物权法案例分析，居住权争议案例

居住权纠纷最新案例与理论分析

一、刘小连、任起桃二审民事判决书，（2021）湘01民终7837号，湖南省长沙市中级人民法院

小结：双方就涉案房屋并未办理居住权登记，依照上述规定，居住权尚未设立。

上诉人刘小连提出上诉请求：1.请求撤销长沙县法院做出的（2021）湘0121民初1849号判决。2.改判原告对涉案房屋享有共有居住权。

事实与理由：一、被上诉人离婚，原配丈夫拒不缴纳应付房贷，因此通过海美缘婚介所与上诉人认识，双方达成共同承担涉案房屋一切费用，上诉人享有房屋居住权的协议。二、涉案房屋已经由王曙光通过合同分割给了被上诉人。上诉人根据与被上诉人的协议有权在房屋中居住。双方未就涉案房屋进行居住权登记的原因是王曙光诈骗他人钱财房屋被查封。

被上诉人任起桃答辩称：一、上诉人与被上诉人无任何关系。其上诉请求完全是为了侵吞被上诉人财产。二、原审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉维持原判。

任起桃请求一审法院判令：任起桃名下在星沙凤凰城三期小区26栋16楼5号房，刘小连生前具有居住权。

一审法院认为：

本案系居住权纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定“居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。双方就涉案房屋并未办理居住权登记，依照上述规定，居住权尚未设立，故对刘小连要求享有涉案房屋居住权的诉讼请求，该院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘小连的诉讼请求。

二审期间，上诉人为证明其诉讼请求向本院提交了《家规》一份，证明案涉房屋其进行了出资，可以居住。被上诉人对该证据签字真实性予以认可，但是否认捺印的真实性，对家训下面文字真实性不予认可，本院认为该证据与本案无关联性，本院不予采纳。对一审法院查明的其他案件事实本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定“居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。现双方就涉案房屋并未办理居住权登记，依照上述规定，居住权尚未设立，故对刘小连要求享有涉案房屋居住权的诉讼请求，本院不予支持。但是从刘小连在一审中提交的证据分析，双方签订家训是以缔结婚姻关系为目的，现双方并未办理结婚登记手续，如果刘小连有证据证明其确实对案涉房屋进行了出资或者存在其他赠予行为要求返还的，应当另行通过其他诉讼途径予以解决。

综上所述，刘小连的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二、詹煌勇、江国娣与郑波红居住权纠纷一案民事一审裁定书，（2021）粤1424民初981号，五华县人民法院

小结：要求解除居住权，但实际是对涉案房屋所有权有争议，解除居住权应以房屋所有权确定为前提。

2021年3月15日，本院收到詹煌勇、江国娣的起诉状，詹煌勇、江国娣诉郑波红，要求1、判令解除对被起诉人郑波红在五华县××××××××××××屋的居住权；2、判令被起诉人郑波红承担本案的全部诉讼费用。起诉人詹煌勇、江国娣称：詹煌勇、江国娣为配偶，自2014年底起一直居住位于广东省五华县××××××××××××屋（以下简称：涉案房屋），涉案房屋是詹煌勇、江国娣自筹资金建设的，是属于詹煌勇、江国娣个人合法财产。被起诉人与第三人詹兆华（詹煌勇、江国娣之子）达成调解协议离婚，贵院于2020年8月20日作出（2020）粤1424民初2101号民事调解书，该调解书中被起诉人与第三人达成协议确认被起诉人对涉案房屋有居住权，该居住权的设立未经起诉人詹煌勇、江国娣的书面同意，严重侵害了起诉人詹煌勇、江国娣的权利，有失公允。2020年12月18日贵院作出民事裁定书，确认该调解书未对涉案房屋权属进行确权作出分割处理。被起诉人自收到（2020）粤1424民初2101号民事调解书后，就开始一直居住在涉案房屋内，被起诉人未格守履行作为涉案房屋共同居住人的义务，一直未交纳其应交的水电费用，两起诉人善意催促被起诉人，被起诉人不但却置之不理，反恶言相敬。更为甚的是，不断严重骚扰及挑衅两起诉人（见视频），严重影响两起诉人身心健康，严重影响两起诉人的居住权，被起诉人行为严重违反了公序良俗的民事原则。对被起诉人的该行为，两起诉人、第三人、起诉人亲戚及相关部门人员多次规劝被起诉人予以更正，被起诉人非但不听，反而时常变本加利换着法子来折磨两位起诉人。故起诉人提起诉讼。

