近日,深圳市住房和建设局正式上线了二手房交易系统。
按往常,上线一个交易系统,就是一个线上功能,也没啥大不了的,但是深圳房产行业的这个二手房交易系统,它不一样,因为这个系统提供了新的买房、卖房交易模式,带给二手房交易行业颠覆式的变革。
讲具体内容之前,先看看网上怎么说:
“这样好,透明,直接。取消中介二道贩子多好啊!”
“这个政策中介少了吗?”
“最可恨的是中介公司吃差价,两头欺瞒,还挣着中介费”
“就应该直接在政府平台交易要中介毫无意义!”
上面的说法,我们暂不评价 先看看二手房交易系统是什么样子,它有三个功能标签,分别是:我要找中介买房、我要找中介卖房、我要自助卖房,看到交易系统的截图,有没有感觉好像少了点什么?见下图
针对这个二手房交易系统,在同一天,深圳市房地产中介协会下发通知,通告房地产经纪机构、房产中介人员,新版二手房交易网签系统已正式上线。
深圳房地产中介协会解读这个新上线的二手房交易系统,将给行业带来6大变革:
变革一:中介从业模式“推倒重来”,中介“宰客”行为将成为历史
以往二手房交易规则是建立在中介方依托“信息不对称”基础上,由同一名中介对买方、卖方实行双边委托,进行居间撮合交易,即一手托两家,左手握右手。
试想下,被告和原告同时聘请一个律师互打官司,那么这个律师到底是代表被告利益呢,还是原告利益?而这就是现存二手房交易规则中最大的漏洞,同一名中介,不可能同时代表买卖双方利益,因为买卖双方的利益诉求是互相对立的,卖方天然希望房子价格越贵越好,买方天然希望房子价格越低越好。
因此,传统中介为了迅速成交赚取佣金,最显而易见的方式就是要么违背价值规律,互不向买卖双方透露真实价格,只是进行价格撮合(卖家不断让价,买家不断提价),最终造成买卖双方均不满意;要么,就是以牺牲,或损害买方权益的方式,偏向卖方,与卖方形成“攻守同盟”,将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。
而新的交易系统,则是在国内首次引用了“单边代理”模式,即买卖双方通过独立委托,与受托中介机构形成单边委托关系,中介方“各为其主”,只向自己的委托人负责,以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。
这种环境下,买卖双方代理人权责边界清晰,卖方代理人,只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出,买方代理人,则只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源,同时要对所匹配推荐的房源质量负责,买卖双方的合法权益,就在中介代理只向各自委托人负责的机制下得到了保障。
变革二:交易更安全
(一)交易主体实名认证。无论是买方,还是卖方均要在新系统进行实名认证,此外,中介方则要提前完成实名登记与评级认证后,才能登录系统执业,确保了交易主体的真实性。
(二)100%真房源。新系统将通过与不动产登记部门的数据对接,实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验,核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码,消费者可通过房源编码查看房源真伪以及实时权属状态。
(三)交易节点自动核验。新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门数据对接,在交易重要节点都会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验,以确保交易的安全。
(四)责任可追溯性,通过交易流程线上化,将买卖各方代理人的服务流程全部数据化,使得任何一方存在违规操作,或隐瞒必要信息造成后续纠纷的情形,均可被溯源追责,例如买方代理人,对所推荐匹配房源没有做到尽职调查,或刻意隐瞒房源必要信息,造成委托人权益受损的,就很容通过系统完成责任追溯,提高了委托人的维权效率。
变革三:成交效率更高
虽然新系统规定了取得房源委托的机构将会拥有委托期间内的房源“独卖”权限,但并没有限制或妨碍卖方的权益,在卖方隐私信息受到充分保护的前提下,房源售卖信息可在系统内做到实时共享,系统内的所有合规中介机构都可以为这套房源寻找、匹配合适买家,真正实现房源跨机构联卖的效果,房源交易出售效率将大为提高。
不但打破了此前为了抢房源,造成中介互相踩踏恶性竞争的局面,还因为卖方隐私信息受到系统的强力保护,而免遭其他中介不必要的干扰,省事又省心。
变革四:交易流程更便捷
新系统实现了交易全流程线上办理功能。卖方从房源核验,到交易双方委托买、委托卖关系的确定,再到交易合同的录入,交易资格审查,以及交易合同签署(通过i深圳APP刷脸认证后进行电子签名)与生效。
将原本割裂开来的交易流程进行有效串联,实现了线上一站式办理和不见面快速审批,合同数据直接对接不动产权登记系统,买卖合同备案完成后即可申请过户登记,提高了交易流程办结效率。
变革五:促进中介机构大小同权
买方可委托的中介数量不受限制,而卖方则至多能委托三家机构进行销售。同时,第一家受托机构将会在委托期限内获得房源优先销售权,即房源“独家”销售权力,待第一家机构委托期满后,后续替补。
这样就避免重复委托造成的资源浪费及纠纷隐患,当然,房源“独家”销售将会倒逼卖方更为谨慎地选择为其服务的中介,而如何在千千万万的中介中脱颖而出,就得依靠良好的口碑,口碑从何而来,无外乎良好的诚信、扎实的专业、优异的服务体验。
此外,由于买方委托中介的数量不受限制。因此,谁能更高效地为委托人找到合适的房源,并能在最短时间内以最低价格谈下房源,将会倒逼中介方不断打磨自身的专业与服务能力,为委托人争取到最大的权益。
而这一模式,将会打破现有行业竞争格局,业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会,企业比拼的不再是资金与规模,而是信誉与服务、专业与能力!
