务。然而，目前南昌市成立业委会的小区不足三成，大量入住率较高、具备成立条件的小区都没有成立业委会，对小区管理水平提升带来不利影响。记者调查了解到，在实际操作中，很多小区筹备工作第一步就走得很艰难。交房已有10多年的城东花园小区便是其中之一。

● 居民

小区物业服务差，希望成立业委会

门禁处无人把关，栏杆高高抬起，外来人员可以随意进出……来到城东花园，记者发现这是一个几乎“不设防”的小区。最近几年，城东花园已多次被媒体曝光，偷盗频频发生，地下停车场雨天积水严重、卫生死角无人清理等问题至今仍然存在。很多业主因此萌发了申请成立业委会的想法，希望能够督促物业公司改进服务，或者干脆换一个更负责的物业公司。

据了解，城东花园是一个以经济适用房为主的小区，住宅约2680套。由于有两家建设单位参与建设，小区管理一直由当初指定的青城和隆昌两家物业公司划片负责。2008年起，小区陆续有居民入住，目前入住率较高。

由于是经济适用房，多年来城东花园的物业费标准一直没有变化，为高层0.75元/平方米、多层0.45元/平方米。因此也有部分业主担心，如果“炒掉”原物业公司，这么低的物业费可能会找不到“接盘”企业，所以对成立业委会并不热心。

对此，胡勤认为，如何提高物业服务、要不要更换物业公司，这是成立业委会后由全体业主共同讨论决定的事，和成立业委会本身并不冲突。“小区上千户人，想法肯定不会完全一致。要更好地保障业主权利，把业委会成立起来才是前提。”采访中，很多业主如是说。

● 社区

须10%业主同意并到现场签字

胡勤告诉记者，早在2016年，该小区就有业主向社区干部提出申请，但没有回音。2018年初，胡勤等业主再次找到社区党支部书记罗荣花，对方称小区入住率不到50%，达不到申请标准。为此，小区业主特意找到隆昌物业，对方开具了一份情况说明，称该公司负责管理的1188套房屋中，有1075套已经办理交房手续。

经过几个月的交涉，去年9月，业主代表再次找到社区，得到的答复是须10%的业主同意才能盖章。去年12月，小区部分热心业主开展了宣传活动，先后征集到了250多名业主同意成立业委会的签名。

既然小区业主有此诉求，为什么社区干部不同意盖章呢？“我确实有顾虑，业委会一旦成立，物业就会撤走，我们小区谁来管？”2月14日，社区党支部书记罗荣花接受记者采访时表示，对于成立业委会，小区业主有赞成的也有反对的，所以社区对此比较谨慎，要求申请人数必须达到规定。去年9月确实有小区业主递交了申请报告，但是当时只有20多人到场。她表示，要有10%的业主申请才达标，而城东花园小区有2000多户居民，就应该有200多个业主同意才行，而且必须本人带房产证到社区居委会签字才算数。

对于这一要求，业主代表们表示难以接受。“大家工作都这么忙要征集签名就很不容易了，要找200多个业主同一天到居委会去，怎么可能办得到？”胡勤告诉记者，征集签名时还有不明身份人员来闹事、恐吓业主，业主代表希望依法向所在的京东镇直接申请。

● 京东镇

申请报告必须先由社区同意并盖章

城东花园小区业主希望绕开社区直接向镇政府申请，不过这一想法却又落了空。2月14日，青山湖区京东镇相关负责人在接受记者电话采访时明确表示，申请报告必须要社区同意并盖章，才能送到镇政府来进入下一步筹备程序。

分管相关工作的京东镇副镇长邹安平介绍，城东花园小区业主的诉求他已知情，但是该小区情况比较复杂，成立业委会条件还不成熟。他告诉记者，京东镇成立业委会的小区只有三成左右，而且有的小区成立业委会后矛盾激化，管理服务水平反而下降了。“从长远看，小区成立业委会是大势所趋，只是要逐步稳妥推进”。

“据我了解，好像有一个10%业主申请的标准，城东花园不达标。具体的事都是社区在做，你还是去问社区吧。”采访中，邹安平如此答复。在记者再三追问下，他表示，如果该小区申请人数确实达到法定要求，就应该开绿灯；如果社区干部故意不给盖章，那就应该问责。

● 房管部门

“10%业主申请才达标”说法不合法

记者了解到，罗荣花所称“10%业主申请才达标”这一说法来自房管部门的一本物业管理政策法规文件汇编。该书中一份南昌市房管局《业主大会指导规程》中规定：经10%以上业主和建设单位书面提议，可以成立业主委员会。

然而，这本资料汇编中收录的《江西省物业管理条例》说法却不同：10名以上业主就可以联名提出召开首次业主大会，并选举业主委员会。

房管局文件和法规说法不一，以何为准？2月15日，南昌市房管局物业管理处的相关负责人明确表示，《业主大会指导规程》系该局2008年出台的文件，如果文件中内容与之后出台的法规相抵触，肯定是以最新法规为准。在实际操作中，南昌市房管部门一直都是以“小区入住率过50%、10名以上业主申请”作为统一标准和宣传口径。而且，按照相关法规，业主以书面申请即可，并没有一定要本人携带房产证来社区确认的要求。

对于一个有上千户居民的大型小区来说，“10%业主”和“10名业主”在数量上显然差别很大。京东镇和城东花园社区以旧文件中的提法为依据，这名负责人认为显然不符合法律规定。南昌市房管局已将此信息转告青山湖区相关部门，要求做好法规宣传，督促基层单位依法办事。

● 律师

成立业委会是业主合法权利

“相关法规并没有规定成立业委会须经社区居委会同意，但在实际操作中，如果社区居委会不配合，要想成立业委会几乎不可能。”南昌中磊嘉律师事务所的王新民律师曾经参加过多个小区的业委会筹备，他认为召开业主大会、成立业委会是业主的合法权利，相关部门应积极鼓励引导，不能以各种理由随意抬高门槛、设置障碍。他还建议，政府部门应及时完善关于业委会成立、监督、管理的各项制度，更好地发挥其在小区管理中的作用。(记者 朱 华文/图)