闪电拍案｜租客迟交房租 房东是否有权封门、扣保证金？

齐鲁网·闪电新闻2月23日讯 因租客未及时缴纳房租，房东强行驱离租客的工作人员，封门并张贴招租广告，房东的行为是否违约？让我们一起来看一下发生在烟台莱山区的这起案例。

基本案情

原被告签订了房屋租赁合同，由原告承租被告房屋，双方约定租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日，租赁期间，原告应于每年9月1日前将下一年的租金支付被告，若逾期15天，则被告可以解除合同并可以主张违约金。因原告迟延4天未支付被告下年度的租金，被告给原告负责人发送催缴租赁费的短信原告也未回复，被告一气之下于2021年9月5日带人将原告工作人员强行驱离，阻止原告的工作人员入内，且在涉案房屋上张贴了招租信息。

原告郑茂（化名）向法院提起诉讼，要求判令：确认原被告双方签订的房产租赁合同已解除；被告风华（化名）退还原告郑茂保证金20000元、1个月的房租19667.67元、违约金50000元、房屋装修费60000元。

被告风华提起反诉，主张：确认反诉原被告双方签订的《房产租赁合同》已经解除；反诉被告郑茂向反诉原告风华支付拖欠的物业费1505元、水电费1256元、违约金50000元、因房屋空置等原因所造成的其他损失共计195000元。

裁判结果

法院经审理后，综合考虑本案案情及双方的过错程度，依法判决：

1.确认双方房屋租赁合同于2020年9月5日解除；

2.被告风华返还原告郑茂剩余租赁期限内的房屋租金15123.29元、押金20000元；

3.反诉被告郑茂支付反诉原告风华水电费1256元；

4.驳回原告的其他诉讼请求；

5.驳回反诉原告的其他诉讼请求。

案件说理

依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行其合同义务。案件中，原告与被告所签订的《房产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，原告郑茂应当于2020年9月1日之前支付2021年的租金，原告逾期支付15天以上时，被告风华可以要求与原告解除合同并要求原告支付违约金。本案中，原告郑茂逾期未在2020年9月1日之前支付2021年的租金构成违约，但尚未达到合同约定的逾期15天以上，且原告当年租赁合同届满之日为2020年9月30日，故被告风华在2020年9月5日并不享有合同解除权。被告风华与他人于2020年9月5日强行将原告的工作人员赶出租赁场地并拒绝原告的工作人员入内，且在涉案房屋上张贴了招租信息，导致原告无法继续使用房屋，其行为偏激且明显不当，违反了双方合同的约定，已经构成违约。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。考虑到2020年9月5日被告控制涉案房屋并张贴招租信息，原告无法进入涉案房屋并将设备拉走，原告已经无法实现合同目的，故法院认定双方解除合同的时间为2020年9月5日，解除合同原因为被告风华违约导致原告郑茂无法经营。

法院对原告及反诉原告主张的要求确认双方签订的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据原被告双方合同的约定，2020年9月30日为双方租赁合同届满之日，原告也已经向被告交纳了至该日的房屋租金，因双方2020年9月5日解除合同，被告风华应当返还原告郑茂2020年9月6日至2020年9月30日的房屋租金15123.29元（230000元÷365天×24天）。双方合同解除后，原告郑茂支付被告的保证金20000元被告风华应当予以返还。

关于原告郑茂主张的违约金50000元，考虑到本案原告也存在违约行为，且双方房屋租赁合同未约定被告违约时的违约金，故法院对原告主张的违约金不予支持。关于原告主张的装修费60000元，因原告提交的证据不足以证明其损失，故法院对原告该项诉讼请求不予支持。

反诉原告主张反诉被告支付物业费1505元，但其未能提供相应证据，对其该项诉讼请求法院不予支持。反诉原告提交的水电费收款收据、微信转账记录、微信聊天、《情况说明》等证据能够证明反诉原告替反诉被告垫付水电费1256元，反诉被告应当将该费用支付反诉原告。本案中，反诉被告虽然存在逾期支付下年房屋租金的情况，但其并未逾期15天以上，反诉原告主张反诉被告支付逾期付款违约金50000元缺乏合同依据，法院不予支持。反诉原告主张的房屋空置损失195000元无事实及法律依据，法院不予支持。

（来源：烟台市莱山区人民法院）

闪电新闻记者 钱炜 报道