找懂房的律师，找懂房的律师有用吗

三年前，李阿姨的儿子徐赈打算贷款买一套办公房。徐赈因为工作忙，所以前期房源都是由李阿姨筛选，最后决定由徐赈来做。确定好房子后，徐赈很快就与开发商签订了《上海市商品房预售合同》。

购房款共分为三笔支付，前两笔由李阿姨帮徐赈转账给开发商，余下的300万徐赈计划向银行贷款支付。合同原本约定一年后完成交房，可到了说好的时间，徐赈与李阿姨却只收到了开发商的延迟交房通知。好在开发商当时态度真诚，表明会参照合同约定承担逾期责任，徐赈和李阿姨也就暂且信了对方说辞，继续等待。但在此期间，徐赈得知开发商还没拿到《建设工程竣工验收备案证书》，他原本打算办理的贷款也因此受了影响。

于是徐赈与李阿姨前去与开发商沟通此事，工作人员给出的解决方案是只要不追究他们延迟交房的违约责任，他们就配合徐赈办理银行贷款手续。因为担心此举是对方的缓兵之计，所以徐赈和李阿姨拒绝了开发商的提议。但为了能尽快将余下钱款付清，无奈最后徐赈与李阿姨两人选择向亲戚朋友借钱，将最后一笔钱以现金的形式交给了开发商。

直到去年，开发商向徐赈发出房屋交付通知书。保险起见，验房当天徐赈和李阿姨专门叫了位懂行的朋友帮忙把关。这一去还真发现房子存在许多质量问题。虽然乍看似乎都不是什么大问题，但修缮起来却也要花费不少的金钱和精力。对此物业让徐赈将需要修缮的问题都填写进维修单然后一并处理，然而到现在修缮工作也没完成。等到徐赈与李阿姨再次去找开发商想讨个说法时，这时的开发商却表示，收房时徐赈与李阿姨在房屋维修单上已经签过字，后续物业费也在正常缴纳，这就表示两人对当时房屋交付确认无误，告知徐赈与李阿姨不要再继续纠缠，他们也会对之前徐赈逾期支付的违约金不作追究，双方就此扯平。

对此徐赈想问律师，开发商所说在法律中是否有依据？以及他是否可以要求开发商付未按时交房的违约金？

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律师解答

先来说一下交房的问题，这个首先还是要看双方签订的合同中对房屋交付是如何约定的。但按我个人对这类案件以往的经验来看，徐赈与开发商签订的预售合同中对此都会有对开发商有利的约定，如以取得竣工验收报告为交房条件。

如果在徐赈收到了开发商的通知后，前往所购房屋处，现场填写了维修单，并在之后与物业人员的沟通内容一直围绕着房屋维修事宜。所以除非预售合同中还有特别的约定，否则这就视为开发商已交房，仅仅是因为房屋存在质量问题而由开发商进行维修。如果这些质量问题并非属于房屋主体结构问题，那么可以确认质量问题并不影响交房本身。所以从现在的情况看，我觉得到徐赈签署维修单当日起即可以认定开发商已交房。

当然，这并不是说徐赈就无法维护自己的合法权益。若房屋维修持续时间较长，致使自己迟迟无法实现对该房屋的实际使用及收益等权利，就可以向开发商主张由此造成的经济损失。

关于开发商延期交房的问题，我认为以上叙述中，徐赈与开发商签订的预售合同是对交房期限有明确约定的，但开发商未能按时交房，向徐赈发出了延迟交房通知，且在之后才取得了《竣工验收备案证书》，由此可以确认开发商的行为明显已构成违约，并致使徐赈未能在合同约定的期限前办理银行按揭贷款，所以责任在开发商。

与此同时，徐赈与李阿姨两人在知晓贷款无法进行后也及时筹钱，全额支付了房款，所以不存在逾期付款一说，也就不会承担违约责任。基于逾期交房的事实，开发商应该承担从预售合同中约定的交付日到徐赈签署维修单当日这期间逾期交房的违约责任。

当然，具体还是要看双方签订的预售合同内容，有约定从约定。

作者 | 孙洪林（上海申房律师事务所主任）