吴功胜、储桂萍诉安徽紫薇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

关键词

第三人原因造成违约 逾期交房违约责任 逾期交房实际损失的确定 违约金的调整

裁判要旨

开发商因政府拆迁迟延造成逾期交房，不能以不可抗力免责，仍应向对方承担违约责任。当事人约定的违约金过分高于实际损失时，违约方可以请求人民法院调减。“过分高于”以超出实际损失的130%衡量。实际损失可以参照同地段、同时期的房屋租赁市场租金标准计算，如有证据证明还有如装修成本因时间延后增加等损失的，应当一并计入实际损失。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。

第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；…”。

第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。

案件索引

一审案号：安徽省岳西县人民法院（2017）皖0828民初3188号（2018年2月24日）。

基本案情

原告吴功胜、储桂萍提出诉讼请求：1、判令被告安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇公司）立即出示《商品房竣工验收备案证明》，提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；2、判令紫薇公司支付逾期交房违约金108075.54元；3、本案诉讼费用由紫薇公司承担。事实和理由：2014年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的紫薇山庄5#1单元601室房屋，建筑面积125.89平方米，总价款544187元。根据商品房买卖合同约定，被告交房时间为2015年10月31日，如被告未按合同约定交付房屋，自合同约定交付期限第二天起按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。原告按照合同约定支付了房款，但被告一直未按合同约定交付房屋，原告多次要求被告交房，但直到2017年8月24日，被告才将未经竣工验收的房屋交给原告装修，原告因急需用房才不得已接收房屋，逾期交房达662天。另根据合同，被告交房时应向原告等提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等，但被告一直未提交。被告的行为已构成严重违约。

被告紫薇房地产公司辩称，1、被告承认原告在本案中主张的事实。2、被告没有按期交房是因为政府拆迁受阻迟延，致使水、电、气等基础设施未按计划到位造成不能正常施工，整个房屋不能按期竣工备案，影响近500户业主的交房，如果按合同赔偿将会赔付3500万元，公司必然破产。被告认为，这是其意志和能力以外的、无法克服的不可抗力原因所致，依法可以不承担违约责任。3、如果法庭认定被告违约，则合同约定的违约金过高，请求人民法院予以减少，并愿意按照现在房屋租赁市场的租赁价格承担违约责任；4、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》可以提供，《商品房竣工验收备案证明》因县政府承诺的供电还没有达到指定的位置，目前没有协调好，需要等三个月才能提供。

法院审理查明：2014年9月4日，吴功胜、储桂萍与紫薇公司签订《商品房买卖合同》，购买紫薇公司开发的紫薇山庄5#1单元601室房屋，建筑面积125.89平方米，总价款544187元，交房时间为2015年10月31日；如紫薇公司未按合同约定交付房屋，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之三的违约金。吴功胜、储桂萍按照合同约定支付了房款。紫薇公司直到2017年8月24日，才将未经竣工验收的房屋交给原告装修，逾期交房达662天。逾期交房主要系政府未兑现承诺、未按时完成拆迁造成。逾期交房户数约500户，本案同期涉诉案件20余件。紫薇公司在交房时没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

另，根据中介机构的咨询报告，涉案房屋所在地段2017年8月普通装修状态住宅房的市场平均租金8元/平方米.月，且自2016年以来，该县房屋租赁市场租金价格平稳增长。即紫薇公司逾期交房期间，同面积同地段同类房屋的租金为125.89㎡×8元/平方米﹒月÷30天/月×662天=22223.78元，也即逾期交房给购房者造成的租金损失为22223.78元。

裁判结果

安徽省岳西县人民法院于2018年1月23日作出（2017）皖0828民初3188号民事判决书，判决：

一、被告安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告吴功胜、储桂萍出示《商品房竣工验收备案证明》、提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；

二、安徽紫薇房地产开发有限公司在判决生效后15日内支付吴功胜、储桂萍逾期交房违约金28890.92元（租金损失22223.78*130%）。

案件受理费1231元，原告吴功胜、储桂萍负担 861 元，被告安徽紫薇房地产开发有限公司负担370 元。

宣判后，吴功胜、储桂萍提出上诉。安徽省安庆市中级人民法院于2018年5月2日作出（2018）皖08民终608号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

