什么叫互易合同纠纷(什么叫互易合同纠纷案件)

北京市通州区某小区37栋4单元3楼，东西两个房间门对门。大约只有3平米大的过道，一张折叠床就占去了大半空间。这张床据守着302房的大门，床和门的空隙塞进了两个木制小圆凳，上面放了两个纸箱，里面放着充电宝、纸巾、挖耳勺等，床头还摆着个样式老旧的热水瓶。床下塞着一个铁盒，用来盛放蚊香，盒内已积满香灰。

睡在床上的人是万永贵。万永贵说，他受亲戚所托，已经在302门口守了7个月。因为没事做，他一天大部分时间都在睡觉，睡得脑瓜子嗡嗡疼。

万永贵展示的一段视频显示，他从已经被撬坏的大门锁孔里，可以看见屋里的人晃晃悠悠地走动，“脸色卡白”。

因为这套房子的产权纠纷，截止到2021年10月23日，双方已经隔门对峙了491天。外面的人不离开，里面的人不出来。

10月14日晚上，万永贵不到8点就早早睡下了。新京报记者杨雪 摄

画地为牢

每天早上6点，万永贵就会从床上醒来。他会坐起来在黑暗里发会儿呆，然后摸索着把摄像头重新安上——因为屋子已经断水断电，每天晚上睡觉前，摄像头都需要取下来用充电宝充电。

如果动作略微大一点，楼道里的声控灯就会被惊醒。动作再大些，套在灯泡上的白色塑料袋还会像蝴蝶一样扇动几下。

睡觉前脱下来的衣服挂在302大门上。猫眼已经没了，留下一个空空的洞，他找了两根小木签别进去，就成了一个挂钩。

衣服拿下后，大门破落的样子更加裸露出来：最外层的防盗门已经被拆下，内层的铁门也明显经历过暴力捶打，右上角凹下去很大一块，露出黑色的铁皮。门锁也拆了，只剩下几个孔，被万永贵用黄色胶带封住。

被封起来的还有门的四周，密密匝匝，不留缝隙。“夏天臭得不行，受不了。”万永贵嫌弃地撇了一下嘴，“现在贴上了还行。”

绝大部分时间，万永贵躺在门口的折叠床上，醒着的时候就玩手机。屋子里总有各种声音传出来，走动的声音、打火机的声音、咳嗽的声音、打电话的声音，甚至“打屁的声音”。

万永贵的简易床下塞着一个铁盒，用来盛放蚊香，盒内已积满香灰。新京报记者 杨雪 摄

实在憋得慌了，万永贵就下楼溜达一圈儿——他不怕屋里的人趁他离开跑出来。“有摄像头看着呢。”他背着手站在楼下单元口望着302的厨房阳台，“我每天不知道在这里儿看多少次，一次也没见他出现过。但有两个女人几乎每天都要来送东西，都是从背后的三楼阳台挂个绳子吊上去。你说这和坐牢有什么区别?一样一样的。”

夏天来临前，万永贵曾经听见屋里面的人唱歌，是一首时下流行的新歌，他弯腰凑近被撬坏的锁孔往里看，一个老头，脸色“卡白”，晃晃悠悠地在屋子里走动。这走动持续到现在，有时候半夜时，他在睡梦中也能迷迷糊糊听见屋子里窸窸窣窣走动的声音。

这个锁孔现在从里面也被人用红色的透明胶贴上。万永贵再凑上去看，啥也看不见。夏天后，他没再听见过屋子里的人唱歌。

绳索维系的生活

10月14日上午10点40分，王家姐妹准时出现在了小区。王元薇骑着蓝色的自行车，娴熟地通过37栋左侧的小道绕到了楼栋背后。自行车前筐里放着一瓶5L矿泉水，是她今天准备要送上去的物资。

万永贵说，屋里人的基本生活就靠王元薇和王的姐姐王元丽每天送物资支撑——水、食物、充电宝，都系在从三楼放下来的绳索上拉上去。

“东西都这么吊。有时候送水，也送饭。像这么大一瓶水，最多的时候一次送3瓶上去。这种大瓶吊不上去，每次还得分装。”王元薇不乐意被人看到运输的过程，她把推到屋后的自行车又推了出来停好，“屋里是断电断水，但是有燃气，能热饭烧水。冬天也没事儿，有供暖。”