变革六:星级将成为评价中介从业人员综合素养的唯一标准
新系统还通过与深圳市房地产中介协会数据对接,取得了全市实名登记的房地产中介从业人员综合评价(包括从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等多维度)数据。
新系统将根据这些数据对中介从业人员进行评级排序,最高为五星级,星级越高,代表该中介从业人员信用良好、服务专业、业绩突出,新系统将优先推荐给委托人,而信用不好的、业绩差的、长期没有成交业绩的中介人员,新系统会将其排在后面,通过市场竞争,达到优胜劣汰的效果。
因此,星级越高,获得展示推介的机会也就越多,中介从业人员今后将更有动力制定自身长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力,从而提升房地产中介行业整体的素质。
针对上面六点变革,这个二手房交易系统最显著的创新之处在于,首次开创了二手房的“单边代理模式”,从交易流程上建立了公开透明的交易模式。
新系统模式下,只要交易房产,买家和卖家就不可能出现同时由同一个中介双边服务的情况。这种买家中介和卖家中介各为其主的模式,相比传统模式的二手房交易模式可谓迈了一大步。
回到文章开头位置的网友讨论,可以看到,后续二手房交易过程中,房产中介公司(人员)很难再吃差价,欺瞒买、卖双方,新交易系统从流程上把这个事彻底解决了。以后卖房人和买房人交易房产会更安全、更省心。
我们再做一个横向对比观察,可以发现,除了深圳之外,杭州住保房管局的杭州市二手房交易监管服务平台,也上线了个人自主挂牌房源功能。上海房地产交易中心也推出了二手房自助交易“网上签订合同”功能。
可以看出,大城市的主管部门,在陆续往房产交易规范化方向迈进。据此,我们做几点思考。
上线官方交易系统,是要取缔房产中介行业吗?
仔细分析,可以发现,并不是。官方的交易系统,并不是为了取缔房产中介行业而设置的,而是为了规范房产中介行业的交易行为,杜绝虚假乱象;新系统交易模式下,买房人、卖房人可以实现在官方系统上公开透明的交易。
官方交易系统下,中介的价值点是什么?
房产中介,作为市场供求双方(买房、卖房)的连接者和撮合者,作为流通环节的参与者,确实存在缺点,这里暂不列举,网络上很多;但也有优点,房产中介的存在,有利于供求双方信息的匹配,提高房产交易效率。
比如楼盘价值介绍、楼盘筛选、现场带看房、办理按揭贷款、赎楼、资金监管、过户、缴税、物业交割等事项还是需要中介带着客户一起去办理。
对于每一个人,房产交易是一个低频率的行为,很多交易环节和细节,如果每个人自己去办理,多数人可能并不知道要怎么做,因为知识盲点实在太多了。
在什么情况下,房产中介行业会消失?
房产中介行业的出现,是房产交易市场需求催生的结果,并不是人为推动强制产生的,一个自发产生的行业必然对应特定的市场需求,只要需要还在,房产中介行业就会一直存在。
如果说会消失的话,只有一种可能,就是需求不在的时候。那么,什么时候是需求不在的时候?当房产知识全面普及的时候!
房产知识全面普及了,每个人都知道自己如何挑选适合自己的房子,每个人都很熟悉房产交易的流程及细节,即:选房——签合同——委托公证(可以没有)——资金监管(首付款)——贷款审批——赎楼——过户——银行放首期款——过户完的房产证办理银行抵押——银行放款——水电燃气过户——物业交割,这时候房产中介行业可能就会消失。
总的来说,基于“单边代理”模式运行的新版二手房交易系统,一旦运行成功,将是对过去三十年,房地产中介行业的彻底颠覆。房产交易行业,过往的自由、自发的发展,存在太多不规范的交易行为,负面评价很多,买房人、卖房人发生经济损失的新闻时有发生,区别就在于好的房产中介出问题的几率小点,差的房产中介出问题的几率大些,但总归是时而出问题的,房产类投诉在中消协公布的榜单也是常客。在官方交易系统上线之前,房产交易的服务标准约等于各个房产中介公司的标准,服务标准参差不齐,新的交易系统作为一个公共交易平台,拉通了最基本的服务标准。
官方上线的二手房交易系统,带来的这种中介服务模式的转变,不仅仅提高了房产流转交易效率,更重要的是,这种改变,将更有利地保障买房人、卖房人的权益不受损失。虽然这还仅仅是深圳房产交易行业迈出的一小步,但这将是整个行业的一大步。
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