多个银行逾期能购房吗,开发商逾期交付或濒临烂尾购房者可否暂停月供贷款

湖南省永州市刘某咨询：
刘某购买某开发商的商品房，现已支付了首付30万，剩余70万申请某银行贷款。因该开发商将监管账户中的资金挪作它用，而银行又不按照规定与约定将贷款打入监管账户中，现在该楼盘已濒临资金链断裂并已停工大半年。因开发商严重逾期交付与交房遥遥无期，刘某不仅不能按期入住该房屋（一家人在外租房），而且还须承担高额月供，其可谓苦不堪言。刘某在不解除合同的前提下，其是否可无责暂停偿还月供？（如日后开发商竣工交付后，刘某再顺延偿还剩余月供）

杨律师答复：

1、该问题在实际操作中比较复杂，需结合专业手法并通过诉讼方式等，在一定程度上可达到该目的。在该类情形中，因开发商涉嫌将监管账户中的购房款挪作它用，这才导致涉案楼盘因资金链断裂导致逾期甚至烂尾，貌似无关银行的责任。但这边还有另外一点，即使刘某的30万首付款被开发商挪作它用，但如银行按照规定与约定，将刘某贷款的70万转让到预售许可证中的监管账户中，则涉案楼盘就基本不会因资金链断裂导致逾期交付，所以银行在此情况下，存在严重的过错。

2、该方案属于折中路线，而非直接解除合同退房，可降低胜诉后难以执行风险。如解除购房合同与个人按揭借款合同中，法律规定贷款部分数额由开发商替刘某向银行偿还，刘某可及时止损不用再偿还剩余贷款月供，但刘某已支付的30万首付款，也可能因开发商无财产执行打水飘。所以，刘某起诉银行，要求银行将其贷款的70万打入到开发商预售许可证账户，并要求在涉案楼房竣工交付后才支付月供，从法理上具有一定合理性。

3、以某金融借款合同纠纷为例，法院最终支持购房者在楼房交付之前可暂停偿还月供。该案件经过一审、二审、再审，无论是在惠州市中级人民法院或广东省高级人民法院，最终一致认为银行在此过程中存在违规与违约情形，故买受人有权要求银行将贷款打入商品房预售款专用账户中，并确认在银行未将该款项打入到预售款专款账户前，买受人有权拒绝履行贷款合同中约定还本付息义务。开发商交房遥遥无期，买受人还要承担高额月供，如银行存在上述情形，买受人可起诉要求维护其合法权益。该案例非常典型，为维护购房者合法权益，提供了新的解决思路。

参考案例：
一、招商银行股份有限公司惠州分行、林琼萍金融借款合同纠纷二审民事判决书，（2017）粤13民终1874号，广东省惠州市中级人民法院

林琼萍向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行将原告按揭款520000元存入商品房预售款专用账户【开户行：建行惠州横江三路支行，账号：44×××77】的义务；2、确认原告在被告未履行将原告按揭款520000元存入商品房预售款专用账户的义务前，享有拒绝履行《个人购房借款及担保合同》所约定的还本付息义务的权利；3、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：

