实践中，购买商品房时开发商逾期办证的情形时有发生。而且多数商品房预售合同中都明确规定了逾期办证的违约责任。有的规定按日万分之一支付违约金，有的规定按日万分之0.5支付违约金，多数情况下还有一条，就是违约金最高不得超过房屋总价的1%、0.5%等。那么在开发商因违法建设等原因长达几年甚至十几年办不了证的情况下如何请求违约赔偿，开发商在合同中约定的违约金赔偿最高限额是否有效呢，实践中有不同认识，也有不同司法判例。
（一）认为应当持续计算违约金。即使商品房预售合同中约定了持续计算时最高不能超过约定限度，此约定因属于格式合同也是无效的。理由是开发企业在订立商品房预售合同时处于优势地位，违约金累积是其持续违约的结果，无论累积到何种程度，均应在其合理预期之内。买受人一般是被动接受卖方提供的格式合同，处于弱势地位。在认定商品房预售合同中的违约所造成的损失时，对逾期办证等违约行为的损失数额，购房人难以举证。
例如，北京市某居民2008年7月从某房地产开发公司购买了一套商品房，双方约定同年9月交付房屋，2009年前办理房产证，逾期办证按房屋总售价的日万分之一支付违约金。但开发商至2018年9月仍未办理房屋产权转移登记手续。购房人诉诸人民法院，最后一二审法院均以开发商逾期办证9年为由，判令其赔偿违约金54万元。
（二）不主张持续计算，违约数额不应过分高超过所受损失。商品房预售合同中约定“违约金累计最高不超过商品房总价1%”的条款虽然是事先拟定在房屋销售中重复使用的条款，但该条款未免除开发商的责任，加重购房人责任，应为合法有效。例如，福建某居民于2015年6月购买一商品房，约定房价826万元，2016年前办理房产证，逾期办证时以总房价的日万分之零点五支付违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。上述房产逾期四年仍未办理房产证，购房者诉诸人民法院，最后人民法院未支持购房人持续计算违约金的诉求，按总房价的1% 判令开发商赔偿违约金8260元。
对于这个问题大家如何看呢？
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