土地合同纠纷律师去哪儿找，土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决

最近，我们接到很多重庆市的一些企业主的咨询，关于低效用地以及闲置土地的处置的一些问题。其实大家从新闻上也可以了解到，比如说有些地方陆陆续续都会有一些闲置土地处置的纠纷案件和一些低效用地的情况。

其实这类案件所遇到的一些问题，我们律师总结了一下，大致分为以下这么几种：第一，闲置土地的处置以及补偿的问题。第二，效率低下的这些土地低效用地的处置以及历史遗留的处置问题。

闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

储备土地，是指市、区县（自治县）行政机关根据国土空间规划，依法完成征收、收回、收购、行使优先购买权取得的土地。

土地权利人指已取得正式划拨批复或已完成不动产权证办理且对地块有实际处置权的土地使用权人。

首先，关于低效用地和闲置土地的处置，低效用地其实到目前为止咱们国家并没有法律法规上具体的一些规定。对于行政机关来法无明确授权不可为。另外，关于低效用地，国土部掌握的原则就是鼓励土地权利人参与开发，保障土地权利人的合法权益和知情权等等。这是国土部设立的低效用地的一些基本原则。

关于闲置土地，很多闲置土地的闲置原因是由行政机关造成的，比如说《闲置土地处置办法》第八条详细列举了六项行政机关的原因导致土地闲置。其实我们办理过的案件过程当中，基本上都存在两项、三项甚至四项行政机关原因导致土地闲置的情况。但是，很多企业主容易忽略。一般认为确实没有投资建设就是企业主的问题。这种思想是错误的。

《闲置土地处置办法》第八条 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：

(一)因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的;

(二)因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的;

(三)因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的;

(四)因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的;

(五)因军事管制、文物保护等无法动工开发的;

(六)政府、政府有关部门的其他行为。

因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。

如果是行政机关导致的土地闲置，必须要和土地权利人进行协商解决，并且按照第12条的方式进行。第12条规定要按以下方式进行处置：

第一，签订补充协议，延长期限。第二，改变规划条件、建设条件。第三，提供周转用地。第四，有偿收回。有偿收回指的是依据《土地管理法》第58条的规定按照市场价格，这也是最高人民法院的典型案例所规定的。第五，进行置换。第六，其他。

《闲置土地处置办法》第十二条 因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年;

(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划;

(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年;

(四)协议有偿收回国有建设用地使用权;

(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地;

(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。

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