房租逾期断水的责任,不支付租金,物业费,能断水断电吗合法吗

周末有朋友咨询到一个问题，他家亲戚因拖欠了租金、物业费，出租人（业主）、物业公司一起发函，说如果不在指定日期补交租金、物业费，就要断水、断电，并要求他立即打包搬走。

为何拖欠费用，拖欠费用是否应该，这些问题我们不予置评。只是单纯从出租人、物业公司催收费用的角度，探讨一下，断水断电是否合法，实践中又应当如何合法催收费用。

不耽误时间，我们先说结论，出租人是可以通过断水断电的方式来催收租金的，但是物业公司却不行。这难免让人产生疑问，同样的情况，为什么法律规定要厚此薄彼，难不成是立法者在欺负物业公司吗？

这就需要从这个问题的前提讲起，这是“同样的情况”吗？法律是社会科学里最严谨、精密的一门学科，最忌讳的就是逻辑似是而非，概念张冠李戴。在出租人和物业公司催收欠款的场景下，究竟有什么不同，且听我们具体分析：

一、出租人有权通过断水断电来催收租金

为什么租户不及时缴纳租金，出租人可以断水断电，来催收租金呢？原因就在于，在房屋租赁的场景下，是出租人作为业主与供应企业签订供应水电合同，而出租人与承租人签订租赁合同，租赁合同的内容就包含了出租房屋、提供水电。在租户未及时支付租金的情况下，出租人就没有义务继续提供房屋供租户使用，当然就包括没有义务继续提供水电。出租人断水断电，在法律上叫做行使履行抗辩权，简单来说就是你不履行合同，那么我也可以合理合法地拒绝履行合同。

对此问题，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第11条的规定作过专门规定：“出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
　　房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
　　出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。”

需要注意的是，出租人断水断电不是没有任何限制的，由于断水断电会对租户的生活造成实质性的影响，不能刚刚欠付租金就采取断水断电的措施，而是应当首先催告，要求租户在合理期限内支付租金，并告知拒不支付会断水断电，如果催告后仍未支付的，才能采取断水断电行为。另外，出租人需要注意限度，虽然断水断电是一种维权行为，但是要注意具体情况下是否会给承租人造成重大的人身财产损失，要注意维权的限度，避免在给租户造成重大损失后，被法院认为维权方式不当，进而追究责任。

另外，出租人在签订租赁合同时，可以将承租人不及时支付租金时，出租人有权采取断水断电等措施写入合同文本，这样方便后续行权时有更为明确的依据。

二、物业公司不能通过断水断电来催收物业费

相比于出租人，物业公司却不能通过断水断电来催收物业费，其实质原因在于，物业合同一般都是在业主跟物业公司之间签订的，有时候也是租户跟物业公司之间签订的，合同内容只是由物业公司向小区及特定房屋提供物业服务，不包括物业公司向服务对象供应水电的服务内容。供应水电合同是业主跟供应企业之间签订的，由供应企业向业主交费的房屋提供水电供应服务。

因此，业主或者租户在物业合同项下是否欠付物业费、是否违约，与业主在供水电气合同项下的是否欠费、是否违约是两码事。因为物业公司不是供水电气合同的当事人，物业公司没有权利通过断水、断电来处理物业合同项下的违约，虽然供应水电的企业有时会委托物业公司代收水电费，但如果物业公司利用控制水电开关的权利来断水断电，那么就是滥用权利，可以起诉物业公司违约或者侵权。

正因为如此，《民法典》第944条规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

可见，物业公司断水断电来催收物业费是违法的，即便在《物业合同》中约定，物业公司有权通过断水断电的方式来催收物业费，这种约定也是无效的，物业公司在面对物业费拖欠时，只能通过诉讼或仲裁的方式，起诉拖欠物业费的相关方，支付物业费用。