经审查，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”虽然起诉人詹煌勇、江国娣称涉案房屋是其个人合法财产，但起诉人在立案时未能提供该房屋的所有权和宅基地使用权证书，不能确定涉案房屋是起诉人詹煌勇、江国娣个人合法财产。本案起诉人虽然起诉要求解除居住权，但实际是对涉案房屋所有权有争议，解除居住权应以房屋所有权确定为前提。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项规定“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决……”本案涉案房屋所有权争议纠纷应先由其他行政机关处理，不属于人民法院直接受理的范围。待权属清楚后，可再行提起民事诉讼。依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条，第一百二十四条第三项的规定，裁定如下：对詹煌勇、江国娣的起诉，本院不予受理。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于梅州市中级人民法院。

三、杨志云与张宏涛居住权纠纷一审民事判决书，（2021）京0108民初10306号，北京市海淀区人民法院

小结：根据协议约定对他人涉案房屋享有居住权。

杨志云向本院提出诉讼请求：

确认我对北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）享有居住权。事实和理由：张宏涛系我大姐杨志梅之子，我系张宏涛的姨母。涉案房屋系我父母拆迁后承租的房屋。我父母于1993年同一年内去世。1993年4月我将户口迁入涉案房屋。1993年12月5日，我与其他六个兄弟姐妹签署《关于父母生前住房使用权的处置协议》（以下简称处置协议），该协议书约定涉案房屋交由张宏涛与我共同使用，具体使用方式由双方协商确定，另五位兄妹不再提出使用要求。协议签订后，涉案房屋一直由张宏涛使用。后我向张宏涛提出使用涉案房屋的要求，张宏涛予以拒绝。我认为，我对涉案房屋具有居住权，张宏涛的行为侵犯了我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

本院认为，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据本案查明事实，涉案房屋原系杨魁元承租的单位公有住房。杨魁元夫妇去世后，其七子女根据杨志梅及其子张宏涛和杨志云对涉案房屋的使用要求，考虑到其他具体情况，经反复协商签订处置协议，约定涉案房屋交由张宏涛和杨志云共同使用，其他子女放弃居住权，在此基础上，张宏涛才能以涉案房屋承租人身份通过房改购买取得涉案房屋所有权，该处置协议对张宏涛具有法律约束力。杨志云有权依照处置协议的相关约定，对张宏涛名下的涉案房屋享有居住权。张宏涛关于杨志云对涉案房屋没有居住权的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，并对杨志云的诉讼请求予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，判决如下：

确认杨志云对北京市海淀区×号房屋享有居住权。

四、虞慧英与王剑国居住权纠纷一审民事判决书，（2021）沪0115民初30191号，上海市浦东新区人民法院

小结：通过本院调解，约定系争房屋由原告居住至百年。现原告要求确认对系争房屋的居住权，被告同意，于法无悖，本院予以照准。

原告虞慧英向本院提出诉讼请求：

1、确认原告对上海市浦东新区康沈路400弄22幢50号201室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)享有居住权；2、判令被告配合原告办理居住权登记手续；3、诉讼费由被告承担。

事实和理由：原、被告系母子关系。系争房屋系原告与丈夫王顺祥(被告父亲)动迁所得的安置房屋。2013年2月，王顺祥去世。2016年6月，原、被告及原告的两位女儿共同办理了继承公证手续，同意王顺祥的房屋份额归原告一人所有，并办理了产权变更登记手续。后在被告欺骗下，原告与被告签署《上海市房地产买卖合同》，并办理产权变更登记手续。双方因此发生争议，浦东法院作出(2020)沪0115民初39559号民事调解书，系争房屋产权归被告，被告支付原告132万元，同时被告承诺系争房屋由原告居住至百年。但被告支付了130万元款项后，多次上门辱骂原告，采取暴力撬锁砸门，并声称房屋归其，其有权居住也有权出租。现原告为自身权益诉至法院，要求判如所请。

本院认为，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。本案中，双方通过本院调解，约定系争房屋由原告居住至百年。现原告要求确认对系争房屋的居住权，被告同意，于法无悖，本院予以照准。原告要求被告配合办理居住权登记手续，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百六十六条、第三百六十八条的规定，判决如下：

