假离婚买房法律后果有什么,假离婚买房风险规避

这是房屋买卖合同纠纷相关法律问题专题的第四篇。今天我们聊聊另一个常见的纠纷话题：为了买房办理假离婚引发的纠纷。

在国家对房地产实施限购限贷等调控政策的背景下，不少购房者为了满足购房指标或银行贷款条件，办理“假离婚”。

所谓“假离婚”，就是夫妻双方虽办理了离婚登记，但只是名义上离婚，实质上仍然以夫妻名义共同生活，和离婚前没有什么变化。在“假离婚”的离婚协议中，双方往往约定财产和债务全部归一方，这样让另一方“轻装上阵”以达到购房资格。但这样其实隐藏着巨大的风险，现实生活中，不乏其中一方“假戏真做”引发纠纷。

通过检索裁判文书网公开的判决书，大部分法院都认为：

关于离婚登记，没有真假之说，领取了离婚证，双方的婚姻关系就解除了；

关于财产分割和子女抚养等问题，如果有证据证明不是双方真实意思表示，则属无效，应根据相关法律规定重新进行分配。

但是笔者检索的案例中，很多都是由于没有充分的证据证明离婚协议约定的财产分割不是当事人真实意思表示，对于一方请求重新分割财产，予以驳回。因此，“假离婚”存在巨大的风险。

一、离婚登记具有公示效力，法律上没有“假离婚”一说，“假离婚”就是真离婚

就登记离婚这一事实来讲，不存在“假离婚”的说法，领取了离婚证，双方就不属于法律意义上的夫妻关系，任何一方可以再与其他人登记结婚。没有确认离婚登记无效或撤销离婚登记适用的余地。

裁判要点：鉴于婚姻登记之公示公信效力，虽然双方在办理离婚登记时真实意思为通谋虚假离婚，但并不因此导致离婚登记无效。

（2019）京02民终10856号案件。北京市第二中级人民法院审理后认为：在我国，婚姻关系的缔结或解除系民事行为与行政行为的混合，其必须遵守法定的程序和方式，履行法定的手续，当事人之间仅形成相应合意并不当然产生法律效力。本案中，高某与马某作为完全民事行为能力人选择通过行政程序解除双方婚姻关系，在婚姻登记机关做出自愿离婚的意思表示，并通过提交《离婚协议书》的方式表示就财产分割及子女抚养问题已经达成一致意见，婚姻登记机关据此为双方办理离婚登记并不存在过错。因高某与马某二人的婚姻关系已由婚姻登记机关依照法定程序予以解除，鉴于婚姻登记之公示公信效力，虽然双方在办理离婚登记时真实意思为通谋虚假离婚，但并不因此导致离婚登记无效。故，从民政部门对高某、马某离婚予以登记时起，双方之婚姻关系已然解除。

上述案例中，法院以婚姻关系的解除系民事行为和行政行为的混合这一论点出发，更多的是从行政登记的公示性来论证离婚登记的效力，从审判技巧方面，这无疑是高效且正确的。

但笔者认为这种做法没有剖析离婚意思表示真实性与否的法律效果，未从正面回应问题，可能会导致当事人思想上难以接受判决结果。

笔者认为，若法院从意思表示的动机和内容区分原则来论证离婚登记的效力，可能会更让当事人从心底接受。

从意思表示的动机来看，在假离婚中，当事人的目的或动机不是离婚，而是为了买房或其他目的，但为了达到目的，其表现出来的行为就是办理离婚登记，达到离婚的效果。从意思表示的内容和结果来讲，离婚是真意，是当事人期望达到的法律效果，当事人就是想离婚，以期达到购房资格或银行要求，从这一点来讲，就没有假离婚的说法。从意思表示动机来看，离婚是假，但从意思表示内容和效果来看，离婚是真，而法律并不评价行为人的动机，而是评价人的行为。

事实上，当事人往往并非是由于离婚登记的真实与否对簿公堂，而是对离婚时达成的离婚协议中关于财产分割等问题产生纠纷，一方欲通过法院确认为假离婚从而推翻财产分割协议，达到重新分配的目的。所谓醉翁之意不在离婚真实与否，而在财产分割不均也。