10月14日，302房的客厅阳台，每天的物资就是从这里吊上去。新京报记者杨雪 摄

像往常一样，姐俩一前一后，攥着手机上楼。走到2楼的时候，都把照相功能打开。“我们每天来送东西的时候，就来拍个照片。”拍照片干什么呢?“证明他们堵门让我们回不去啊。”

长期对峙显然是一种煎熬。王元薇说，住在屋里的是她的前夫李平贵。李平贵身体并不太好，需要长期服药。所以常常自己买了药给他送来。此外，断电断水的房子里，上厕所也成了问题。李平贵的解决办法是，“小便不冲，攒着大便再一起冲”。

就在王元薇姐妹踏入单元的同时，守在302门口的万永贵也打开手机开始录像。“我现在，一听脚步声就知道是她俩来了。”万永贵扯着嘴角笑了一下，打开名字为“302房”的微信群，几乎每天同一时间，他都会在群里发一个王元薇姐妹的视频，“你看，每天都来，都是10点40分左右。来了就拍照。她拍我，我拍她。”

守着的这几个月里，他从来没和王元薇姐妹说过一句话。姐妹俩每天准时来送东西，送完就上楼拍照，拍完就走。

楼上的人轻得像一个影子

在周围邻居们记忆里，在目前这样沉默的对峙之前，双方曾经有长达一个月以上的剧烈冲突。

“每天砸门，白天黑夜都砸，砸了多少次记不清了。”住在301的小赵和住在401的章大哥都对去年六月后发生的一系列事情印象深刻，无数次砸门的巨响，和无数次报警后的嘈杂，一度让他们觉得烦躁。

小赵中途甚至想过搬家，但因为这场几乎人尽皆知的漫长冲突，301的房租始终比小区里同类型的其他房屋低了小一千块钱，这最终成为她续租的主要原因。

让她欣慰的是，剧烈冲突后，三楼过道这个战场迎来了漫长的“平静”。“他们就守在门口，不吵不闹，对生活也没什么影响。”

小曹在301住了已经两年半，在目睹过砸门风波和长达一年多“守门运动”后，她已经对对面发生的事情表示习惯，但她的室友、同样合租在301室的小袁则受到了极大冲击——记者采访之前，他根本不知道302房间里还住着一个人。

“我以为对面是空着的。”小袁愣了很久，“等一等，对面没水、没电，然后现在还住着人?住了一年多了?”

悄无声息的李平贵轻得像一个影子，楼下202的住户印象里也没觉得楼上有明显的动静。楼上401的章大哥在受访时第一次知道，封得像牢房一样的302里面住着人。他惊呼：“一直没出来过?这也太可怕了!”

看谁熬得住

对峙的双方，目前没有任何人有让步的样子，他们都认为，对方是在无理取闹。

在王家姐妹的讲述中，郑晓方是对峙的另一方，而现在守门的万永贵是受郑所雇。这屋子房本写着王元薇的名字，自然归她所有。郑晓方“占了房子十多年不还”，两家大打出手，报警都报了几十次。

郑晓方则认为自己是被欺负的一方。“2020年初，他们开始堵锁眼，当年6月19日，趁我去上班，他们撬锁进去，把家的东西都扔了出来。就占了我的房子。”

在邻居们眼里，也是从这一天起，长达491天的对峙拉开序幕。

郑晓方说，一开始自己砸门，后来就变成了冷战。他决定以堵门的方式把对方逼走。最开始的几个月，是他睡在门口，最开始只是铺个垫子，后来换成厚垫子。再后来天凉了，他觉得扛不住，去小区门口的市场买了一张简易折叠木床。大多数时候，他睡觉只脱外套，上厕所、洗澡都靠亲友来替的时候抓紧时间去。

“岳父会在早上很早过来，让我去上厕所和洗漱。小便就是楼下就近树林篱笆后面解决，然后赶快上去守门。”郑晓方说，吃饭都是点外卖，或者岳母岳父替换时候送吃的。

郑晓方说，如此严防死守，是为了防备王元薇姐俩在自己离开的时候“占领门口”。“她俩要是占领了门口，里面的人就可以出来换人了。凭什么我在外面守得这么苦，你们换来换去的享轻松?

