房屋出卖方逾期占用房屋,购房未按时付款违约金赔偿标准

2021年5月19日，房地产经纪公司与张云飞签订一份《商品房买卖合同》（预售）合同，张云飞购买原告位于高新区台子湾路某幢某单元某号房屋，房屋的总价款为1113925元，购房首付款为223925元，剩款890000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。

合同约定：“如买受人逾期3日未提交齐办理按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证、保险的，买受人应按拟申请的按揭贷款总款每日万分之五的标准向出卖人支付违约金：如买受人逾期超过15日未提供齐办理按揭贷款所需的个人资料或不到银行签字或未按要求办理公证、保险或买受人不同意向银行办理按揭贷款的，出卖人有权要求买受人以现金方式支付全部房价款，买受人应在出卖人发出通知之日起15日内付清，买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，如买受人在出卖人发出要求买受人以现金方式支付全部房价款通知之日起超过45日仍未付清全款，出卖人有权解除合同将房屋另行出售，买受人应承担购房总款10%的违约金……若出卖人不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之当日内向出卖人支付违约金……”。

合同还约定：“本协议签订之日起90日内，买受人未通过银行办理贷款并确保该贷款全额到达出卖人指定账户，视为买受人责任。”

合同签订前后，被告共支付原告定金和首付款共计223925元，剩余购房款890000元未支付。2021年9月18日，被告收到原告下达的“关于要求以现金方式支付房价款的通知”，被告未在规定的五日期限即2021年9月23日支付剩余购房款。2021年11月22日，被告收到原告下达的“律师函”，也未按律师函的要求履行义务。

由于被告至今未按合同约定支付购房尾款，尚欠890000元未支付。现付款期限届至，被告经原告多次催要无正当理由拒不履行付款义务，为维护原告的合法权益，特诉至法院。

房地产公司的诉讼请求为：1.判令被告向原告立即支付剩余购房款890000元；2.判令被告以890000元为基数，每日万分之五为标准立即向原告支付自2021年8月17日起至生效判决确定的履行之日止的违约金，暂计至2021年12月3日的逾期付款违约金为48060元；3.判令本案诉讼费全部费用由被告承担。

被告张云飞辩称，交首付款前我与销售部的经理沟通了，说资金紧张可能到账晚一点，被告销售人员说不影响。原告起诉之后我与销售部经理联系，销售部人员和我说可以让我支付违约金后解除合同退房。目前我没有能力支付后期购房款，但原告主张的违约金过高，愿与原告协商解除合同。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及其附件，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。被告先期支付了首付款，剩余款项未在原告催告后履行，被告违反合同约定构成违约，应向原告承担支付剩余购房款890000元及违约责任。原告要求被告支付购房款890000元的主张，本院予以支持。

关于原告主张的违约金问题，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告的实际损失是被告未按期支付购房款导致原告应得的购房款被被告占用。庭审中，被告提出违约金过高的抗辩，本院结合双方合同的履行情况、被告违约的事实以及原告的损失等情形，酌情以被告未付购房款890000元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍，从2021年9月23日起计算违约金至付清之日止，本院予以支持；对原告主张多出部分，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、被告张云飞于本判决生效之日起十日内向原告房地产开发有限公司支付购房款890000元及违约金（违约金以890000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍，从2021年9月23日起计算违约金至付清之日止）；

二、驳回原其他诉讼请求。