购买二手房时经常会发生一些交易纠纷，其中二手房合同是房产交易的重要凭证，发生纠纷后合同就是关键的证据之一。因此签订二手房合同可不能草率行事，避免徒增麻烦和纠纷。

那么二手房买卖合同效力怎么判断？签订合同中又该注意哪些问题才能保障自己的权益？诉宝小编整理了相关内容分享。

1合同的相对性原则

在买卖时出现纠纷的时候，周争锋律师表示首先要解决合同的相对性原则：

1.通俗讲就是，买卖合同约定的内容只在合同上签字当事人之间产生法律约束力，没有签订的人因不是合同的当事人，不受合同条款的约束。

2.相关法律规定：《合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

2合同效力和物权效力的区分原则

1.通俗讲就是，当事人签订的合同只要没有民法通则第58条和合同法第52条规定的情况，就是合法有效的合同，签订合同的双方就要受合同条款的约束，若合同最终不能履行有违约方承担违约责任。也就是说有些合同依旧合同法虽然是合法有效的，但是不一定引起物权变动法律效果，此时由出卖人承担违约责任。

2.相关法律规定，物权法第十五条，当事人之间订立有关变更、转让和消灭不动产物权的何婷，除法律另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

3.《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

1）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；

2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（主要表现在逃税，比如在买卖二手期房，回迁房去开发商中更名产生逃税行为，法院在审理中将认为合同无效）；

3）以合法形式掩盖非法目的；

4）损害社会公共利益；

5）违反法律、行政法规的强制性规定。

4.第五十八条 【无效民事行为】下列民事行为无效：

1）无民事行为能力人实施的；

2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；

3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

5）违反法律或者社会公共利益的；

6）经济合同违反国家指令性计划的；

7）以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法

3房屋买卖合同能不能是口头合同？

书面形式：是指以文字等可以有形式在再现内容的方式达成的协议。这种形式明确肯定，有据可查，对于防止争议和解决纠纷，有积极意义。书面形式一般是指当事人双方以合同书、书信、电报、电传、传真等形式达成协议。

口头形式：是指当事人面对面地谈话或者以通讯设备如电话交谈达成协议。

以口头订立合同的特点是直接、简便、快速，数额较小或者现款交易通常采用口头形式。如在自由市场买菜、在商店买衣服等。口头合同是老百姓日常生活中广泛采用的合同形式。口头形式当然也可以适用于企业之间，但口头形式没有凭证，发生争议后，难以取证，不易分清责任。

依据《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

但我国《合同法》第三十六条同时还规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

因此，房屋买卖合同即使采用书面形式，也并不必然导致合同无效，如买卖双方钧实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。

4房屋买卖合同能否通过电文形式签订？

业主和买受人不在同一区域的时候，需要双方成立一个合法的房屋买卖合同。中介通常通过微信、电邮或传真的方式来生成一个点子合同，在这里需要注意的是：

根据我国《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地，房屋等不动产权转让的”文书不适用电子签名、数据电文，这无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。也就是说，在出售土地、房产的时候，所签订的电子合同法律是不予以承认的。

此外《合同法》第11条对数据电文的类型做了更加明确的规定：书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。因此，对于现今的微信、QQ、短信等聊天软件记录的表现形式归根到底均属于《电子签名法》上规定的数据电文形式。比较好的解决方式是当事一方做个公证委托代理签下买卖合同。

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