37栋仍有居民记得，在斗争最激烈的时候，双方都有人在楼道里蹲着。郑晓方守在302门口，姐妹俩就守在二楼半或者三楼半的过道里。直到现在，她们留下的折叠行军床还放在原地没有搬走。

9个月后，郑晓方找了亲戚万永贵来“接力”。对峙期间，门里人的“接力”也在进行。

挂在门口的摄像机拍下了这样一幕：郑晓方岳父值守的当口，三男两女迅速冲到302门口，一女子站在郑晓方岳父身前，成为一道屏障，随后房门打开，其中一名瘦弱男子迅速进门，原本在屋里的男士随后出来。302的房门再次关上。

视频显示时间为2020年8月6日凌晨5点31分，“进去的人是李平贵，被换出来的人是他们一个亲戚。”郑晓方说，“先是李平贵在屋里，后来换了个亲戚替了他三周，李平贵又把他换了出来。”这次以后，无论是守在门口的人，或者是安装在门口的摄像头，都再也没看到李平贵从302大门走出来。

无论屋内屋外，一道房门似乎成为房屋权利的钥匙，谁要是放弃就会在这场战争中败下阵来。但双方都觉得自己一方更有胜算。王元薇说：“我们住在里面，不比他们住在楼道里强啊?而且门口守着那人，是郑晓方花钱请的，他能熬多久?看谁熬得住。”郑晓方对此不以为然：“十年八年我也守，但屋里的李平贵已经60岁了，他能熬多久?李平贵就是她的成本。”

僵局

在周围人看来，围绕这套房子，对峙的双方已形成了一个僵局。

双方都承认的事实是，房屋所在小区是位于北京通州的回迁房小区，在2007年左右建成。2009年办理房产证时，王元薇拿到了37栋四单元302房的房本，此后十一年里，这套房子一直在她名下。

双方都认同的另一个事实是，直到2020年6月19日，这房子的实际使用和居住者，都是郑晓方。

在王元薇和郑晓方的讲述中，都提到了一个人——张坪。

“王元薇拿这个302号房和我老板张坪交易，换了市中心一套140平米的房子，然后张坪把302卖给了我。”郑晓方说，自己曾在张坪开的家具厂工作，后者在2006年1月公司的年终总结大会上宣布，把这套房子低价转卖给自己，作为工作奖励，“我从2007年起拿到了房屋钥匙，此后十多年，装修、出租、居住、缴纳水电燃气费用，是房屋的实际使用者，截至2009年我陆续支付给张坪35万元。2009年，这房子开始办房产证。因为是回迁房，只能写原房主王元薇的名字。当时，王元薇带着我一同缴纳契税、维修基金及印花税等有关税费，然后一起办理的房产证，并且当场亲手将房产证及票据等原件交给了我。后来张坪生意失败，人也失踪找不到了，王元薇就跳出来说这房子是她的。”

10月14日，郑晓方出示自己手中的房产证和缴税凭据。 新京报记者杨雪 摄

郑晓方说，因为张坪是老板，两人之间关于302号房的交易没有留下字据。“但家具厂的同事都知道这套房子是我的，签字按手印帮我证明。”

他出示了一份《关于房屋

王元薇并不认可郑晓方的说法。她承认自己确实曾计划拿这套房跟张坪的房子做交换，但最终没有拿到张坪的房子，所以这个交易不成立。

郑晓方说，2017年3月后，他没能联系上张坪。王元薇也称现在没办法再找到张坪。没有了张坪作为证明人，这套房子的归属陷入僵局。

斡旋

随着在楼道里“扎根”日久，万永贵已经和小区里的邻居们熟稔了起来，偶尔他还会骑着保安的小自行车在周边转转，帮着跑个腿啥的。走到小区门口，时不时遇见个熟面孔，他会热情地打招呼：“打水啊?今天天气不错啊。”对方也会自然地搭两句话。