紫薇公司与吴功胜、储桂萍订立了《商品房买卖合同》，就应按照合同的约定全面履行合同义务。现紫薇房公司违反合同，逾期交房，且在交房时没有履行出示《商品房竣工验收备案证明》的附随义务，没有依约提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，应当继续履行合同，并承担违约责任。紫薇公司以政府未兑现承诺造成其无法按期交房为由，要求免除其违约责任。由于合同具有相对性，只要一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就应当承担违约责任，政府未兑现承诺不属于不可抗力。因此，紫薇公司免除其违约责任的主张，没有事实和法律依据，不应支持。吴功胜、储桂萍主张按约定的标准计算违约金，紫薇公司认为约定的逾期交房违约金过高，请求予以调减。由于约定的违约金是在双方没有争议，或者发生争议违约方提出调减违约金时，约定的违约金不过分高于违约造成损失的情况下适用。如何确定约定的违约金是否过高，则要以逾期交房给购房者造成的损失来衡量。如果约定的违约金高于损失的130%，则约定的违约金过高；如果约定的违约金不高于损失的130%，则约定的违约金不属过高。因此，紫薇公司逾期交房约定的违约金是否过高，关键是确定逾期交房给吴功胜、储桂萍造成的损失是多少。一般来说，逾期交房给购房者造成的损失，可以用逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准计算损失进行填补。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此可见，逾期交房的违约金或者损失赔偿额，当事人没有约定的，最高人民法院司法解释也是规定按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准予以确定。故本案中，逾期交房给吴功胜、储桂萍造成的损失宜按逾期交房期间同地段同类房屋的租金为标准进行计算。依此，按双方约定的违约金计算方法计算，则超过此损失的486%。故紫薇公司要求调减约定违约金的主张应予支持，吴功胜、储桂萍要求按约定的标准计算违约金的主张，不能支持。即本案违约金按租金损失22223.78元的130%予以调整，计28890.92元（22223.78元×130%）。

案例注解

审理本案的关键，是正确解决两个争点和稳妥对待一个难点。争点一是，因政府原因造成违约是否构成不可抗力，可否免责。争点二是，怎样确定逾期交房造成的实际损失。难点是，案涉楼盘逾期交房达500户左右，开发商承担违约责任后势必面临经营困境，如何妥善平衡开发商和购房户之间的利益，避免两败俱伤的局面。

关于争点一

不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，虽然紫薇公司提交的证据能够证明逾期交房主要系政府未兑现承诺、未按时完成拆迁造成的，但这不是不可抗力所指的客观情况，而是合同当事人以外的第三人（政府）的原因所致。虽然过在他人，责在自身，于紫薇公司确有不公，但基于合同关系的相对性，“冤有头债有主”，紫薇公司不能据此主张免责，仍应向对方承担违约责任。其因此遭受到的损失，可以依照法律或约定，另行向政府等第三人追偿。

不过，关于此点，还可以从另外的路径解决，即参照适用情势变更制度。最高人民法院关于合同法的司法解释（二）第二十六条规定：合同成立以后发生了当事人订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件情况确定是否变更或解除。在当下各种利益冲突剧烈、复杂的环境下，政府拆迁有较大的不确定性，一旦受阻，解决的难度很大，时间漫长，造成开发环境恶化，开发商往往难以按计划实施开发，大面积违约势难避免，开发商与购房者利益均受到损害。这种情况虽不属于客观情况，但很大程度上超出开发商主观意志可控范围，与开发商为其利益故意或重大过失违约有所不同，开发商一般不希望这种情形发生。要求开发商按原约定期限履行合同，在事实上也难以做到。这种后果由开发商独自承担，与公平原则不符。因此，承办法官可以向开发商进行释明，引导其向法院提出请求对交房期限进行适当变更。法院根据查明的事实做出允许或不允许变更的判决。

关于争点二

本案中，对于约定的逾期交房违约金高于实际损失130%时，违约方有权请求调减，因法律和司法解释有明确规定，各方无异议。分歧较大的是如何确定逾期交房给购房者造成的实际损失。

