天津找房屋买卖合同律师，房屋预售合同是什么？房屋预售合同有什么效力？

现在很多房地产商喜欢在房子还没建或者没建好的时候就开始预售房产，预售也是需要签预售合同的，那么房屋预售合同是什么？房屋预售合同有什么效力？

网友咨询：

房屋预售合同是什么东西？有效力吗？

天津津辉律师事务所刘汝冰律师解答：

房屋预售合同的效力：

1、房地产开发企业就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使是销售广告和宣传资料中的内容，未在合同中体现，也应视为合同中的一部分，对双方当事人具有合同效力。

2、未订立合同前的定金,因一方当事人原因未订立合同的,按定金规则处理.如果是不可归责于双方的原因造成合同不能签定，返还定金。

商品房预售过程中，出卖人往往在签订合同之前要求买受人交纳一定数额的定金，以确定买受人确实将购买房屋，并由出卖人将为其预留选中的房屋。这时，尽管预售商品房合同尚未签订，但是，定金手续已经办理，此时，定金条款有效，应当按照定金规则处理，即买受人违约不签订购房合同的，出卖人不返还定金，出卖人不信守合同，将房屋卖给他人的，买受人有权请求双倍返还定金。如果不属于出卖人或者买受人的原因造成购房合同不能签订的，例如，政府将出卖人开发的房屋整体收购用作公共事业的，那么，这时，出卖人应当返还收取购买者的定金。

3、商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。

4、未办理备案登记，合同不因此无效。但当事人约定备案登记为生效条件的，从其约定。

商品房预售合同办理备案登记手续，其目的在于防止出卖人一房几卖。法律设定商品房预售登记制度并未作为合同生效要件。因此，一方以商品房预售合同未经登记备案主张合同无效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同双方当事人可以约定合同生效要件，如果当事人在合同中约定备案登记为合同生效条件的，从其约定。合同约定了办理备案登记手续为合同生效要件，但是，合同生效前，买受人已经交付购房款，出卖人接受购房款;或者出卖人交付房屋，买受人接受房屋已经入住的，根据《合同法》的规定，尽管合同的生效条件尚未达到，但是，双方以其行为履行了合同主要义务的，视为双方对合同条款的变更，该预售合同有效。

5、出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同，即使房屋已交付第三人使用，该合同也无效。

根据《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，出卖人与第三人恶意串通，另行签订房屋买卖合同，即便房屋已经交付第三人使用，由于该合同侵害了原买受人的合法权益，该合同依然无效。应当返还房屋。应当注意的是，必须是出卖人和第三人的恶意串通，如果第三人属于善意取得，则不适用本规则。

6、由于出卖人未告知买受人将房屋低押给第三人或者合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，致使合同目的已无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。出卖人未告知买受人房屋抵押事实，系欺诈行为;卖房后，又将同一房屋卖给第三人，不能履行合同主要义务—交房。这两种情况均符合《合同法》规定的解除合同的法定条件，因此，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。为了对出卖人给予足够的惩罚，最高法院司法解释规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

刘汝冰律师补充：

商品房预售合同的效力的认定：

就合同效力规则而言，从发生论的角度看，可以分为三个层次：违反社会公共利益、违反强制性规范、具体的效力规则。其中，违反强制性规范是违反社会公共利益的具体化，而各种效力规则是违法无效规则的具体化。合同成立与合同效力是两个完全不同的概念，合同成立是一事实判断问题，关系到合同存在与否；合同生效是一法律评价问题！关系到合同能否取得法律所认可的效力。合同成立主要体现当事人的意志，体现合同自由原则；合同生效则体现国家的价值判断，反映了国家对合同关系的干预。区分合同生效与合同成立的意义就在于准确地确定当事人的责任，明确法院在鼓励交易与正当干预之间的行为界限。

商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同，由于认定两种合同效力的标准不同，因此两者的区分至关重要。

刘汝冰律师总结：

在实践中，因法定条件不具备或者不完全具备而产生纠纷的主要存在以下几种情况：1．有的开发商尚未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证就对外预售商品房；2．有的开发商虽然取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，但是没有完成项目的开发建设资金投资比例就对外预售商品房；3．有的开发商取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证！也投入了一定比例的开发建设资金，但尚未取得商品房预售许可证明就对外预售商品房。屋预售合同的效力与房屋购买合同的效力是等同的，大家可以放心签订。