专业律师租房合同书，浙江汤律师普法：房屋租赁合同中的违约责任

作者简介： 法学硕士、执业律师、高级企业合规师、高校法学教师

专注民商事纠纷解决。

房屋租赁合同履行过程中，我们会遇到各种违约行为，比如出租方租赁期限还未届满的情况下把房子卖了，将租客赶出；承租方提前搬离房屋，不再继续支付租金；承租方长时间拖欠租金等等。如果出现以上各种违约行为，守约方可以要求对方承担违约责任。但是具体违约责任该如何承担？相关损失该如何确定？如果约定了违约定金，相关法律规定是什么？

以上问题，可能大家有一天会遇到，汤律师普法这次给大家详细解答并分析涉及租赁合同中违约责任的各种各样的问题。本文主要系统性介绍违约责任的相关问题，解答中会列举对应的违约行为。所以，本文不再系统性介绍违约行为的构成要件及不再全面列举哪些行为属于违约行为。

我们要求违约方承担违约责任必须有个具体的依据，总体上可以分为约定的违约责任和法定的违约责任。通俗说就是双方约定违约责任如何承担，以及法律规定具体违约责任如何承担。

一、约定的违约责任

实践中，双方约定的违约责任主要有以下几种情形：

1、违约定金

“定金”与“订金”之区分，大家可能都略知一二。总而言之，定金具有担保功能。但是法律中的“定金”存在“违约定金”、“立约定金”、“解约定金”之分。立约定金是当事人约定交付定金作为订立租赁合同的担保。当事人约定解约定金的，交付定金的一方可以丧失定金为代价解除租赁合同，收受定金的一方可以双倍返还定金代价解除租赁合同，解约定金实际上是一种有偿的方式赋予双方合法的解除权。违约定金，如果租赁合同按照约定顺利履行完毕，则定金的目的已经实现，要么抵做租金，要么返还给承租人。如果承租人不履行债务或者履行债务不符合约定，无权请求返还定金；如果出租人不履行债务或者履行债务不符合约定，应当双倍返还定金，这就是违约定金的规则。

实践中需注意：定金具有实践性，是以交付定金时成立。说的通俗点，就是你没有支付定金给对方，则定金是不存在的，如果实际交付的定金少于约定数额，则视为双方变更了定金数额，以实际交付数额为准。

如果，双方既有违约定金又有违约金。则只能选择一项要求对方承担违约责任。比如违约定金是8万，双方合同中又约定了违约方支付守约方违约金110万，那只能择一。

2、延迟履行违约金

延迟履行违约金就是双方约定，如一方延迟履行租赁合同项下的债务且没有正当理由也没有免责事由的情况下，违约方需承担的违约责任。

比如租赁合同约定了承租人逾期支付租金违约金，按照约定处理；出租人逾期交房违约金有约定的，按照约定处理；对于合同解除后逾期返还房屋违约金有约定的，按照约定处理。

如果对方主张合同关于延迟履行违约金的约定过高，要求法院进行调整的，法院会根据具体情况进行一个考量并对违约金做出调整。

承担延迟履行违约金责任，不影响继续履行责任。延迟履行违约金责任是对于延迟履行损害赔偿额的预定，而非对全部违约损害总额的预定。如果履行延迟后租赁合同没有陷入履行不能，对方当事人可以请求继续履行。承租人支付租金、水、电费等金钱债务，是不发生履行不能的情形。

3、解约违约金

一般当事人根本违约，比如拒绝履行合同的主要义务，延迟履行合同义务经催告后在合理期限内仍未履行，不完全履行合同义务导致合同目的无法实现，可以要求违约方承担违约金。

这种解约违约金是最为常见的合同条款。需要注意的是以下几点：

违约方主张违约金数额过高的，应当以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则、诚实信用原则，综合合同履行情况、剩余租期、当事人过错程度、双方当事人的缔约能力是否平等、是否使用格式条款、预期利益等多项因素予以确定。

解约违约金与延迟履行违约金可以同时主张。

针对同一损害的解约违约金与损害赔偿不能重复主张。基于避免重复赔偿的要求，非违约方可以选择请求对方支付违约金，也可以选择通过证明损失请求损害赔偿。

解约违约金与违约定金。不能重复主张，只能择一主张。

二、法定的违约责任

继续履行采取其他补救措施的违约责任。

租赁合同合法有效的情况下。一般存在违约行为，对方可以要求继续履行，出租人的继续履行责任，包括交付房屋及修缮房屋。承租人的继续履行主要是支付租金。如果存在以下情形，则排除了继续履行责任：法律上或事实上不能履行，不适用于强制履行或履行费用过高，债权人在合理期限内没有请求履行。

实践中通常在租赁期限届满前，承租人擅自办理了房屋，出租人不解除租赁合同。经过法院释明后仍然不收回房屋，坚持要求承租人继续履行的，人民法院可以直接判决解除租赁合同，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。赔偿损失的具体数额，由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，一般是合同约定的3~6个月的租金，但不超过剩余租期的租金。

减免租金的违约责任。

损害赔偿的违约责任。主要根据具体情形进行判断。

综上，是关于违约责任的具体介绍。合同中对违约金又具体的约定，我们也需要通过分析判定到底属于哪一类的违约责任。有些可以一并主张比如延迟履行违约责任和解约违约金。有些择一选择，比如违约定金与解约违约金。所以，现实中如遇到类似的纠纷千万不要慌，咨询下汤律师可能就替你省下一大笔不需要支付的违约金。