2013年3月18日，原告与被告及第三人光耀集团有限公司签订了合同编号为XX的《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告向被告申请贷款52万元用于购房，贷款期限为120个月，还款方式为等额还款。该款项由原告用于购买光耀集团有限公司开发的位于惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）XX号房。该合同还约定，第三人光耀集团有限公司对被告的还款付息的义务承担连带保证责任。该合同关于本合同项下贷款的支付账户的约定未进行勾选。合同签订后，被告将贷款支付至光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户中。被告提交了原告签名的《个人贷款借款借据》上注明有：“由原告委托被告将贷款转入光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户。”原告称：“其在上述《个人贷款借款借据》签名时，内容是空白的，里面的内容是之后由被告填写上去的。”光耀集团有限公司就惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）开设的商品房预售款专用账户（以下简称“专用账户”）为44×××77（开户行：建行惠州横江三路支行）。被告招商银行股份有限公司惠州分行于2013年04月12日出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，具结内容为：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行（按揭银行）特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）伍拾贰万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。2016年6月14日，惠州市房产管理局向被告发出惠市房函[2016]255号《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，内容为：预售商品房的按揭贷款是房款的一部分，根据规定应全部进入预售资金专用账户，由房管部门监管使用。依据《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》（惠府办[2015]19号）及我局给各商业银行的文件（惠市房[2011]19号、惠市房[2013]99号及212号、惠市房函[2014]339号）规定，按揭贷款必须按规定履行约定（承诺）划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户，违规可能引发不良后果。光耀集团有限公司开发的光耀翡俪港（民政局命名为：光耀荷兰水乡花园[八期]）预售商品房项目，在你行办理住房按揭贷款业务。经查，你行发放的按揭款2774万元，未按规定流入楼盘的预售资金专用账户。现责令你行在30日内进行整改，并于2016年7月26日之前将整改结果报送我局房管科。逾期，我局将相关情况报由银行管理部门处理。在整改完成前，我局将不再与贵行新签商品房预售款监管协议书。同时，对由此引发的后果，我局将保留提请相关关系人进行追诉的权利。

一审法院认为：

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论，缺席判决：一、原告林琼萍从起诉之日起至惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）XX号房具备交付条件之前无需向被告招商银行股份有限公司惠州分行履行合同编号为XX的《个人购房借款及担保合同》中的偿还本金及利息的义务（原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回）；二、驳回原告林琼萍的其他诉讼请求。

二审法院认为：

本案的争议焦点是：招商银行股份有限公司惠州分行在转账购房人所贷房款上是否存在过错？一审判决是否正确？

招商银行股份有限公司惠州分行是惠州市行政管辖内的银行机构。惠州市房产管理局颁布的《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》惠市房[2011]19号规定：“一、预售人按预售合同约定的付款时间，向预购人收取商品房预售款，必须直接存入预售款专用账户……。二、办理预售房抵押业务时，贷款的商业银行必须向我局具结，保证将按揭贷款及在建工程抵押贷款存入预售项目的预售款专用账户……”。作为办理房贷业务的商业银行，长期从事商品房按揭贷款业务，应知晓上述文件关于商品房按揭款专款专用的规定，并且上诉人出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。惠州市房产管理局向招商银行股份有限公司惠州分行出具的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》中“……在整改完成前，我局将不再与贵行新签商品房预售款监管协议书。同时，对由此引发的后果，我局保留提请相关关系人进行追诉的权利。”综上，上诉人招商银行股份有限公司惠州分行不仅了解政府部门关于预售房按揭贷款专款专用的规定，而且知晓光耀集团有限公司开立的商品房预售款专用账户，并且保证将按揭款项存入该账户。故，招商银行股份有限公司惠州分行未将按揭款打入专用账户存在过错。

因上诉人在本案履行合同中有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，一审判决被上诉人从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且无需向上诉人支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间被上诉人已经向上诉人偿还的本金及利息不予退回；但涉案商品房具备交付条件之时，被上诉人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务是正确的，应予维持。

二审裁判结果：
驳回上诉，维持原判。

二、（该案再审）招商银行股份有限公司惠州分行、林琼萍金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，（2018）粤民申7515号，广东省高级人民法院

再审法院认为：
本案为金融借款合同纠纷。根据招行惠州分行的再审申请，本案的主要争议焦点为林琼萍是否应依约向招行惠州分行偿还借款本金及利息。

本案中，招行惠州分行与林琼萍签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定林琼萍从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，林琼萍已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时林琼萍仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。因林琼萍的诉讼请求部分得到支持，且招行惠州行的上诉请求不能成立，一、二审法院有关招行惠州分行应承担相应诉讼费用的处理，符合《诉讼费用交纳办法》中“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，亦无不当。综上，招行惠州分行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。

再审裁判结果：
驳回招商银行股份有限公司惠州分行的再审申请。