找法拍房的咨询律师，找法拍房的咨询律师有用吗

来源：人民网-观点频道 原创稿

曾几何时，提起法拍房，人们联想到的是便宜，但法拍房真的能给购房者带来实惠吗？

一方面，对竞购者来说，法拍房的起拍价确实比市场价便宜不少，但“图便宜”的背后暗藏着许多“坑”与“陷阱”：权属不清无法过户、房屋被占用无法交付、拖欠高额水电物业费、户籍指标被占用，等等。这不，今年6月，一位“深漂”阳女士就经历了过户5个月依然无法入住的窘境。

另一方面，对城市管理者来说，法拍房成为了逃避限购政策的“法外之地”。不限购，价格又低，引得不少炒房资金涌入法拍房领域，高溢价成交数见不鲜，严重误导市场预期，干扰了“房住不炒”方针的施行。

可见，法拍房自身存在着一定的制度漏洞，再不堵上，于国于民都不利。

如今，堵漏的措施来了——

12月19日，最高法公布了一则《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(下称《规定》)。《规定》第一条即：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。该规定自2022年1月1日起施行。

这意味着，法拍房将与各地方的限购政策保持一致，没有购房资格的竞拍人将不能参加法拍。原先以法拍房绕开限购政策的路，现在不通了。

两日后，12月21日最高法又发布《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》(下称《意见》)，明确指出：拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

换言之，法院将担负起法拍房的腾退工作。曾经最困扰买受人的“拍房容易交付难”问题，将得到来自法院的强力保证。

这一套密集的法规“组合拳”，势必将有力整治目前的法拍房乱象。

法拍房漏洞，虽然于国于民各不同，但漏洞的基本成因是共通的：一是参与竞拍的门槛太低，二是买卖双方信息不对称。综合起来，就有了“钻空子”的空间。

比如，原先由于竞拍门槛低、不限购，竟催生了一门专给法拍房“抬价”的灰色生意。因为房子拍卖成交价格越高，债务人还债的负担会相应减少，于是有团队利用买来的身份证信息参与竞拍，专为抬高竞拍价，再向债务人索要“中介费”。

更有甚者，该灰产从业人会专门安排“债权人”或租客强占房屋，在逼迫买受人缴纳高额“腾退费”后才给腾房。可以想见，由于过去执行难，如此“花钱消灾”“息事宁人”的案例并不少见。

新规的执行将有针对性地破除这些困境。

首先，执行法拍房限购政策，将大大提高竞拍门槛，想用外地身份证来操纵竞拍流程几乎不可能。其次，明确了法院对于“腾退交付”的责任，将大大震慑不法分子，有力保障买受人的合法权益。

那除了交付以外的其他问题呢？比如所拍房屋的产权归属、税费缴纳、使用情况谁来核验？需要咨询、看房的时候，谁来接待引领？有些专业信息，如果不是内行很难弄清楚。对于这些法拍房领域信息不对称的陈年痼疾，最高法也在用“司法拍卖辅助”着力破解。

《意见》指出，严格贯彻落实《最高人民法院关于加强对司法拍卖辅助工作管理的通知》，由高级人民法院制定拍卖辅助机构管理办法，建立名单库并规范委托拍卖辅助机构开展拍卖辅助工作。

这意味着，日后将有专业的拍卖辅助机构，来帮助买受人确认法拍房的相关情况，为买受人提前扫清可能存在的“陷阱”。这些辅助机构并非普通意义上的房屋市场中介，而是要接受法院执行部门和司法技术部门的监督，承担相应的责任。

这些政策措施如能落实到位，相信类似“深漂”阳女士遭遇的各种困扰，将会大为减少。

回溯法拍房的初衷，一方面是为了清偿债务、维护债权人权益，另一方面也是为了部分增加住宅供给、解决居民有效的住房需求，这本应是两全其美、利国利民的好事。然而，由于市场环境变迁，制度规定老化，法拍房的漏洞一度被钻了空子，反而成为催生灰色产业、给国计民生“添堵”的存在。

如今，相应法律法规及时出台，堵上了法拍房的漏洞，既让我们的生活里少了一些“坑”与“陷阱”，又让国家“房住不炒”的大政方针更好贯彻施行。这正是：漏洞该堵要堵，改革永不停步。