作者 | 魏雪

大家好，我们是坤略律师事务所争议解决法律事务部。

“产权式商铺”产生于市场激烈竞争，开发商为获取经济利益，加速资金回笼而创设出的销售模式。其主要内核是整体商业建筑物分割成若干独立部分分别销售，业主购买，享有商铺所有权，但由开发公司或专门经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报。但是由于该销售模式在实际销售过程中的操作纷繁复杂，杂乱无章导致出现许多纠纷，本文将以案件分析形式介绍“产权式商铺”的产生、发展、及发展过程中出现的争议问题与各位分享。

有关产权式商铺纠纷的法律分析与应对建议，我们将在下期与大家继续探讨。

【坤略小结】

一、“产权式商铺”概念

所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。

二、“产权式商铺”特征

产权式商铺共有四项特征如下：

1、 将整体商业分割成若干独立部分；

2、 开发商出售，业主购买，业主享有所有权；

3、 由开发公司或专门经营公司统一经营管理；

4、 业主获取定期、定额回报。

综上，产权式商铺的实质其实是所有权与经营权相分离的一种房地产商铺销售模式。

三、“产权式商铺”争议原因

在“产权式商铺”销售模式下，开发商与业主将签订系列合同以保障此种模式的运作，主要包括商铺买卖合同、装饰装修合同、委托经营管理合同或商铺租赁合同，这些合同共同构建所有权与经营权相分离模式的框架，但是由于实际操作的混乱，或者合同的不规范与各类合同的不配套，实践中产生各种争议。本文将以销售过程中签订的合同为基础进行分析。

1、《商铺买卖合同》

由于此种销售模式受店铺经营状态、房价涨跌等各方面影响，常见的诉讼请求也围绕这些影响产生，主要为①请求解除房屋买卖合同、退还房款及税费、赔偿损失、支付违约金；②要求商铺出卖人出具房屋面积实测报告，索要面积差额款项并支付资金占用利息损失；③要求履行合同，交房或办理产权证。

商铺买卖合同与商品房买卖合同略有差异，《商品房销售管理办法》第十一条规定的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房是否适用，在实践中存在争议，不能一概而论，不能直接认定此种销售模式下的商铺买卖合同无效。

关于《商铺买卖合同》是否应解除及赔偿问题，详见下文引用案例中的法院认为部分。

2、《装饰装修合同》

业主方购买商铺通常是清水房屋，与开发商或者关联企业签订《装饰装修合同》，由开发商统一装修，但由于合同中的约定不清晰、装修款过高、无法按时装修完毕、无法正常返租收取租金等原因产生纠纷。

3、《委托经营管理合同》/《租赁合同》

业主与开发商在这种销售模式下通常在这两种合同中择其一签订，但由于《委托经营管理合同》每月交纳管理费等约定，通常法院将管理费认定为租金，委托经营关系应认定为房屋租赁关系。由此产生经营不善欠付租金的争议。

【案件信息】

新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案（公报案例）

审判法院：江苏省南京市中级人民法院

上诉人（原审被告）：冯玉梅

被上诉人（原审原告）：江苏省南京新宇房产开发有限公司

【案情概述】

1、冯玉梅与新宇公司签订商铺买卖合同一份，购买新宇公司开发建设的时代广场第二层一间商铺；

2、冯玉梅付清购房款，并已交付使用；

3、因经营不善倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业；

4、股权二次调整，改变经营模式，改变为统一经营。

5、重新布局，解除合同，收回商铺。

【裁判观点】

一审法院认为：

在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。

现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。

冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。

从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。

鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。

二审法院认为：

在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的2250平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营2250平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。

考虑到上诉人冯玉梅在商铺买卖合同的履行过程中没有任何违约行为，一审在判决解除商铺买卖合同后，一并判决被上诉人新宇公司向冯玉梅返还商铺价款、赔偿商铺增值款，并向冯玉梅给付违约金及赔偿其他经济损失。这虽然不是应冯玉梅请求作出的判决，但此举有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免了讼累，并无不当。在二审中，新宇公司表示其愿给冯玉梅增加20万元赔偿款，应当允许。

作者介绍

魏雪 律师

业务领域：民商事诉讼案件