一、原告虞慧英对上海市浦东新区康沈路400弄22幢50号201室房屋享有居住权；

二、被告王剑国自本判决生效之日起十日内配合原告虞慧英办理上海市浦东新区康沈路400弄22幢50号201室房屋居住权登记手续。

五、李雄鹰、潘定琴、郑国斌居住权纠纷一审民事判决书，（2021）川1502民初3539号，宜宾市翠屏区人民法院，居住权纠纷

小结：既不享有案涉房屋的物权，又未与物权所有权人订立居住权合同，亦未证明物权所有人有必须让其居住的义务，其应当承担举证不能的法律后果。

原告李雄鹰向本院提出诉讼请求：

1、请求法院依法确认原告李雄鹰对位于宜宾市翠屏区××镇××号楼××单元××号房屋享有居住权；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1994年，原告李雄鹰与被告郑国斌恋爱后，李雄鹰于1994年5月23日将其户口从邱场镇新国村柏树沱组迁到高店镇高店村高店社区**，与潘定琴同一户口。1995年12月19日，原告李雄鹰与被告郑国斌登记结婚，婚后共同居住在高店镇高店村高店社53号的房屋内。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定：：居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。由此可见，居住权系用益物权该权利或通过享有物权而自始当然取得，或由居住权人与物权所有人通过订立合同的方式取得。本案中，首先，本院已经发生法律效力的判决已驳回了原告李雄鹰要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，故原告李雄鹰当然不享有案涉房屋的物权；其次，原告李雄鹰并未提供其与物权所有人签订了相关居住权合同，以证明其享有案涉房屋居住的权利；再次，原告引用《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款，认为其虽未与物权所有人订立书面合同，但基于被告自认而与其形成居住合同关系，故其当然享有居住权。但该条款规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。…但一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”，本案中，原告并未举证其履行了何种“可以使其享有长期或永久居住权”的主要义务，被告也未明确表示接受原告长期或永久居住，且权利义务本应对等，本案中也未看出被告潘定琴享受了何种权利而必须由李雄鹰长期居住在案涉房屋内。此外，根据本院查明事实，原告自始不享有案涉房屋所有权，系因其原为被告潘定琴的儿媳而可以暂时借住其中，但不能据此推定被告即是默认其可以长期或永久居住。相反，原告借住时已然成年，现又与潘定琴之子离异，无论从法理还是人情，物权所有人均没有必须让其长期或永久居住使用案涉房屋的义务。

综上所述，原告李雄鹰既不享有案涉房屋的物权，又未与物权所有权人订立居住权合同，亦未证明物权所有人有必须让其居住的义务，其应当承担举证不能的法律后果，原告要求确认李雄鹰对位于宜宾市翠屏区××镇××号楼××单元××号房屋享有居住权的诉讼请求没有事实和法律依据，故本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、第二百四十一条、第三百六十六条、第三百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：

驳回原告李雄鹰的诉讼请求。

杨登基律师点评：

一、《民法典》关于居住权设立背景

《民法典》施行以前，居住权在法律规定中没有明确的规定。 “居住权”一词是在2001 年在最高人民法院的司法解释中首次出现-《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》（下称“《婚姻法解释一》”）第27条第3款中首次使用“居住权”用语，以解决离婚纠纷案件中没有分得房屋一方存在居住困难问题，以便维护处于弱势一方权益。

《婚姻法解释一》第27条第3款：离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。现因《民法典》颁布与生效，之前法律依据现均已失效，现在居住权的规定来源于《民法典》。

二、案例分析

《民法典》于 2021 年 1 月 1 日施行后，各地法院依据《民法典》确认或设立居住权的案例势必逐日增多，因案件审理周期及审判文书公开时间差异，本律师从中国裁判文书网或Alpha中可检索居住权纠纷案例不多，特别是广东省类似案例就更加少。因此，律师整理了全国不同法院发布涉居住权纠纷案件，以小见大以提炼出《民法典》施行后各地法院有关涉居住权案件审理观点和裁判方向。这些已知涉居住权纠纷案例在居住权设立方式上包括（1）以合同方式设立和（2）以生效法律文书设立两种情形，（3）以遗嘱设立的案例暂无看到。

三、广东地区关于居住权的细化操作规定

在广州市人民政府官网上，律师检索到《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》公示

《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》（下称《办法》）2021年1月11日起公示。为贯彻执行民法典规定，《办法》对居住权首次登记、变更登记及注销登记的情形作了原则性规定。

