如何减少合同纠纷(如何解决常见的合同纠纷)

【说明】

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【裁判要旨】

上诉人葛某提出解除案涉租赁合同时，新冠疫情防控已转入常态化，本案并非受疫情或是疫情防控措施直接影响而产生的纠纷，达不到令合同目的不能实现的程度，葛某以此为由主张解除合同，法院不予支持。

【相关法条】

《民法典》T580:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。

【诉讼主体】

上诉人（原审原告、反诉被告）：葛某。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：易某。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄某。

【基本案情】

上诉人葛某因与被上诉人易某、黄某房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院【】号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。

【上诉人葛某上诉请求】

1．撤销一审判决，改判支持葛某一审的全部诉讼请求，驳回易某、黄某一审的反诉请求；2．本案一二审案件受理费由易某、黄某承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。本案案涉合同已于2021年4月8日解除。本案因受疫情影响这一情势变更，葛某店铺经营困难无法继续经营，2020年葛某多次向易某、黄某说明情况（市场整体不景气，几乎全部商铺处于停业的状态，周边房租几乎全部下降、甚至有些租户退租等问题），希望易某、黄某可以降租，合同能够继续履行。但易某、黄某不降租，加之经营困难，葛某负债累累无法继续经营，继续履行案涉《商铺租赁合同》将显失公平，一审法院作出判决应当考虑存在的客观事实。同时，葛某已于2021年4月8日通过微信向易某、黄某告知其无法继续经营，不再继续承租案涉房屋，同时腾退房屋内所有经营设施并告知易某、黄某接收房屋钥匙。因此，葛某认为案涉《商铺租赁合同》已于2021年4月8日，葛某腾退商铺时案涉租赁合同已实际不能履行。依照《民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系”之规定，本案葛某腾退商铺时案涉租赁合同已实际不能履行，易某、黄某不能再要求继续履行合同。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，易某、黄某在本案中向一审法院提交的民事反诉状中第二项诉求“请求判令葛某支付易某、黄某违法解除合同赔偿金”可以得知，易某、黄某是认可上述构成自认，应免除葛某就易某、黄某自认事实的举证责任。故葛某现在主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，易某、黄某也同意解除。但在一审庭审中，易某、黄某反复变更其诉讼请求，一审法院在葛某提交案涉合同以实际不能履行证据后，驳回葛某解除合同的诉讼请求系事实认定错误、适用法律错误。易某、黄某在与葛某的聊天记录中已经明确作出意思表示，2021年至2022年租金为88000元，易某、黄某也当庭认可第三年租金为88000元，判决书中也有记载。一审法院认为第三年度租金为98000元完全不符合案件基本事实，属于事实认定不清。综上所述，一审法院所作判决存在认定基本事实不清，适用法律错误，损害了葛某的合法权益。请求二审法院撤销一审判决并将本案发回重审或依法改判。

【被上诉人易某、黄某答辩意见】

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。双方签署《商铺租赁合同》合法有效，葛某不存在《民法典》第五百六十三条规定的法定解除权，且不存在合同约定解除的事由。双方签署《商铺租赁合同》合法有效，一经成立即生效，即具有法律约束力，应当依法予以保护。自2021年4月8日开始，葛某及其妻子戴某与易某、黄某持续沟通店铺租赁合同，易某、黄某自始至终坚持要求其继续履行合同，始终不同意对方解除、提前终上无理要求。易某、黄某认为，租赁期限内易某、黄某因故无法继续租赁该房屋，无任何事实依据。依据易某、黄某在一审庭审记录以及实地调查，葛某无视双方已签署的《店铺租赁合同》条款约定，另行在隔壁店铺租赁新场地，店铺名称仍为“甲门窗”，并且续开了第二个店铺“乙门窗”（两家店铺联系电话183XX****XX，均与葛某的个人微信信息相同）。葛某仍旧照常经营原有的门窗生意，与其“店铺经营困难无法继续经营”主张严重不符。其仍具有较强的店铺经营能力，实际上并未受疫情影响，具有继续履行租赁合同的客观基础条件，仍能运营并交纳相关租金，不存在因故无法继续履行租赁合同的情形。事实上，2020年武汉疫情发生后，易某、黄某充分考虑到疫情客观影响，给予葛某充足期限缓交租金延后10个月，直至2020年12月才收取租金，未追究迟延支付的逾期责任。2020年该年度租金在疫情发生后，双方早在2020年4月份充分平等协商，给予葛某当年度减免10000元租金优惠，并在2020年12月4日与葛某及其妻子戴某在微信沟通对账中再次予以确认，葛某及其妻子戴某未持任何异议，充分认可易某、黄某给予的第二年租金减免优惠。因此，本案中不存在显失公平、情势变更等情形。易某、黄某于一审的反诉诉讼请求及抗辩不构成自认。易某、黄某于一审反诉中提出诉讼请求及抗辩为诉讼策略，不构成法律意义上的自认。易某、黄某一审反诉请求第一项，坚定认为合同继续有效，葛某应当继续支付逾期未付的第三年租金。而第二项是在第一项可能未获支持而采取的诉讼策略，退一步讲，即便法院认定合同已经解除，易某、黄某的单方无合法理由解除行为也构成违法解除，则葛某在违法解除情形下，应当依照合同支付违法解除合同赔偿金。易某、黄某于一审的反诉诉讼请求及抗辩仅仅是诉讼策略的考量，目的是保障易某、黄某自身最低限度的合法权益，并不是因为认可其所谓“提前解除合同的事实”，并不构成意思处分，也不构成自认。葛某仍应按照《商铺租赁合同》支付第三年即2021年至2022年的租金，葛某的上诉理由于法无据，依法应予驳回。易某、黄某仅对第二年租金即2020年租金给与优惠人民币10000元，从未就第三年即2021年至2022年的租金优惠做过意思表示。葛某仍应按照《商铺租赁合同》支付第三年租金。

