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近日，不少朋友发来“回迁协议是否可以购买？”相关的问题。价差诱人是否真实，交易流程模式，与商品房的差别，如何规避风险。问题点很广，涉及到的楼盘也有很多，所以咱就不放到回答栏目里了，单做一篇推文说说拼仔对这件事儿的一些浅解和看法。

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回迁房到底能不能买？答：可以。但“回迁协议”就要慎之又慎。

先说说回迁房，回迁房是政府或开发商征用原著者的土地，做出安置赔偿而建造的房屋。属性方面，在交易过程中，其中一部分回迁房一般会按照经济适用房管理，属于二类经济适用房中的一类。这个房本上权力属性应该会注明为划拨/回迁住宅楼。

至于这个房子能不能交易买卖，答：可以！

但并不是所有的回迁房拼仔都提倡可以买。目前在市场上的流通挂牌回迁房有两种情况：说白了，一种是业主持产权证挂牌，可过户，这个在流程上是完全没问题的。另一种，也是目前市面上大多数，提问者问到最多的情况，回迁户持回迁协议售卖，等下证过户。甚至有直接出让回迁资格的情况，当然回迁协议还是回迁户的名字，只是需要买家来交上房款差额，同样过户也是遥遥无期的事情，那这种情况，我建议大家持谨慎态度。

这里还需要注意的是，已取房证的老房，您得瞅瞅原始安置协议，若协议中规定不能交易的，即使有房本也无法买卖。

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差价惊人，同区域内回迁房和商品房真的天壤之别吗？

直接说拼仔自己内心的答案：实则不然，真的不一定差的这么老远。这完全取决开发商的实景呈现能力。看点儿，分人儿。（不得不再说，买新房需要擦亮眼睛，做好功课，不然商品房买到回迁房的体验真不是危言耸听）

当然回迁区有回迁区的劣势，这个是完全不敢否认的。回迁区建筑密度大，活动区域小，户型多为拼凑相对落伍没有这么考究，甚至建筑品质也可能差上几等（隔音，漏水都没准儿，这是拼仔朋友的真实体会）。拼仔个人认为最重要的一点，还是人文环境可能会差一点，新生活的气息可能不是这么浓厚，部分小区出租率很高，住户素质参差不齐。这是心理上的沟渠，难以越过。这也是为什么很多回迁户愿意拿到钱，或者把回迁协议卖掉去买新房子去寻找新生活的最大诱因吧。

但说回来，你问我真的就差这么老远吗？价差一下差出三五千。还是不值？

拼仔的答案是：这三五千，要只论品质是差不出来的。人文环境是个重点。但更重要的是，这部分差价是“富贵险中求”来的。购买回迁协议，确实要承担比较大的风险，而显然有产权证的回迁房就不会比同区域小区的商品售价差出这么远去，二手房拼的还是实景呈现度。品质，环境，明白人儿心里都有一杆秤。

举几个栗子吧：

有证类代表：颐和文园东西区分别是回迁区和商品房区，但挂牌房价却没有体现出太大的价差，均在1.65万上下，可能在议价环节会有微差吧。凤凰城，同样其回迁房源比商品房挂牌价差距真的不是很大，极个别的会价格落差到千元。再看，嘉禾一方，一期二期品质上的差距，从挂牌价就有所体现了，当然你走在小区里就会明白，为啥有这个差价了。做的好的，回迁区和商品房区差不了多少，做的差的，真的商品房和回迁房比也好不了多少。还是那句话，二手房的优势就是一切皆可见。再说目前市场频现的回迁协议挂牌代表（也是收到问题最多的）：大和庄一世界新盘&书香华府有号称回迁房协议或内部房1.2万出售，但据业内称售楼处现在号称新房预期在1.8万上下，并有信心保障去化（以上信息，我真的都信不过）。流津时代回迁协议目前挂牌8500-9000元，刚刚有大批运河景观带南关口张家坟回迁户完成选房，挂牌数一下就上来了，再看看旁边儿都是谁，岭秀/玉玺台/名著，再不行比比亚龙湾挂牌价也在1.4万了，这价确实诱人。世纪福邸9000-10000。也是今年出让协议率很高的一个项目。旁边的商品房项目有孔雀城/信友等，这个区域的房价一直相对不温不火。差价也达到了两三千。泰享嘉府北侧荣盛摘得的1907号地，据说达九成以上回迁。其房源已在市场以8500/8600这样的价格高调挂牌出售，中介推广称可直接与售楼处签订一手购房合同。而售楼处却矢口否认，称绝无此事。拨通发此房源的“内部人士”电话，对方也是含糊其辞，称具体的手续流程还得问问。据了解，此宗地块回迁安置房，政府回购标准为7900元/平方米。再看看就在旁边的泰享嘉府/恒大悦府，难免让大伙不动心思呀。

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购买没本儿回迁房到底有风险吗？

规定上还是弊端挺多的，捡咱们都能明白的说。1/无法过户，只有安置协议没有房本，是无法进行过户手续的。2/没有完整物权，过不了户你就得不到完整的所有权，二次转让，抵押贷款都整不了，对，这类协议一般都是要求你全款购买的。3/最重要的一点，后期纠纷率太高，且法律很难保护到购买者，若出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。若卖家不配合过户，坐地起价等情况也是吃哑巴亏的多。4/户籍或无法迁入，很多朋友跟我提买流津时代，上17中。连房本没有呢户口往哪迁啊。说句可能不中听的话，一切顺利的话，到那会儿，可能孩子高中上一中会比较方便。

同样得举栗子：

16年凤凰城那一批下证，正逢房价暴涨，部分卖家普遍加价5-10万。配合更名费。这算是顺利的，毕竟一个愿打一个愿挨。要知道又过了一两个月每套房子的增值差价可不止十万八万。17年泛海时代的一宗回迁协议纠纷堪称经典案例，周女士以3380元购买了回迁户的房子，四年后回迁户给出了这样的回复：“我就是不卖，要钱给你38万，咱给你利息也不要紧，你要说真要房子，我还真不给。”并对曾卖方这件事情拒不承认。最后只能走上法庭。现在回看16年底17年初真实毁约大时代！

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如果一定要买要注意哪些问题？

面临难以接受的高房价，高价差的诱惑，区域的考虑，地缘回迁的情怀，种种原因吧，很多购房者综合考虑可能还是要把“回迁协议”买卖放到选择中。那拼仔还是提醒大家，如果一定要考虑，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。

（一）一定要约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时，没证，无法过户，一定要约定房产过户的时间，回迁房大伙都知道，下证周期比较长，虽然不能保证啥时候能取房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

协议合同中要确定具体的交房时间，若就是现房，要约定缴纳首付之日即为交房时间。

（二）“一房多卖”

这种交易没法办理预告登记，咱们暂且把丑话说在前面，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价又窜起来，违约成本过低，17年的情况又可能出现，卖家当然愿意把房子卖给出价更高的买家。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，就产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。这个时候就将成为多方纠纷。

（三）不要一次性付全款

这一条其它没下证的房屋交易也适用。没有房产证的房屋买卖真的是挺多不确定性的，所以违约责任的规制显得非常重要。违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间，这些都是违约成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，留的越多越好。

（四）要求卖方配偶/相关利益人签名

实际情况里，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两种法律后果：一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能协议无效；二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。

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小结

虽然回迁房可能有着商品房比不了的地理优势和价格诱惑，但购买“回迁协议”的过程中与期房转让一样存在着一定的风险存。如果一定要买，相关操作较为复杂，拼仔建议找专业法律人士咨询，需要时律师费千万别舍不得，以最大程度地降低法律风险，保障自己的权益。