规定了居住权登记。《民法典》创设了“居住权”这一新型用益物权，其中规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租。居住权该如何登记？本次《办法》明确：（1）设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等材料申请办理居住权首次登记。（2）居住权期限发生变化的，当事人应当申请办理居住权变更登记。（3）居住权消灭或居住权人放弃权利的，当事人应当及时申请办理居住权注销登记。

四、居住权设立的实践操作要点

本文分别对以合同方式、遗嘱方式、生效法律文书方式这三种居住权设立方式在实践中应注意的事项进行简要提示，同时以《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》公示《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》作为地方示例对办理居住权设立登记的操作要点予以提醒。

（一）以合同方式设立居住权

依照《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，应采用书面形式订立合同。合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

需要在合同中注意的是：当事人双方可以协商约定有偿设立居住权，同时也可以约定对设立居住权的住宅进行出租，若当事人未做上述约定的，则居住权无偿设立且设立居住权的住宅不得出租。

鉴于民法典规定以合同方式设立的居住权自登记时设立，建议当事人双方在合同中明确约定双方共同办理居住权登记的时间以及一方不配合办理登记的违约责任，确保居住权设立的实现。

（二）以生效法律文书设立居住权

在上述两种情形中，当事人或凭借合同，向登记事务机构申请居住权登记，或凭借遗嘱，在继承开始时即获得居住权。如果既无合同与无遗嘱，则可通过生效的法律文书设立。

《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”因此，生效法律文书也是居住权设立的一种方式，本案例四（虞慧英与王剑国居住权纠纷一审民事判决书，（2021）沪0115民初30191号，上海市浦东新区人民法院）即属此类情形。

五、结语

居住权起源于罗马法。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。罗马人创设居住权制度，保障了部分社会弱势群体的基本生存权利，体现了民法的人文关怀精神，符合现代人权保障的要求；居住权制度将物的所有和利用相分离，有利于物尽其用，充分发挥物的使用价值，这与现代物权法的发展方向是一致的。但传统居住权制度也有其弊端：居住权无偿将所有权的权能分属于两方，妨碍对标的物的改良，不利于经济的发展（来源于百度百科居住权定义）。

《民法典》增设居住权制度终极目标在于解决在房价居高不下大社会背景下，对于居无住所的老年人、妇女以及未成年人等弱势群体以无偿或较低费用设定居住权使用房屋，从而避免其陷入流落街头之困境。本律师认为居住权制度将物权所有权与用益物权（使用权）进行剥离，避免了实际中因房屋资源过于集中或其它原因导致大部分空置房屋无法使用的弊端，强化了“房屋是用于居住”的原始功能。

参考材料：广州市规划和自然资源局关于公开征求《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》意见的公告（发布机构：广州市不动产登记中心 发布时间：2021-01-11 14:30）

结果反馈

2021年1月11日至2月9日期间，广州市规划和自然资源局按照《广州市规章制定公众参与办法》（广州市人民政府令第170号）、《国务院关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的意见》（国发〔2016〕34号）及《公平竞争审查制度实施细则（暂行）》（发改价监〔2017〕1849号）的工作要求，通过广州市人民政府网站和广州市规划和自然资源局网站就《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。期间通过邮箱、网站等渠道共收集意见4条，现就收到的公众意见予以公布。

（1）申请办理居住权首次登记建议提交经公证的《居住权合同》，经公证的《居住权合同》，公证处已审查当事人身份属实、意思表示真实、合同条款合法，这将有效降低不动产登记过程中的审查风险，提高登记事务的办理效率。

（2）居住权变更登记建议注明应当由当事人双方申请，为提高登记效率，此变更可以直接由双方向不动产登记窗口申请，并填写不动产登记中心预设好的《居住权合同变更申请表》即可。

（3）居住权消灭或居住权人放弃权利的建议修改为居住权消灭或居住权人“以书面形式”放弃权利的。

（4）强烈建议不能在有抵押的房子上设立居住权！或者设立居住权需要实际征得抵押权人同意，不然会严重减少抵押物的担保价值。

注：因暂时无法检索到上述公众意见是否已被列入具体规定或成为生效法律文件，因政府官网已将上述公众意见汇总并公示，显示政府有关部门对于上述公众意见持“接纳态度”。随着实践与理论的发展，全国乃至广东地区关于“居住权”法律依据将愈加健全。

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