“大家都知道这件事。”10月21日上午，一名在37栋楼下散步的大爷说，随着双方“平静”下来，小区里的人们也渐渐习惯了目前的僵持状态，“不吵闹，也不妨碍着谁。”而302房楼上楼下的邻居们则更是表现出极大的理解和宽容：“谁也不可能想闹成这样，但是几百万的事儿，无论哪一边也不能说算就算了吧。”

10月14日晚上7点半，周围的邻居的对放在楼道里的折叠床已经习以为常。新京报记者杨雪 摄

去年以来，302房所在的社区一直在密切关注事件的进展。10月14日，一位陈姓书记告诉记者，302房的故事太过特殊，以至于已经成为社区里的“不稳定因素”。“10月9日我还在打电话给郑晓方，这几天降温了，问他们有没有什么难处，看是否需要社区帮忙解决。”陈书记说，社区曾多次试图调解双方，但均告失败。

是什么造成了眼下死结一样的形势?他总结为双方都“太轴”，除此之外，牵涉利益巨大也让人难以放手。十几年间房价的上涨，让这套当年购买价二三十万的70平米回迁房，目前已经价值200多万元。

社区的关注和邻居的宽容外，警方也多次因302号房的纷争出警。北京市公安局通州分局证实，2020年确曾接到过双方因房屋换锁产生纠纷的警情，马驹桥派出所民警及时出警进行了调解，并先后两次参与了由属地政府、居委会、第三方律师开展的矛盾化解工作，双方均表示将通过法院诉讼程序解决纠纷。

根据警方报警记录，近一年时间来双方都没有再次报过警。

诉讼

双方也在走法律程序解决，围绕302房已有了4次判决。

2017年9月，郑晓方将王元薇起诉至通州区人民法院，请求确认302号房屋归其所有，法院以证据不足驳回起诉。法院认为，根据查明的事实，涉案房屋登记在被告王元薇名下，所以王元薇享有涉案房屋的所有权。“郑晓方并未提供其与张坪之间的房屋买卖合同，亦未提供其交纳购房款的相应证据，况且原告郑晓方称张坪已死亡，本院无法对此进一步核实，原告郑晓方应当承担举证不能的法律后果。”

另一个判决依据是，即便郑晓方与张坪之间存在房屋买卖合同关系，但合同具有相对性，郑晓方仅能依据合同向张坪主张其权利。“被告王元薇并非合同相对方，并不承担合同义务，作为房屋所有权人，现并无证据显示其存在合同或法律上的协助办理涉案房屋过户手续的义务。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，驳回原告郑晓方的诉讼请求。”

几个月后，王元薇作为原告，反诉要求郑晓方“返还原物”，认为302房在自己名下，郑晓方应当返还房屋。但这一要求最终也被法院驳回。法院认为，王元薇虽系302房的所有权人，但自己承认与张坪达成协议，并已将该房屋折价用以抵付其他房屋购房款，并因此将涉案房屋交付张坪。“由此可见，张坪依据双方协议取得涉案房屋的相关权能具有合同依据，若张坪未按协议履行其义务，应承担相应违约责任。”法院认为，依据被告郑晓方提供的证人证言、所有权证书原件、契税发票原件等证据，加之双方当事人陈述可以认定，郑晓方对涉案房屋的使用权源于张坪，并非无权占有。“故对于原告王元薇要求被告郑晓方返还房屋、支付租金的诉讼请求，本院不予支持。”

王元薇不服判决再次提起上诉，二审维持原判。

此后，王元薇又把张坪告上法庭，认为自己、郑晓方和张坪三方有互易纠纷，要求解除“王元薇与张坪达成的针对北京市通州区某小区37号楼3层4单元302号房屋的口头《房屋置换协议》”。这次起诉被法院以王元薇并未提交有效证据驳回。

