北京找租赁合同律师，租赁合同常见纠纷有哪些

笔者这里所说的租赁合同仅指房屋租赁合同。在我们日常生活中，租房算是比较普遍的一种现象了，不论是作为租户（即承租人）还是作为房东（即出租人），都应该了解一些租赁过程中比较常见的情形。这样当我们真正遇到问题时才能更加合理应对，保障自己的合法权益。

一、 合同订立过程中

1. 书面合同要不要签？

在租赁房屋时，无论是初次租赁还是续租，签订书面合同都是非常必要的。不仅能明确双方的权利与义务，还能更好地督促合同的履行，并且对租赁期限的确定也有重大影响。依据相关法律，对于租赁期限六个月以上的，如果未签订书面合同或者未约定租赁期限，视为不定期合同。

不定期租赁合同有一个显著特点：合同当事人具有任意解除权，换言之，任何一方都可以随时解除合同（只需合理期限内通知对方即可）。但反过来说，这种随时可以解除合同的规定，实际上也会给另一方当事人带来预料不到的风险。除此之外，书面合同（包括符合法律规定的电子合同）对于之后双方发生纠纷寻求公力救济如诉讼、仲裁等，亦是一份证据材料。

2. 保证金（或押金）需不需退还？

在订立合同时，或因双方之间信赖不足、或为保证合同顺利履行，出租方通常会要求承租方支付一定数额押金作担保。基于合同自由原则，当事人可以约定押金的返还条件及方式，如租赁合同一般会约定合同到期后，承租人没有造成租赁物损坏的，会全额退还押金；如有损坏或者违约的，会扣除押金作违约金。

二、 合同履行过程中

1. 房屋装修

依据2020年修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条和第十条之规定，承租人装修租赁的房屋，必须经出租人同意，否则不仅要负担装修费用，出租人还有权要求其恢复原状或赔偿损失。

经出租人同意装修房屋的，分两种情形：一是对于未形成附和的装修物，由承租人拆除并恢复原状，但另有约定的除外；二是已形成附和的装修物，约定优先，没有约定的：（1）租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持。（2）合同解除时，依违约原因不同而分别处理。【（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。】

2. 房屋维修

出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。但承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

3. 房屋转租

承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。同时，出租人不同意转租的，必须在知道或应当知道承租人转租六个月内提出。

即使出租人同意转租房屋，承租人也要承担很大风险，如次承租人对房屋造成损失的，由承租人对出租人承担赔偿责任。另外，转租期限不能超过承租人剩余租赁期限，否则超出部分无效，但另有约定的除外。

三、 合同解除后不腾房，收取房屋使用费吗？

在司法实践中，也有一些承租人合同到期未续租或者双方已解除合同的情况下，依然占有使用房屋。笔者查询了相关案例，在此种无权占有状态下，大多法院支持出租人向承租人追索房屋使用费。——案例索引【2021京02民终8252号】、【2021粤03民终2645号】

作者：汤苗苗律师