第一种观点认为，实际损失应按逾期期间已交房款的利息计算。理由是，按约定本来在交付房款后一定期间即可交房，结果开发商逾期交房，该逾期期间购房者交的房款对购房者是无效占用，对开发商而言是不当无偿利用。该逾期期间，购房者的房款本可有其他交易机会，该机会利益无法取得。购房者通过按揭贷款或其他途径筹措资金，逾期期间的利息是没必要的或过早的付出。

第二种观点认为，可以参照逾期办证的违约责任裁判规则确定实际损失，即按照已交房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。理由是，逾期交房与逾期办证相比，对购房者权益的损害要重，按照举轻以明重的法律解释方法，逾期办证的违约责任裁判规则可以当然适用。

第三种观点认为，逾期交房使得购房者丧失及时转手交易的机会，增加了房价变动的风险，因此，实际交房与约定交房时点的房屋价格差，是逾期交房给购房者造成的实际损失。（有相反观点认为，在房价看涨的当下，这种损失并不存在。同时，按照中央政策，“房子是用来住的，不是用来炒的”，故此，所谓交易损失可以不纳入考虑视野）。

第四种观点（即本案判决的观点）认为，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，参照同期同地段相同房屋的市场租金标准确定损失。

笔者认为，要解决这一争议，必须从正确把握违约金的基本属性出发。我国合同法律制度中的违约金，是当事人约定的违约方向相对方支付的用来弥补因违约造成的损失的赔偿金。其基本功能是填平损害。其逻辑结构是，因违约方的违约行为导致相对方某种权益受有损害，该损害给相对方带来经济损失，该损失违约方应当予以赔偿。就本案，逾期交房时，购房者不能按期占有房屋加以使用，或者利用该房屋取得收益，受到损害的是占有权、使用权、收益权，与这些权利相关的损失才能认定为逾期交房造成的损失。循此路径，不难判断以上观点的正误。

第一种观点，未正确判明逾期交房这一违约行为会否导致购房者利息损失。实际上，购房者购房时，交付的房款是一定的量，不管开发商是否如期交房，这个量都不会发生变化。即使是通过按揭贷款或其他途径贷款，房款一经付出，还款期间即已确定，交房迟延，不会导致贷款展期，更不会带来利息的增加。所以，利息损失本身是不存在的。至于逾期期间，购房者资金是无效占用，事实上购房者订立商品房买卖合同交付房款，预期的资金效用是如期取得房屋占有和使用或收益，逾期期间丧失的是如期占有和使用权、收益权，这与房款资金占用利息不具有可比性。开发商依照合同收取房款后占有使用都是合法的，是有偿的，对价是如约交房，其逾期交房自应承担违约责任，但不改变其使用房款的合法性，更不会成为无偿使用。购房者在交付房款时，该房款对于购房者而言，即已成为沉没成本，机会利益此时即已丧失，与是否逾期交房无涉。

第二种观点，混淆了逾期交房与逾期办证造成购房者受到损害的权益类型。逾期交房前已述及。逾期办证使得购房者不能如期取得房屋产权，因此，购房者不能利用该房屋抵押取得贷款置换出已交的房款，从事其他商业活动，只能转寻他途，增加了融资难度和成本。或者是购房者不能利用该房屋抵押取得贷款按期偿还当初通过融资筹措的已交房款，造成额外承担逾期贷款利息。两种违约行为损害的权利不同，相关的损失性质、范围、内容也不同。非同质不可比，故无举轻明重解释方法适用之余地。再者，逾期交房与逾期办证也难谓谁轻谁重。因此，不能参照逾期办证违约责任来确定逾期交房的实际损失。

第三种观点，从商品房可以作为买卖的标的入手，不失为考察损失的角度之一。所谓“房子是用来住的，不是用来炒的”，应当是指国家在宏观上出台一系列制度、机制、政策、措施，引导、规制房地产市场，使商品房回归居住属性，而不是禁止购房者合法取得房屋后，在符合法律和政策的情况下买卖，因此如果预期交房的确造成买卖损失，自当纳入考虑视野。不过，商品房买卖的标的应当是产权，虽然占有权与买卖关系密切（现实中，开发商与购房者往往约定在房屋交付后一定期间办理产权证；已经交付的现房与尚未交付的期房，买卖时房价会有不同），但逾期交房（占有）如有损失，也被逾期取得产权（办证）所吸收。因此，该角度更适合于用来考察逾期办证的损益，并不适合用来考察逾期交房损失。另外，在房价变动不居的情势下，不同的个案要放在当时当地进行考察，在当下，房价看涨，房屋延后交易，给购房者带来的是利益而不是不利益。因此，该观点难谓妥当。

