合同纠纷怎么办理(合同纠纷该怎么办)

前言

俗称的“二手房”即“存量房”，指的是已经购买或自建并已取得所有权证书但并未入住的房屋，在房地产交易市场称为一级半市场。常见的比如开发商抵押给银行的房屋、债权人手中的房屋、法院查封的房屋等。其中，抵押给银行的房屋，业主通常通过买房人支付首付款来偿还贷款以解除抵押，但存在的风险是这笔首付款可能会被挪作他用，实践中通常通过房地产中介服务中心提供资金存管服务，以确保房屋买卖交易顺利进行。

壹

案情简介

刘某与宋某房屋买卖合同纠纷一审

审理法院：　北京市朝阳区人民法院

案　　号：　（2018）京0105民初79671号

案情简介：

2018年4月25日，原告作为买受方（乙方）与被告作为出售方（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告向被告购买涉案房屋，房屋建筑面积50.84平方米。房屋成交总价为212.5万元，其中房屋主体价格为84.5万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为128万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。

乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额28万元。乙方分四次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于网签后一日内乙方向甲方支付10万元。于过户前三个工作日内向甲方支付157.5万元；过户前三个工作日内支付2万元物业保证金；过户后三个工作日内支付5万元户口保证金。

如因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还乙方，则每逾期一日应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中。已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。

上述合同签订后原告于当日支付被告定金10万元，另支付中介服务费45900元。此后中介方多次联系被告要求办理网签，被告以网签价格与实际价格不符为由拒绝，称如原告想在法院解决就在法院解决。此后双方多次协商，被告均以网签价格与合同价格不符为由拒绝办理网签。

诉讼请求：

1、请求判令解除双方于2018年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；

2、请求判令被告向原告支付房屋成交总价20%的违约金425000元；

3、请求判令被告返还原告定金10万元；

4、请求判令被告支付原告居间服务费45900元。

贰

法院认为

法院认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

（1）本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。合同中明确约定了房屋成交总价为212.5万元，其中房屋主体价格为84.5万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为128万元，双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。该约定系双方真实合意且并未违反相关法律法规，该约定合法有效，双方均应按照约定合同价格84.5万元进行纳税登记和权属登记，被告主张按照212.5万元进行网签没有法律依据。

（2）配合网签系被告主要的合同义务，也是最终能够实现房屋权属转移登记的必要环节和前提，而被告在原告、我爱我家房地产经纪有限公司多次就网签价格沟通并催促其网签后，仍明确表示拒绝按照双方约定的合同价格84.5万元进行网签，而主张按照212.5万元进行网签，被告的行为属于法律规定的明确表示或者以自己的行为表明不履行己方的主要债务，致使原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告有权据此主张解除合同。

（3）原告已按约向被告给付定金10万元，被告不履行约定的义务，被告应当返还定金。综上，原告主张解除合同及返还定金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

（4）违约金一节，系合理请求，但原告在合同履行过程中仅支付10万元定金，综合全案，原告主张的违约金数额高于原告的实际损失，本院对原告主张的违约金数额予以调整，认定为15万元。

（5）根据双方合同约定，在房屋交易过程中如因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。现原告举证证明了其已经支付的中介费系合理费用，故对于原告要求被告赔偿中介费损失的请求本院予以支持。

裁判结果：

一、解除原告与被告于二〇一八年四月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》;

二、被告于本判决生效后七日内返还原告购房定金十万元；

三、被告于本判决生效后七日内赔偿原告违约金十五万元、中介费四万五千九百元；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

叁

律师总结

一、二手房买卖

关于二手房买卖，实践中常见的问题是卖房者以网签价格与合同约定的交易总价不符，存在阴阳合同为由拒绝配合办理网签手续，致使房屋买卖交易陷入僵局。对此，总结如下法律要点：

第一，从合同效力角度看。

（1）依据《中华人民共和国民法典》规定，合同无效的情形有四种：1、虚假意思表示；2、违反法律法规强制性规定；3、违背公序良俗；4、恶意串通、损害他人合法权益。而司法实践中，关于“阴阳合同”的审查，法院遵循实质审查原则，即查明真实交易的合同的交易价格符合政府指导价的，则认定合同有效。

（2）双方买卖合同中明确约定了房屋成交价及装饰装修、附属设施设备价格，双方约定的网签价格为房屋成交价，该房屋成交价格的约定视为卖房者知情并同意。至于是否存在规避国家税收的问题、是否有合同各方恶意串通损害国家利益的问题，应当由相关行政管理部门处理，在相关行政管理部门未予认定的情况下，不应构成任何一方拒绝履行合同义务之理由，双方签订的二手房买卖合同合法有效。

（3）二手房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。卖房者明确表示或者以自己的行为表明不履行己方的主要债务，致使买房者未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，合同目的无法实现，卖房者构成根本违约，买房者有权据此主张解除合同。

第二，从违约金角度看。

关于违约金的主张，司法实践中法院通常是以实际损失情况为依据，守约方不能提供证据证明具体损失数额的，法院会综合合同履行情况、双方当事人过错及预期利益损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金数额。

鉴于此，购买二手房签订二手房买卖合同时，要注意：1、审查房屋权属；2、审查是否存在抵押、查封；3、审查共有情形；4、审查房屋市场价格。

二、小产权房买卖

另外，实践中还存在一种小产权房，指在农村集体土地上建设的房屋其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”，不在房管部门备案，无法上市交易，也不能通过银行贷款和按揭进行购买。

第一，从民法角度看。

依据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条规定，小产权房原则上只能在同一集体组织成员之间流转、买卖，例外情形是集体经济组织之外的人购买了小产权房，但取得了本集体经济组织的户口并经过批准的，亦为有效。

第二，从刑法角度看。

关于买卖小产权房，存在一种刑事风险，即名义上买卖房屋，实际上系转让 、倒卖土地并以此牟利的，涉嫌《中华人民共和刑法》第二百二十八条规定的“非法转让、倒卖土地使用权罪”，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

李鑫律师，专注于民商事诉讼、企业法律顾问与经济犯罪辩护。

185-1176-7939