王元薇在挂失补办房产证后，经过多次交易，将302房转到了“段刚”的名下，段刚随后起诉郑晓方“妨害正常生活”。另一方面，郑晓方也以同样的理由起诉了段刚。两案合并。关于302房的第五次诉讼已经于2020年底开庭审理，目前尚未宣判。

对于围绕302号房的几次判决，四川府城律师事务所合伙人蔡开剑律师认为，判决本身没有问题。“我国法院的审判，是要素式审判，以房屋买卖为例，要证明买卖构成，需要证明三个点，买卖合意、交付房屋以及给付房款。”蔡开剑说，郑晓方起诉将302房变更到自己名下被法院驳回，主要是因为现有证据无法证明买卖合意和给付房款，“没有书面合同，没有转账记录，自然显得证据不足。”

另一方面，作为房产所有权人，王元薇起诉要求郑晓方“腾退并返还原物”，也需要两个要素：第一证明房子归自己，第二是对方无理由占有。根据相关判决书，在2017年郑晓方起诉房屋产权纠纷时，王元薇承认当初房屋给郑晓方使用是因为和张坪达成了换房协议。

“现在她能证明房子归自己，但是对方不是‘无理由占有’，对方是讲出了理由并且提供了票据的，此时举证责任就回到了王元薇身上。”蔡开剑说，由此，法院判决驳回王元薇“返还原物”的请求是合理的，“按照当时一二审判决原文所述，王元薇虽系涉案房屋的所有权人，但据其所述其与张坪达成协议并已将该房屋折价用以抵付其他房屋购房款，并因此将涉案房屋交付张坪。由此可见，张坪依据双方协议取得涉案房屋的相关权能具有合同依据……依据郑晓方提供的证人证言、所有权证书原件、契税发票原件、印花税专用收据原件、公共维修基金票据原件、物业费票据原件、取暖费票据原件以及双方当事人陈述可以认定，郑晓方对涉案房屋的使用权源于张坪，并非无权占有，故对于王元薇要求郑晓方返还房屋、支付租金的诉讼请求，法院不予支持。”

北京盈科律师事务所律师李小林认为，本案既是社会问题，又是法律问题。“十余年前的房产，按照现行的市场价格，增值明显，易引发诚信问题，加之重要的当事人下落不明，部分事实无法查明，导致冲突现状的发生。同时，郑晓方自身也有明显的问题，法谚有云‘法律不保护睡在权利上的懒人’，如果确实如他所言，房子是从张坪手中所购，其本应通过司法程序变更登记，怠于行使权利导致至今的困境。”

负责办理此案的通州区人民法院表示，因双方的第五次诉讼仍在进行中，故目前不便接受采访。

还是得想法解决

10月21日，事情有了出乎郑晓方意料的变化。302房间里的动静已经“消失”了好几天。李平贵还在屋里吗?郑晓方不敢确定。但即使这个死守302号房400多天的人真的离去，郑晓方也并不感觉轻松：“有什么用呢?我现在是可以重新破门回去，然后不就变成他们天天来守着我吗?”

在302房内外的一年多对峙中，邻居们免不了有些困扰。希望这事能够尽快得到解决。10月21日上午，一位抱着孩子在楼下遛弯儿的大婶说，“但总不能一直这样下去吧?还是得想法解决呀。”

社区陈姓书记也在接受记者采访时说，“我们还是很希望他们双方能够通过协商，找出个大家都能接受的途径，好好把这件事解决了。”

郑晓方说，他渴望这件困扰自己数年的事情可以尽快解决：“我自己也有错，当初没有签书面合同导致了现在的结果。如果对方答应这房子一人一半，我是接受的。”

302房的大门上，还贴着一副手写的对联，上联是“长空盈瑞气”，“瑞气”两个字被封门的胶带遮去大半。下联已经斑驳模糊，没有人再关注这五个字到底是什么。

它本来是，“大地遍春光”。

(文中受访者除蔡开剑、李小林外均为化名)

文丨新京报记者 杨雪

编辑丨胡杰校对丨付春愔

摄像丨新京报记者 杨雪

编导、剪辑丨新京报记者 戚厚磊