二、“假离婚”之离婚协议对财产的分割明显不公平，可以要求重新分割吗？

裁判要点：对应否重新分割存款，未发现订立财产分割协议存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

（2015）三中民终字第01695号案件，该案中一审法院北京市朝阳区人民法院认为：当事人对自己的诉讼请求和主张的事实负有举证之责，举证不能的应承担相应法律后果。原告称其与被告系为了买房假离婚，则应对此负举证责任。原、被告双方在民政机关办理了离婚手续，并自愿签署了离婚协议书，如无充足证据，不足以推翻协议真实性及离婚效力。二审法院进一步认为：就应否重新平分严×在招商银行账户内尚存的10万元的问题，双方作为完全民事行为能力的当事人，该财产分割协议是当事人在平等自愿的前提下协商一致的结果，具有民事合同性质，对双方均有约束力。根据查明，未发现订立财产分割协议时严×存在欺诈、胁迫等情形，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第九条规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院受理后，未发现订立财产分割协议存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。而是否有失公平不属夫妻共同财产分割协议变更或撤销的法定情形。之所以本案一审判决后吕×仍不服判决，要求重新分割财产，已非涉案财产分割是否公平、当事人事后反悔所能解释，究其原因或与当事人因婚姻关系解除后仍存情感纠葛有关。

上诉案例具有一定代表性。法院一般首先会推定离婚协议具有真实性，对其效力予以确认。若当事人有充分证据证明离婚协议具有法定的无效、可撤销情形，法院才会根据证据对离婚协议中关于财产分割内容的效力进行否定。欲认定无效，须证明双方是虚伪通谋的意思表示；欲认定可撤销，须证明离婚协议的签订存在欺诈、胁迫等情形。

在检索的案例中，笔者发现想要证明离婚协议的财产分割内容不是双方真实意思表示并不是一件容易的事情。比如有的法院认为仅仅是财产分配不均并不能证明双方是假离婚，有的法院认为仅仅是双方离婚后仍然共同生活也不能证明双方之前是假离婚等。

而在法院认定财产约定无效应重新分割的案例中，当事人有的提供的《离婚补充协议》中明确写明了双方是假离婚，法院以《离婚协议》是虚伪通谋的意思表示，认定无效；有的当事人提供了聊天记录、共同生活的照片等证明假离婚的事实。

三、离婚时承诺会复婚并许诺不复婚则给与赔偿，但离婚后不复婚怎么办？

裁判要点：复婚承诺违反了法律的强制性规定，应属无效。关于不复婚的赔偿，违反了社会主义的良好道德风尚，不予支持。

（2021）苏1181民初643号案件。被告出具“假离婚”说明，承诺于2020年3月8日与原告复婚，如不复婚给付原告10万元并用鸡棚作为抵押，后双方未复婚，原告诉至法院。

丹阳市人民法院审理后认为：结婚必须男女双方完全自愿，不许任何一方对他方加以强迫或任何第三者加以干涉。被告虽然作出了复婚的相关承诺，但被告至今未与原告复婚，乃是以其行为表明不愿与被告再次结婚，其享有的婚姻自由的权利，任何人均无权予以干涉。该承诺违反了法律的强制性规定，应属无效。即使如被告所言，双方系因其它目的“假离婚”，也违反了社会主义的良好道德风尚，故对原告要求被告承担相关赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。

该案中，虽一方承诺会复婚，如不复婚给付10万元。但法院认为复婚与否是婚姻自由权，关于若不复婚给付10万元的约定不符合道德风尚，不予支持。

总结：无论是因为何种原因需要办理“假离婚”，双方均应充分理解“假离婚”的法律后果。

在法律上，对于双方的身份关系，一旦办理离婚登记，就宣告夫妻关系结束，即使一方承诺事后复婚，但该承诺没有法律上的约束力，也不产生违约责任；

对于双方的财产分割，法院会推定以离婚协议为准，除非有充分的证据证明财产分割是虚假的意思表示，但这需要提供充足的证据。

很多人因为信任对方，平时并未留意搜集和保存证据，导致最后“人财两空”。

下一篇专题，我们聊聊因政府限购限贷，失去购房资格或贷款资格，无法继续履行合同，被开发商追究违约责任怎么办？