第四种观点（即本案判决的观点）较好的把握了逾期交房违约行为的特点。前已述及，开发商逾期交房，购房者丧失了如期接受、占有、使用、利用房屋取得收益的权利，其如原来是租房居住的，势必需要延长租房期间，多支付房租；或者其原来有自有房屋居住，因新购房不能如期使用，其原有房屋失去了出租给他人以获取租金的机会；又或者其购买新房本来是用于出租的，因交房逾期，逾期期间本可获得的租金无法获得。无论哪种情况，租金损失客观存在，且与开发商逾期交房的违约行为有因果关系，完全吻合确定违约金的逻辑结构。这也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的事实根据。有观点认为，该第十七条是适用于“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法”的情形，本案当事人订立的合同中对违约金已有约定，故不能适用。其实本案适用的裁判规则是合同法第一百一十四条和上述司法解释第十六条，适用上述第十七条是为了确定裁判规则中的事实要件之一——逾期交房造成购房者的实际损失，因为我国违约金制度的基本属性是填平损害，按照实际损失作为基础符合这一属性，这不仅不矛盾，相反这是本案审理的成功之处。

需要说明的是，具体到个案，逾期交房给购房者造成的损失可能不仅仅是租金损失，如可能有装修成本因时间延后物价上涨损失（当然也可能存在物价下跌，那样的话，开发商可以主张损益相抵），如果是商业用房，则还存在可得利益损失等，这时，我们应当从违约金填平损害原则出发，全面如实计算购房者实际损失，而不应受限于上述司法解释第十七条，这也是立法法规定的法律适用规则所要求的。就本案而言，在此点上存在不足之处。那就是，当开发商提出调减违约金的请求，并主张以租金损失作为衡量标准时，法官即应向购房者释明，其可以就实际损失提出相应抗辩，主张不仅仅租金有损失，还应包括其他损失在内，当然更重要的是要围绕抗辩提供证据证明。一审法官未作此释明，购房者在上诉时意识到此点，提出了装修损失等主张，但因我国诉讼制度要求当事人诉辩主张应当在一审法庭辩论终结前固定，在二审除非通过调解，否则不能处理，因此，二审没有也不能支持购房者的这些请求。这是本案审理的遗憾之处，在以后的类案审理时应当加以注意。

关于审理本案的难点

本案被告紫薇公司开发的紫薇山庄楼盘中，与本案同期起诉到法院的案件有20余起，类似的逾期交房违约的有500户左右，所以，本案的审理影响面较广。如按合同约定赔付违约金，赔偿额可能高达数千万元，紫薇公司势必陷入经营困境，其后几期开发的楼盘有可能成为烂尾楼，果如此，受损害的除了开发商以外，还会有更多的购房者受到波及。开发商与购房者之间的民事纠纷有可能演变成社会问题，影响当地的发展和稳定。如何衡平开发商与购房者利益，在坚持严格依法办案的同时，兼顾法律效果与社会效果的统一，是考验司法者智慧的难题。

该法院在该批类案审理时，没有就案办案，机械办案，而是精心审理，认真研究。在下判前，召开专业法官会议和审判委员会，反复进行讨论。充分关注到开发商违约是因为政府拆迁延迟造成的、而政府拆迁延迟是因为拆迁受阻等外在因素造成的这一大的背景，违约方主观上较少可非难性；注意到如简单支持购房者诉求，可能形成两败俱伤的双输局面。对该批类案所涉的法律问题深入研究，找到了既符合法律原则，又稳妥平衡双方利益的审判思路，并据此统一裁判尺度进行审理，将可能形成的负面影响降到较低的程度。（工作单位：安徽省岳西县人民法院）