【一审原告葛某起诉请求】

1．请求依法解除双方租赁合同关系；2．请求判令易某、黄某接收葛某交付的租赁房屋并返还押金5000元；3．诉讼费用由易某、黄某承担。

【一审反诉原告易某、黄某反诉请求】

1．判令葛某支付租赁期间逾期未付房租人民币98000元整；2．判令葛某支付易某、黄某违法解除合同赔偿金人民币100000元整；3．判令葛某承担本案反诉诉讼费用。在一审法庭审理中，易某、黄某放弃第2项反诉请求，要求继续履行合同，葛某给付房屋租金98000元，待合同届满再行根据实际情况给付押金。

【一审认定】

一审法院认定事实：易某、黄某为夫妻关系。易某、黄某从A公司处购买位于***商品房，该商品房规划用途为商业。2019年2月28日，易某、黄某（出租方、甲方）与葛某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定双方本着诚实信用、互利互惠原则就乙方租赁甲方的产权商铺签订此合同。合同约定“租期三年：2019年4月1日至2022年3月31日止”；“1．租金金额：每年人民币98000元整（￥：玖万捌仟元整），租赁期内租金不变……2．付款方式：先上交租金，甲乙双方自签订本合同当日。第一次签合同时付人民币玖万捌仟元，第2年、第3年的房租要提前一个月交一次性付清。甲方开收款收据。3．乙方必须按照约定向甲方交纳租金和押金。到期超过一个星期不交等同违约。4．乙方向甲方交付商铺使用押金人民币壹万元整。甲方开押金收据。（在该条处手写“押金先收伍仟元整，剩下伍仟元整2020.3.31日付清”字样）；5．本合同如有违约，赔偿对方违约金人民币壹拾万元整”；“第七条甲方权利和义务：1．有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项未足额交清费用和违约金……3．甲方不承担乙方的经营风险及一切责任。4．在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让、转借或抵押，利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时，拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同。乙方赔偿违约金。如有特殊情况乙方需转租、转让或转借，要事先向甲方提出并书面同意。由第三方书面确认和另立合同……”“第八条乙方权利和义务：……3．按照合同交纳商铺租金及其他一切费用……9．乙方的原因造成甲方利益或经济损失，乙方负赔偿责任并付违约金。10．乙方在经营范围内自主经营，自负盈亏。独立承担一切责任……”“第九条违约责任和合同终止的赔偿措施：……2．若甲乙双方在没有违反本合同的情况下单方提前解除或不执行本合同，租给他人，单方违约应赔偿对方一切经济损失，并赔偿违约金”。合同同时约定双方在履行合同中发生争议协商解决，协商不成可向西宁市城北区人民法院起诉。合同签订后，易某、黄某按要求将商铺交给葛某。在一审法庭审理中，葛某与易某、黄某确认葛某给付易某、黄某商铺使用押金5000元、2019年4月1日至2020年3月31日租金98000元、2020年4月1日至2021年3月31日因新冠疫情减免10000元租金后葛某实付第二年租金88000元。2021年4月8日开始，葛某通过微信联系黄某，称自己不租该商铺，希望与黄某办理交接手续。黄某回复该合同还在合同期间，双方有合同约定，在2022年3月31日前葛某出租或转租他人均没有异议，合同到期前易某、黄某不接收商铺。双方未能达成一致意见。葛某遂于2021年5月19日提起本诉，要求：1．解除双方租赁合同关系；2．判令易某、黄某接收葛某交付的租赁房屋并返还押金5000元；3．诉讼费用由易某、黄某承担。易某、黄某不认可葛某诉讼请求和事实理由，并在答辩期限内提起反诉，并最终确定其反诉请求为：1．继续履行合同，判令葛某支付租赁期间逾期未付房租人民币98000元，待合同届满再行根据实际情况返还押金；2．判令葛某承担本案反诉诉讼费用。

