回购房，城投拿地

又一记重锤！城投拿地被叫停了……

01

10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号）。

最大的爆点在于第八条：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

这一政策的威力，等同于直接把许多地方城投给土地市场托底这条路给堵死了。

02

2021年以来，城投公司已成为全国土地市场中一股不可忽视的“神秘力量”。

最新数据显示，今年1~9月，城投拿地金额占全国土地出让比重为11.77%。江苏、湖南、江西等省份城投拿地占比甚至超过了20%。

以无锡为例，两三年前在土地市场比较活跃的城投公司，如太湖新城集团、梁溪城投、无锡地铁等等。而最近一年，不少街道都成立了城投公司，亲自下场为行政区域内的土地“托底”。

比起拿地时的“疯狂”，这些地块的实际开工情况却不尽如人意。

根据克而瑞数据显示，2021年至2022年集中供地中城投类公司拿地开工率只有16%，远低于平均开工率33%。无锡、合肥、南京、济南和宁波等地城投地块开工率甚至低于5%以下。

此次财政部出台的这则《通知》，针对的正是拿地后不开发的闲置土地，即涉及“虚增土地收入”的部分。

从官方口径来看，并没有完全限制城投拿地，而是限制“虚假拿地”。

虚假拿地，就是先把土地收入囊中，市场好了再拿出来卖溢价。当然，这是理想状态。

如果市场长时间不见好转，或者城投公司没有充足的资金做后续开发，那地块很有可能就会烂在手里，影响市场的流动性。

长期来看，城投拿地背后的市场风险、投资风险、财务风险都在聚集。继续放任，可能会埋下惊天巨雷。

03

那么，城投大举拿地被限制之后，会对楼市产生哪些影响？

最直接的负面影响就是流拍率上升。

为了抑制土地市场流拍，可能面临两种情况：一是土地供应收缩；二是降地价。而这两种情况，都意味着财政收入的减少。

这部分的亏空如何弥补？苏州回购万套商品房的做法，提供了新的思路。

最近，一份网传苏州计划“定向回购部分新房项目”专家会议纪要显示，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，目前多个项目房源已被相关部门收购。

*政府回购房是指政府在土地出让的程序中就明确指出由开发商负责建成房子，待房子建成后，政府再按照之前约定好的价格再买回去。

政府出面回购商品房，可谓一举多得。

于政府而言，可以完成保障性住房的建设任务，改善民生，解决低收入群体的住房问题。同时，还可以稳住下行的楼市，完成去库存的头等大事。

于开发商而言，无异于一次“输血”，资金回到开发商手里后，开发商才有可能继续拿地。

于购房者而言，政府回购可以保证购房者的利益，利于社会稳定。

实际上，早在2014年，全国各地就曾试点政府回购商品房充当安置房。今年在苏州之前，已有多地发文鼓励国企回购商品房。

• 浙江湖州：鼓励收购滞销房，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。
• 
  
• 新疆阿勒泰：鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市。
• 
  
• 吉林长春：支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。
• 
  
• 湖北黄冈：鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。
• 
  
• 四川巴中：鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，与开发企业协调达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

对当前的楼市而言，这虽不是一颗药到病除的特效药，但至少是向外界传递了稳定楼市的决心，有利于稳定市场预期。

接下来，会有越来越多的城市加入政府回购商品房的行列。