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通州找房地产纠纷律师事务所,北京禹洲朗廷湾售楼部

来源: 法律常识 作者: 法律常识 时间:2022-11-25 19:45:50
延期交付、问题合同,北京禹洲·朗廷湾再遭业主投诉

禹州朗廷湾售楼处。梁学城/摄

梁学城/发自北京

近日,北京市通州区限竞房禹洲·朗廷湾(备案名:朗廷雅苑)的业主赵磊(化名)向记者反映,项目原定于2022年9月30日交房,但是临近交付,业主们却收到了顺延交付告知函。

延期交付、问题合同,北京禹洲·朗廷湾再遭业主投诉

业主供图

据悉,该项目此前就因施工进度缓慢、停工被业主投诉。业主称,在2022年春节后就发现施工进度缓慢,而开发商并未如实告知施工情况。2022年3月至今,通州区住建委曾组织相关方曾组织召开三次沟通会,开发商均未做到在所承诺的工程节点完成工程。

如今距离项目一期交付日期不足两个月,仍有部分楼栋窗户未安装,地面还是土地状态,且质量也存在诸多问题,业主们对该项目能否如期交付没有任何信心。

再度延期

公开资料显示,禹洲朗廷湾位于通州区永顺镇,由北京禹茂房地产开发有限公司开发建设,系禹洲集团旗下企业,施工总承包单位为中建科技集团有限公司。项目包括14栋住宅楼和6栋商业建筑。按照购房合同约定,住宅项目应于2021年12月31日前竣工,并分两期以精装修标准交付,分别是2022年9月30日和2022年11月15日,其中一期为1、2、3、6、9号楼。

7月初业主发现自去年封顶后一直无明显施工进展,曾多次向区住建委投诉。彼时,据7月20日北京城市副中心报道称,禹洲朗廷湾项目正有序推进,可以保证楼盘如期交付。禹洲集团北京公司总经理彭浩也向业主表示,预计8月中旬前后陆续实现外立面亮相,9月底一期全部竣工交付,二期预计十月中下旬竣工,十一月中旬交付。

7月份开发商向业主出具的项目一期抢工计划表也证实,计划9月15日完成外装饰工程,9月20日完成精装修和景观工程。

延期交付、问题合同,北京禹洲·朗廷湾再遭业主投诉

业主供图

临近交房时间,开发商又表示项目预计顺延至10月31日前交付。

9月15日,记者曾致电禹洲朗廷湾售楼处,询问项目能否如期交付?对方表示,目前项目处于正常施工状态,“朗廷湾目前约有700~1000人在施工,可以肯定楼盘如期交付。”

9月16日上午,记者来到售楼处,发现销售基本上已经离岗,现场只有三个工作人员,在询问能否如期交房时,对方却表示,项目要往后延期一点,具体什么时间不太清楚。

从项目工地可以看到,一辆货车正在大门外等候进场,工地门卫介绍,目前正在加紧施工,“楼体完成装修后,业主们就可以进来参观。”

延期交付、问题合同,北京禹洲·朗廷湾再遭业主投诉

项目工地门口

此外,禹洲地产北京公司公众号发布的2022年8月家书显示,以禹洲朗廷湾1号楼为例,1#楼(共11层)主体结构已封顶,保温板粘贴,外墙腻子施工,外装饰整体完成35%;窗户安装完成96%(临时消防立管处暂未安装);精装整体完成18%;公区正在铺设污水管道和回填土。

在记者询问是否担心再度延期的风险时,部分业主称不能排除再次延期,但是工程确实到了收尾阶段。“目前一期的精装已经进行了大半,毕竟所谓精装本身就比较简单,贴完砖刷完涂料就剩下一些安装工作。”不过,赵磊则表示,肯定还会再延期,工程质量有问题,整改就需要很久。

“施工工艺不规范,目前几乎所有楼栋外立面都有肉眼可见的鼓包、不平与褶皱、坑洼。部分楼体还出现了破损,”赵磊表示,“这些问题从七月底发现后我们已经向开发商反映了,现在发现项目大部分外立面依然皱褶、鼓包,如果不处理我们业主将拒绝收房。”

延期交付、问题合同,北京禹洲·朗廷湾再遭业主投诉

延期交付、问题合同,北京禹洲·朗廷湾再遭业主投诉

业主供图

施工方则表示,项目并没有找平的预算。

出现“问题合同”

业主张悦(化名)告诉记者,禹洲朗廷湾出示的购房合同中还有诸多不合理之处,涉嫌通过这些条款免除责任,侵犯购房人的正当权益。她们曾多次与开发商沟通,但对方却表示,“以合同约定为准”。

张悦称,“《北京市建设工程质量条例》明确规定开发商需担任的保修责任,其中地基基础和主体结构的保险期至少为10年,防水工程的保险期至少为5年。但是我们的预售合同却注明‘经出卖人充分提示,双方同意,本合同不适用本条约约定’,开发商以此规避保修责任,完全是霸王条款。”