一审法院认为，葛某与易某、黄某之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，对该租赁关系一审法院予以确认。本案争议焦点在于葛某、易某、黄某租赁关系是否解除，权利义务关系是否终止。根据葛某、易某、黄某提交的证据和法庭审理查明的事实，葛某、易某、黄某租赁合同期限为2019年4月1日至2022年3月31日止，葛某以自己因故无法继续租赁商铺，要求解除租赁关系，并据此提起民事诉讼，葛某以上主张违反合同诚实信用原则和合同应当全面履行的法律规定，双方合同约定的租赁期限尚未届满，且无解除合同情形，葛某与易某、黄某之间权利义务关系尚未终止，葛某各项本诉请求于法无据，一审法院不予支持。关于易某、黄某要求继续履行合同，判令葛某支付2021年4月1日至2022年3月31日租赁期间逾期未付房租人民币98000元、待合同届满再行根据实际情况返还押金的反诉请求，系易某、黄某依法主张权益，一审法院予以支持。

【一审判决】

遂判决：1．驳回葛某的全部诉讼请求；2．葛某于判决生效后十日内给付易某、黄某2021年4月1日至2022年3月31日租赁期间房租人民币98000元。本案本诉诉讼费50元，由葛某承担。反诉诉讼费2130元，由易某、黄某承担1076元，葛某承担1054元。

【二审认为】

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。易某、黄某向本院提交证据：1．照片，拟证明葛某夫妻在案涉商铺旁边重新租赁商铺经营甲门窗店，不存在无力经营情况；2．微信聊天记录，拟证明2020年已经考虑疫情给予10000元租赁费的减免，且交租金的时间予以推迟；3．微信聊天记录，拟证明在4月16日双方还在沟通合同继续履行问题，不存在4月8日已经解除租赁合同的情形；4．微信截图，拟证明葛某和他的妻子戴某在北山万达业主群内以老板身份销售门窗，葛某不是经营不下去，而是违约不履行案涉租赁合同。葛某质证：对证据1甲门窗是葛某妹夫租赁，葛某夫妻只是给其妹夫打工；对证据2的真实性无异议，但2020年的租金已经付清，该证据与本案争议焦点没有关联；对证据3的真实性无异议，但从聊天内容看不出对方不同意解除合同，葛某已在4月8日明确表示不再租赁案涉商铺；对证据4的三性均不认可。

葛某向本院提交证据：商品房预售合同（复印件）、租赁合同、租金收据（复印件）：拟证明案涉商铺隔壁的商铺是葛某的亲属周某承租，葛某系周某雇佣的工人，其经营状况与葛某无关。易某、黄某对此证据的三性均不予认可，这些证据在一审均未提交。

对上述证据本院认定如下：因葛某对易某、黄某提交的证据1、2、3的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。对葛某提交的证据、易某、黄某提交的证据4，因上述证据均系

经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

另查明，2021年3月31日葛某的妻子戴某通过微信向黄某发问“房东你回来没”，2021年4月6日黄某微信回复“老板娘。家里有事我一直在老家，什么事你说吧”戴某说“房租到期了，这个房租怎么算，人家优惠了都。我实在吃不消”黄某回答“老板娘。其他我也不说了，就和去年一样吧”。2021年4月8日葛某的妻子戴某通过微信向黄某提出“你好黄总，这个房子我们不租了，你啥时候回来我给你交接一下”黄某回复“老板娘。咱们是签合同的在合同期间你自己不用你出租或者转让。我妈身体不好在住院，今年能不能去西宁都不好说了”。2021年4月10日戴某说“黄总，这个房子你看安排个人这几天过来我把钥匙给你呗”黄某回复“在合同没有到期前，我不会接受铺子的。你自己不用可以出租或者转让，合同期间中怎么使用你们自己安排”戴某回复“那我都不在这你不接受怎么弄，我可以给你贴上出租。也可以，我干不下去了？我没钱交房租，你看吧。本院认为，葛某上诉主张案涉租赁合同应当解除，其提出的理由是易某、黄某不降租，葛某受疫情影响无法继续经营，且已于2021年4月8日通知解除合同。根据一审中双方微信聊天记录记载，易某、黄某因考虑疫情影响，在2020年已给葛某降低租金10000元，在2021年4月6日，黄某也已同意减免租金10000元，不存在葛某在上诉状中提到的黄某不予降租的情形。葛某提交调查笔录、周边商铺照片，在二审上诉反复提出商铺经营状况受疫情影响，继续履行合同显示公平。本院认为葛某提出解除案涉租赁合同时，本市新冠疫情防控已转入常态化，本案并非受疫情或是疫情防控措施直接影响而产生的纠纷，达不到令合同目的不能实现的程度，葛某以此为由主张解除合同，本院不予支持。一审确定本案继续履行符合法律规定，应予维持。

【二审判决】

综上，上诉人葛某的上诉请求不能成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。