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当宅基地买卖遇上拆迁，看律师如何维护当事人合法权益

裁判要旨：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。重复起诉是节约司法资源的重要制度，法院在整个诉讼过程中都需要审查案件是否构成重复起诉，并不必须要求当事人在规定时间内提起认定重复起诉的申请。

关于宅基地的转让的合法性和有效性，各地法院之间可能有不同认识和判决，本案中的法官认定宅基地转让合同为无效合同，对此我们持保留意见。

庭审双方：

上诉人（原审被告）：李先生

委托代理人：徐佳欢

被上诉人（原审原告）：陈先生

委托代理人：王炳峰

案件概述：

2006年12月30日，刘先生以1500元的价格受让李先生的宅基地，刘先生与李先生签订《宅基地转让协议》。协议签订后李先生将土地交付刘先生，刘先生将受让的原属于李先生的宅基地与陈先生的宅基地交换使用，并已交付。2016年，陈先生于宅基地上建房，后房屋拆迁，李先生主张自己的宅基地权利，要求陈先生退还宅基地。陈先生诉请李先生赔偿其房屋拆除的损失。

争议焦点：

本案争议焦点主要有二，一是被上诉人向上诉人请求赔偿的261004.27元是否属于重复起诉，二是被上诉人对于房屋损失是否存在过错，各方承担责任的比例如何确定。被上诉人要求李先生赔偿261004.27元的请求已于2017年被海南省某人民法院判决驳回诉讼请求，所以再次提起构成重复起诉，该请求被法院驳回。本案中李先生并不是陈先生的合同相对方，合同向对方为刘先生，刘先生因为李先生的行为导致无法履行合同的约定，则应向合同相对方陈先生承担相应责任后，再向李先生主张权利。但《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。陈先生请求李先生对刘先生的赔偿承担连带责任，因没有约定以及法定的义务，该请求缺少法律依据。刘先生将不属于自己的宅基地与陈先生交换使用，应承担房屋损失80%的责任，其可依据其与李先生之间的合同关系，基于无效合同产生的法律后果向李亚三主张权利。

法院判决：二审法院变更海南省某人民法院判决第二项为：原审被告刘先生于本判决生效之日起十日内向被上诉人陈先生赔偿建房损失的80%，即208843.02元

案件评价：本案中法官最后虽然依然坚持了合同相对性的观点，但是陈先生依旧获得了应得的补偿。征迁案件很复杂，往往是一个诉讼接一个诉讼，本案持续三年之久才画下句号。对于一个普通百姓来说，单枪匹马面对长达三年的诉讼是很困难的，而这种案件聘请律师的价值就是让律师通过专业知识最大限度的维护当事人的合法权益，也让当事人有主心骨和依靠，从而博得最公正而合理的判决。