延期交付、问题合同,北京禹洲·朗廷湾再遭业主投诉

业主供图

对此,记者致电通州区住建委了解情况,一位工作人员表示,该条款明显违背国家相关法律法规,即使开发商将该条款写在合同里以规避保修责任,我认为该条款也是无效的,如果存在房屋质量问题,开发商必须履行保修责任。

北京金诉律师事务所主任王玉臣同样向记者表示,根据《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》第四条规定,本市新建住宅工程项目,在土地出让合同中,就已经将投保缺陷保险列为土地出让条件,并要求选择具备相应能力的保险公司。

此外,多位业主反映,开发商还涉嫌通过合同的补充协议设定多处“不合理条款”,与合同正文约定相悖。

上述工作人员表示,合同有合同法,合同法是由市场监管局去监督管理的。接到业主投诉反映后,北京市监局工作人员已经对合同文本进行核查,经查,该项目合同及补充协议确实违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》(京建交〔2006〕334号)第三条的规定,我委依据规定已经下达责令改正通知书,责令开发企业改正该行为,并将相关问题线索移送通州区市场监督管理局进行调查处理。

而开发商私自降低橱柜、电器、可视对讲等品牌配置,同样遭到业主们反对。

据反映,7月25日,开发商发布“项目合同交付标准品牌变更告知书”。该告知书披露,部分已签署供货合同的品牌工厂无法正常按期供货,采取品牌更换的方式保证工程进度,更换后品牌与原品牌属同档次品牌。

延期交付、问题合同,北京禹洲·朗廷湾再遭业主投诉

业主供图

“开发商表示更换为同档次的品牌,甚至拿出淘宝销量排行榜。实际上,我们了解到品牌档次并不一致。”一位业主告诉记者,“以橱柜为例,通过咨询,金牌档次更高。同配置和型号,品牌优和差,差距很大。希望开发商按原标准交付或者补偿业主。”

据悉,面对购房人的质疑及投诉,开发商提供了“同等品牌”证明文件,证明方式主要为:新旧品牌都属于十大品牌、新旧品牌的产品参数一致、新旧品牌均通过认证。但业主认为,开发商丝毫未提新旧产品的价格差异,这种对比可谓毫无意义。

就业主提出的诸多诉求,记者多次联系禹洲集团北京公司相关负责人,截至发稿均未收到回复。

曾停工达半年

2019年2月,禹洲+金茂联合体以19.3亿元拿下项目所在地块,溢价率高达19.6%。后来金茂退出,禹洲独立操盘。

作为其进京的首个作品,项目用的是禹洲集团成熟的产品系“朗廷系”,且作为通州第三个,副中心第一个限竞房,朗廷湾限均价52508元/平方米,而当时通州城区内的其他商品房价格都在6万元/平方米以上,项目本应该不难卖,不过项目旁边有一个通州殡仪馆。

根据北京市住建委网签数据,项目在2020年1月、9月分别拿下全部572套房源的预售许可,截至9月16日,近两年的时间,网签了431套房源,还剩157套房源待售,销售回款欠缺。

一位知情人士表示,针对并不理想的销售情况,禹洲集团给出了相应的“开源节流”方案。针对供应商的工程款支付上,则采取了“少付、缓付”策略。

另外,记者了解到,禹洲集团自2021年8月出现财务暴雷并陷入资金链危机,2021年9月开始北京朗廷湾便因无法支付工程款停工长达半年之久,业主不止一次拍到工人讨薪的画面。

2022年3月7日,禹洲集团发布公告称,2023年到期的8.5%优先票据(即2023年票据II)利息2125万美元,已于2022年2月4日到期应付,但是公司在30天宽限期内并未支付利息,已构成违约事件。5月31日,禹洲集团发布公告,无法支付已到期且超过了宽限期的多笔境外美元债券,违约规模合计5727.96万美元。对应的美元债未偿余额本金为6.5亿美元、4.97亿美元、1.79亿美元,永续美元债未偿余额为3亿美元。

在这一背景下,业主担忧项目预售资金监管账户资金是否安全,集团的票据违约事件是否会对项目带来诸多风险。

在通州融媒的报道中,住建委相关负责人表示,经北京市住建委官网核实,该项目商品房预售资金监管账户正常,且完全按照用款计划(可在售楼处公示区查询用款计划)进行支取。考虑到禹洲朗廷湾业主诉求和实际利益,区住建委第一时间到现场查看项目实际进展,并约谈了开发企业负责人。

“下一步,区住建委将持续关注项目的发展以及监管账户内资金使用情况,及时向房地产风险防化专班成员单位通报。并不定期召开参建各方协调会,督促各方压实主体责任,按质按量确保施工进度。”

记者也将持续关注事件进展。

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