债务人可否用正在建造中的房屋抵押担保？

　我与张某是很多年的老友。2002年10月，张某建房子（经合理合法审核）全过程中，因缺乏资产，向我明确提出贷款10万余元。充分考虑很多年的情分，我应允了张某的贷款要求，但我的老婆觉得风险性很大，规定张某给予贷款担保。张某说，他们家沒有珍贵的资产，只有以已经搭建中的房子给予贷款担保。我觉得这也是没有办法的方法，接着就与张某签署了抵押协议，并到相关部门申办了质押物备案。虽然张某在2003年初就建好啦房子，但鉴于其在买卖运营因其出现意外缘故陷入绝境，我便一直没有脸登门拜访追债。前不久，我忽然听人讲，张某的另一债务人蔡某在向张某追债全过程中，与张某达到了一份还款协议书；协议书承诺，张某将其房子（已质押帮我）出让给蔡某抵算负债，蔡某计付张某5万做为房子使用价值与负债中间的差值。我的老婆听见到这一信息后，立刻气昏过去。大家登门拜访向蔡某表明状况时，蔡某说："你与张某签署借款合同时，房子还未完工，哪儿谈得上哪些质押，你凭一个失效的抵押物来找我聊有什么作用？"大家不知道蔡某这类观点是不是有法律规定？<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

　

【刑事辩护律师答疑解惑】

　　来信资询的咨询的状况关键涉及到已经修建中的房子能不能质押及抵押的法律效力问题。质押，就是指借款人或第三人不迁移对资产的占据，将该资产做为债务的贷款担保。借款人不执行负债时，债务人有权利按照合同法要求以该资产折扣率或是以竞拍、转卖该资产的工程款优先选择优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第34条要求："以下资产可以质押：（一）抵押人全部的房子和别的地面上定着物；（二）抵押人全部的设备、道路运输专用工具和别的资产；（三）抵押人依规有权利处理的国有制的土地使用权证、房子和别的地面上定着物；（四）抵押人依规有权利处理的国有制的设备、道路运输专用工具和别的资产；（五）抵押人依照法律规定承揽并经乙方允许质押的荒地、荒沟、荒丘、荒滩等荒山的土地使用权证；（六）依规可以质押的其它资产。"不难看出，在我国合同法对正地修建中的住房能否贷款担保问题未作明确规定。

　　2000年12月13日起实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条要求："以依规批准并未修建的或是已经修建中的房子或其它房屋建筑质押的，被告方申请办理了质押物备案，法院可以评定质押合理。"该表述第67条要求："质押权续存期内，抵押人出售质押物未通告质权人或是未告之买受人的，假如质押物早已记录的，质权人仍可以行驶质押权；获得质押物使用权的买受人，可以替代借款人偿还其所有负债，使质押权解决。买受人偿还债务后可以向抵押人追索。假如质押物尚未注册登记的，质押权不能抵抗买受人，因而给质权人导致损害的，由抵押人负责承担责任。"从来信状况看，张某以依规批准已经修建中的房子向你抵押借款，并申请办理了登记，应评定质押合理。张某与蔡某的房子"出让"个人行为，实质上一种负债偿还方式，有别于一般含义的房产买卖出让。在负债偿还中，做为一般债务人的蔡某没有权利挑戰你做为权利人的优先选择优先受偿权影响力。就算将张某与蔡某的情形视作一种一切正常出让，但因为抵押人张某出让质押物时未通告这个质权人，且质押物早已备案，故你仍可以对该房子行驶质押权。除非是买受人蔡某替代借款人张某向你偿还所有负债，不然你可以对房子竞拍或折扣率出让后的工程款行驶优先受偿权。自然，大家提议你可以与张某、蔡某优先商议解决困难，如她们不肯依规商议，则可根据法律诉讼方式处理。