租房是大部分在大城市的打工人的常态，房屋租赁期间，就难免遇到一些问题，近日有网友提问：这段时间天天大暴雨，屋顶忽然就漏水了，找房东房东却说，房子已经租给我，我有保护好房子的义务，出现任何问题都是我自己的事，这也对我太不公平了吧。

关于这个问题，法律快车律师是这样回复的：

房屋租赁和合同中，租客具有不损坏租赁物品的义务，但不意味着房东就可以甩手什么都不管，房东对租客也负有一定的义务。

房东有维持房屋适租状态的义务

房屋适租状态，是指出租人应当维持租赁房屋符合合同约定使用用途的状态。

《民法典》第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

适租状态一般包括房屋系合法建筑、产权清晰、能够按照合同约定的用途使用等内容，除特殊情况外，承租人在使用期间，因第三人主张权利、房屋损坏等因素导致房屋丧失适租状态的，承租人要求解除合同，一般应当予以支持。

维持房屋适租状态具体可表现为房屋维修义务、保障出租房屋的安全义务和出租房屋权利瑕疵担保义务。

房屋维修义务

房屋出现损坏影响房屋使用时，承租人有权要求出租人及时维修。

《民法典》第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

在没有约定房屋损坏由你个人承担维修责任的前提下，房屋损坏，负有维修义务的是房东。房屋因为连续暴雨而漏水，显然是房屋质量问题而并非你的过错。在租赁期间，租客在履行完通知出租人维修的通知义务，如果房东一直不肯维修，你可以先自行维修后，向房东追偿维修款。同时，你可以向房东主张减少租金或者不支付租金。

但这里要提个醒，假如在签订租赁合同时，房东和租客有关于房屋维修的特殊约定，譬如：由租客承担维修责任等，那如果房屋出现需要维修的状况，就要由租客自行承担了。

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出租房屋的安全保障义务

根据《民法典》第七百三十一条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

出租人一般是房屋的产权人或者管理人，应保证所出租的房屋质量符合居住使用的安全标准。即使承租人在签订合同时知晓房屋存在安全问题仍继续承租的，如果房屋量可能危及承租人人身和健康安全，承租人仍然有权解除合同。

如果因为房东的问题导致租客的损害，房东应当承担侵权责任。

出租房屋权利瑕疵担保义务

出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。

第七百二十三条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

优先购买权的通知义务

这里的优先购买权是指房屋承租人依据法律规定所享有的，在出租人转让租赁房屋时，在同等条件下优先于他人购买所租赁的房屋的权利。

《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

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