律师经验谈！ 二手房购买的实用手册

山西华炬律师事务所

二手房出售情况比较复杂，自然买卖时纠纷就会多，加之当事人缺乏经验，常常在一些关键问题上出现纰漏或疏忽。律师凭借多年受理此类型案件的经验，总结了购买二手房的经验和教训，不管是现在，还是将来，只要有购房需求的都建议收藏哟！

一、要核实房屋产权情况及性质

1、要核实房屋所有权人身份

房屋权属证书是所有权的标志，房屋权属证书上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，不管是房主的配偶还是父母等至亲，都要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。

2、未取得房屋权属证书的不能办理过户

卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约、交房，但未取得房屋权属证书前不能过户，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。

3、要核实房产性质

要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制等政策影响

4、为防止伪造证据，核实证件要见原件

伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生。所以核实证件一定要仔细看原件，可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。

二、共有房产应共同出售

产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共有人一起参与出售，否则可能会导致合同无效，这一点通常不会被人忽视。

Q 那么，如果房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢?

答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在夫妻一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情、共有权被侵权为由不认可合同引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。

三、房产如果有贷款或抵押，要确保解押

很多二手房是有抵押贷款，也有的因其它原因办了抵押登记 。这种情况下，往往卖方要用买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押，并要实际监督履行。

四、要考虑贷款政策、税费标准的影响

1、根据双方房产情况核实税费数额

虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担，所以税费的数额也是买方要考虑的重要因素，要重视。

2、如需贷款，要考虑贷款政策的影响

买方拥有的房产数额或曾经贷款记录可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响，一定在购房时根据自己情况核实清楚。

五、购房时要核实房屋的4项基本情况

1、土地使用权的年限

因为剩余的土地使用权年限，对房价有影响。

2、房屋的面积

房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。

3、房屋的基本情况要认真核实

要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。

要考察水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。

4、如果购买的是学区房，学籍要核实

如果购买的是学区房，要向学校、教委核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，而且最好亲自核实。

六、合同中的最基本条款

1、房款的支付形式

房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是分别在签约、网签、过户、交房等各个环节分别支付。

2、贷款条件

如果需要贷款购房，对于贷款的时间、次数，建议事先沟通清楚，并以书面形式明确。

3、交房、过户

何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。

4、违约责任

在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，原则上合同中的所有重要义务条款都应该有明确的违约金条款约束。逾期履行义务按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同等都约定清楚，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

七、要及时办理网签备案手续

办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，发生新政时购房和贷款资格也是以网签时间为准，所以及时网签很重要。

八、注意房屋及相关设施是否涉及欠费

购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，从而影响到水、电、暖使用的案例屡见不鲜。所以，物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠。

九、注意户口的问题的特殊处理

户口制度是我国特色，购房时很多人不注意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去，可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。

建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准。就违约金支付问题起诉到法院，法院可以受理并判决的。

十、交易过程注意保留证据

签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。

购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。