找律师写个借名协议书，无书面协议,借名买房关系如何认定

法条链接

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

（2021）京民申5020号

吴淑生、吴淑明、吴淑兰、吴淑琴、吴淑玲系兄弟姐妹关系。其父亲所在单位分得一房屋，吴淑明作为小儿子，一直与父亲一同居住生活。后在父亲死亡后遇房改，为争取到最大优惠，经全家协商一致，约定由吴淑明出资，借吴淑生的名义购买父亲生前分得的房屋，且该房屋所有权归吴淑明，并由其一家继续居住使用，根据吴淑明的要求，吴淑生需无条件配合为其办理房屋所有权过户手续。房改合同签订后，购房款由吴淑明出资，并一直居住于此。另经法院询问，吴淑生表示，在购买该房屋时，其所在单位已分配房屋，并早与父母分家单过，并搬离该房屋，之后亦未在该房屋居住；关于购房过程及房本，系其委托吴淑玲办理买房事宜，房本一直在吴淑玲处。

一审法院认为：本案中，第一，吴淑明与吴淑生之间虽未签订书面借名买房协议，但双方系兄弟关系，买房一事亦是全家商议的结果，二人之间虽没有书面协议亦可理解。因吴淑生工龄较长有购房优惠而借用其名义，符合当时房改政策，且可以与吴淑兰、吴淑琴、吴淑玲的证言相印证。第二，关于购房款，从购房收据及当事人陈述可以看出，案涉房屋购房款均由吴淑明委托吴淑玲代交，与吴淑明在庭审中关于购房款的陈述一致。第三，关于居住的问题，从吴淑明提供的生活缴费票据、吴淑生曾起诉吴淑明要求其腾退并返还案涉房屋，可证明吴淑明在案涉房屋长期居住的事实。故综合全案证据，可以认定上述情形符合法律关于借名买房的规定，对于吴淑明主张要求确认其与吴淑生之间存在借名买房的关系，于法有据，本院依法予以支持。

二审法院认为：首先，人物关系因素，吴淑明与吴淑生之间为同胞兄弟关系，二人之间即使没有书面协议，亦并非不合情理。其次，购房款支付因素，具体代办人吴淑玲的证人证言、吴淑明较为详细地陈述了其用于支付购房款的资金来源以及分期支付的过程、购房款原始收据由吴淑明保管、其他家庭成员作证的内容与吴淑明的陈述相互印证、吴淑生称对于购房款的支付过程并不知悉，综合上述情况，可以确认案涉房屋系吴淑明出资购买。再次，房屋居住使用因素，吴淑明长期在案涉房屋居住，且目前仍居住。最后，证件资料保管情况，结合吴淑生在庭审中陈述其于2008年才从吴淑玲处取回房本等情况看，吴淑生的上述行为与通常情况下购房人买房后取得房本，以及占用、使用房屋或以房屋获取收益等通常情形不符。综上所述，认为吴淑明所主张的借名买房合同关系具有高度可能性，一审法院认定双方借名买房合同关系存在，并无不当。

再审法院认为：因借名买房是一种典型的“名实不符”的行为，房屋登记在出名人名下，而房屋相关权益应由借名人享有。一般来说，借名买房多发生于亲友熟人间，往往没有书面协议。当事人囿于信任或亲情，疏于签订书面协议，也不注意留存证据，导致案件事实不易查清。因此，二审法院依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条的规定，从本案双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性等，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行了综合考虑，并确信待证事实存在高度可能性，进而认定吴淑明与吴淑生之间就涉案房屋存在借名买房合同关系，并无不当。二审法院就其认定所阐述的具体理由，本院予以认同。

百典解读

一、什么是借名买房？

“借名买房”一般是指一方当事人与他人约定，借他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，但由当事人实际享有房屋权益，他人在符合约定条件时将房屋转移登记的行为。其中，实际出资并享有权利的一方称为“借名人”，实际登记人称为“出名人”。

二、双方的借名买房的法律关系如何认定？

在借名买房纠纷案件中，一般包括“借名”和“买房”两个事实。根据民事诉讼法规定的“谁主张、谁举证”的原则，当纠纷发生时，应由借名人对上述两方面事实承担举证责任。如果有借名买房协议、购房款支付凭证、缴税凭证等证据，法院一般可以认定借名买房事实的存在。但是，如无书面约定，则需从以下方面予以查明:

1、当事人借名买房的原因。

着重审查借名人对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性，如不能合理解释借名原因的情况下，不能排除存在借款、赠与、抵销或其他债权债务关系，则借名人主张可能无法得到支持。本案中，房改相关文件对工龄有优惠规定，因吴淑生较吴淑明工龄较长，借吴淑生名义购买房屋可以使用吴淑生工龄，购房更优惠，该说法既符合当时房改政策，也与吴淑兰、吴淑琴、吴淑玲的证言相吻合。故，双方虽无书面的借名买房协议，也可证明二人之间存在借名买房的合意。

2、房屋实际占有使用人。

占有、使用、收益是不动产所有权的重要权能，是判断借名事实的重要因素，可以通过房屋实际居住、物业费及维修基金、水电暖气费、房屋装修等相关费用的缴纳、租金收取等情况综合进行判定。本案中，吴淑明提供的水、电、燃气、歌华有线等生活缴费凭证，可以证明吴淑明曾在较长一段时在案涉房屋居住，此种状态持续长达十几年，吴淑生既未做出合理解释，也未予以举证证明，可以证明吴淑明是案涉房屋的实际占有使用人。

3、证件资料保管情况。

购房合同、按揭贷款合同、房款及税费的原始票据、房产证等资料是房屋产权的重要凭证，一般会由真实权利人亲自保管，不会轻易交给他人。本案中，购房收据原件实际由吴淑明保管，吴淑生在认为自己是一名实际购房人时，却在长达十几年的时间内对购房收据原件未进行保管，明显不符合一般购房人的心理，其陈述内容不符合常理。

4、购房款支付及贷款偿还情况。由借名人出资购房款是认定双方存在借名买房关系的重要依据，就房屋购房款的实际支付、贷款偿还情况，需从房屋定金及首付款的付款凭证、借名人对其实际偿还银行贷款的付款凭证、出名人偿还银行贷款的来源及还贷银行卡的保管情况、双方的财务状况及还款能力、证人证言等方面去审查。本案中，案涉房屋购房款均由吴淑明委托吴淑玲代交，吴淑生对于房屋购房款的支付过程并不知悉，所以，在吴淑生无其他证据证明的情况下，应当认定房购房款实际由吴淑明支付。

百典建议

借名买房一般存在于亲戚、朋友等较为信任的关系中，导致大家对借名买房过程中的风险性认知不高。但在实践中，因借名买房走上诉讼道路的案例并不少见。因此，在借名买房过程中，双方应签订书面的借名买房协议，由借名人实际占有使用房屋（或以自己名义签订的租赁合同、收取租金），注意保存购房凭证原件、发票、收据、装修凭证，借名人以向出名人银行转账的方式支付房屋购款、税费等，这样，在纠纷发生时，才有可能避免因举证不能而使双方之间的借名买房的法律关系不能成立的后果。

免责声明 ：本文仅为交流目的，不代表河南百典律师事务所或其律师出具的专项法律意见或法律服务承诺，如您需要法律建议或其他专业分析，敬请莅临本所现场咨询。另，本文所引案例为部分法院观点，仅供参考。

作者 | 王凯莉

编辑 | 新媒体运营部