双合同捆绑设计的违约处理分析——兼评武汉中南拂晓城案

梁旭光团队法务圈 2019-03-29

旭光说法（94）

梁旭光律师

湖北光靓律师事务所主任、创始人

双合同捆绑设计的违约处理分析——兼评武汉中南拂晓城案

近日，“武汉中南拂晓城案”再次将精装修购房合同问题带入到我们的视野中，购房者在全额支付了购房合同中的房款后，拒不履行支付装修合同约定的装修款之义务，从而被开发商起诉主张解除两份合同并追究其违约责任。由此，双合同捆绑设计的违约处理问题引起了社会大众的热烈讨论。究竟开发商将《购房合同》与《装修合同》捆绑设计是否有效？如果一方因构成其中一份合同违约而被主张解除合同，能否导致两份合同同时解除？本期《旭光说法》将就此展开分析。

一、形式上购房与装修两份合同文本、两个法律关系，是否为两个相对独立的合同关系，亦或实质上为两个法律关系处于一个合同关系（合同整体）之中，这是本案需要思考的第一个问题。

本案中形式上的两个合同文本，虽为相对独立的两个法律关系，但因为合同中连接条款的存在，认定为一个合同关系整体可能更符合事实情况和法律规定。

二、假如认定为两个法律关系存在于一个合同关系（整体）之中，该合同就存在购房与装修两个方面的合同权利义务内容，而这两对合同权利义务内容是否具有主次区别则是本案中另一个需要面对的法律理论问题，因为此主次区别的存在将判断合同内容的部分违约是否存在根本性违约情形，进而判断合同根本目的是否能够实现。

本案中作为一个合同关系中购房与装修两个方面的合同内容，装修合同内容的违反并不影响购房合同内容的履行，即合同中购房目的的实现并未受到装修合同内容违约事实的影响。反之，购房合同内容的违反将必然导致装修目的无法实现的结果。所以，本案中，购房内容具体合同整体的根本性，装修内容相对合同整体为非根本性。至于两方面合同内容的连接条款作为违约条款的一部分我认为是要受合同法根本性违约相关规定限制的。

三、本案中对于开发商“双合同捆绑”的合同设计的出发点来说，此种设计本身就应得到社会规范的否定性评价。

房价调控是中央政府的大政方针，房屋销售价格的政府备案、统一购房合同文本、购房条件限制等多样政府举措就是为了响应中央政府保证民生、平稳经济的大政方针，作为企业从社会规范性的角度理应予以遵循，而不是变向予以规避的。

四、从微观操作层面而言，本案中的开发企业主要出现了两个技术上的操作失误。

第一，其过于乐观且消极面对购房人违反装修合同内容约定的行为，假设在装修合同文本签订后，购房人即使未支付装修款的情况下，开发企业就主动的按装修合同文本约定的内容完成了装修工作，则本案中购房人的装修款支付义务就无法逃避。第二，若在装修合同文本中清楚注明装修款总额中确定了部分价款为增加的购房款，则就清楚的赋予了该装修合同文本中购房价格变更的补充内容。

综上所述

本案判决结果符合社会价值判断、符合政府保民生、稳经济的政策方针、符合行政主管部门制度设计意图，只是在将形式上两个合同文本认定为两个相对独立的合同关系方面没有法律依据。若从一个合同关系的两个合同内容角度判断其是否构成根本性违约，进而判断合同目的是否能够实现角度来予以分析认定，则可能更符合事实情况，且适用合同法的依据亦将更为充分。

附：微信公众号“武汉房地产报”提供的判决书内容截图

关于精装修购房合同及其履行问题，本团队执笔的《旭光说法》系列文章第91及93期以《精装修商品房装修价格与装修价值不一致问题之法律分析》、《公摊面积含在精装修合同中的合理性分析》为题展开了相关分析，欢迎大家阅读、沟通！

作者 | 梁旭光

湖北光靓律师事务所