开发商未能交房业主仍要还房贷？最高法改判无需还贷：权利义务失衡有违公平

花大价钱购买的预售房，因开发商逾期不能按时交付，经协商双方解除了购房合同，这时买房人还该不该继续偿还银行贷款？青海的王先生等人就遭遇了这个困境，在二审败诉后，他们向最高人民法院申请再审。中国裁判文书网公布的再审判决书显示，最高法支持了王先生等人的诉请，判决银行败诉。

2015年8月，王先生等三人与青海越州房地产开发有限公司签订一份《商品房预售合同》，以1.47亿余元的价格购买西宁一层商业用房，双方约定在当年10月30日前交房。关于购买费用，王先生自掏一半，又带上家人一起，与越州公司、建行青海分行签订借款合同和抵押合同，从银行贷款7397万元。8月21日，建行青海分行将7397万元转入越州公司账户。

然而，到了约定交房的日子，越州公司却迟迟无法交付。到了2017年3月，王先生已累计偿还贷款本金917万余元、利息609万余元。资金链极为紧张的王先生不愿再等下去，他向法院起诉要求解除和越州公司签订的《商品房预售合同》，以及为买房而签订的借款合同、抵押合同，获得法院判决支持。

本以为事情就此结束，不料因越州公司未向银行偿还贷款本息，王先生等人随后被银行告上法庭。银行要求他们和越州公司共同偿还5854万余元的贷款本金，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失，即每日支付10107.43元，至实际清偿之日止。一审败诉后，银行提起上诉。

青海省高级人民法院二审认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人的还款，故王先生作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还贷款本息，王先生等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王先生等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。

因此，青海高院判决王先生等三人在判决生效后30日内偿还建行青海分行贷款本金5854万余元，并每日支付10107.43元利息至实际清偿之日。判决书同时表示，王先生等三人承担偿还贷款责任后，可以起诉越州公司要求返还购房款。

按照这份判决，王先生不仅房子没拿到，还要继续偿还银行贷款，再想办法从开发商那里讨回自己的损失。王先生不服，向最高人民法院申请再审。

最高法再审指出，依据我国相关法律及司法解释，因开发商违约造成购房合同解除后，开发商应将收取的购房贷款本金及利息直接返还给银行，而非购房人。由此可以看出，在此种情况下，购房人不负有返还义务。

虽然银行在和王先生签订的借款合同中约定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。但最高法认为，这是在要求王先生等人在未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了他们的责任，应认定为无效条款。

最后，法官表示，本案中，越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王先生等人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王先生等人的债权；王先生等人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王先生等人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

最终，最高法再审改判，撤销青海高院的二审判决，维持一审判决，即银行败诉，王先生等人无需继续偿还贷款本金和利息。

栏目主编：王海燕 题图来源：视觉中国 图片编辑：项建英

来源：作者：王闲乐