德州找律师有什么建议，买房中的套路和陷阱

——购房者警惕“踩坑”勿信口头承诺

德州晚报全媒体记者袁明慧“原来，中介销售员承诺买房可以给3000元物业费作为优惠，但至今没能兑现，我有种被欺骗的感觉。”近日，德州市民杨女士拨打热线反映称，她找房屋中介购买二手房，虽签订了购房协议，但购房者杨女士仍有“心结”解不开。

记者调查发现，德州二手房交易市场鱼龙混杂，中介占据“半壁江山”，中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐，虚假房源也不在少数，德州二手房市场经营“水深火热”，市场缺乏规范化管理。

案例：中介承诺的3000元物业费，去哪了？

今年3月份，市民杨女士在快手APP观看直播时，被主播小杨介绍的购房优惠所吸引，对方称通过其“某岳不动产”购房可以享受减免两年物业费，也就是3000元的补贴优惠，随后，杨女士与中介业务员小杨进行了面谈。

通过中介小杨，杨女士定下了一套三居室，成交价为64万元。杨女士很快与中介签订了购房协议，但协议中并没有包含补贴物业费这项要求，销售员只是进行了口头承诺。“当时对方承诺可以优惠物业费时，底气十足，谁知最后还是这种结果，我急着买这套房子，事后总觉得被欺骗了。”杨女士说。

今年6月份，杨女士购买的住宅贷款审批完成，她三番五次找到中介小杨索要物业费。从杨女士提供的聊天记录来看，自6月8日至今，房产中介就该承诺先后5次进行各种推脱，到最后干脆不回复了，并把杨女士的电话拉黑，愤怒的杨女士为了拿回自己应得的利益，便再次找到该不动产中介的法人，经过一番沟通后，双方决定“和平解决”，将承诺的3000元物业费改为1500元补贴及一台净水器。至今，承诺的净水器也没拿到手。“虽然没多少钱，但是这种欺骗行为，让我很是憋屈，希望大家引以为戒。”杨女士说。

市民：中介费高还存在风险

19日，记者从12345市民热线受理科了解到，今年以来，12345市民热线共受理市民反映二手房相关问题来电共计1795件，较去年同期（1156 件）增长55.27%。其中，二手房购买后过户难、中介乱收费、推销虚假房源、存在欺诈等投诉问题成为热词。

家住德城区的王先生有投资房产的爱好，对房产市场有一定的了解，王先生告诉记者：“现在有些中介和开发商联合起来卖房，太坑人了。”王先生曾经在德州买过一个商场附近的商品房，当时商品房的开发商将房子交给中介售卖，所以购房者要先向中介缴纳1%的中介费，再向开发商交商品房的成交款。“为什么我不能直接从开发商处买新房呢？”王先生的质疑一直没能得到解答。

家住新湖家园的居民王女士吐槽到：“买二手房太麻烦了！我们小区附近有一家二手房中介公司，没有挂牌，也不知道是不是正规的，买房被骗了可怎么办？”

行业人士：二手房中介套路多购房者警惕“踩坑”

登录多家租赁和买卖二手房平台，记者发现，房屋中介占据了二手房交易市场的绝大部分，只有少数为个人房源，多数平台都是中介经纪人在售卖和租赁。虽然这些房源的图片都为实拍图，但也有个别豪华装修价格却很低的二手房挂在平台售卖，也有许多低于市场价的房源。这类房源是否真实可靠呢？

随后记者联系到一位在德州从事房产中介工作多年的叶先生，叶先生告诉记者，为了卖房，不少中介会动“歪心思”。“从初期宣传角度讲，中介通常会在58同城、安居客等端口买流量，让自己的房源获得曝光，甚至可能会放一些低价假房源，吸引你打电话，然后中介告诉你这个房子已经卖掉了，问你购房需求，再推荐其他房源，以及在近些年流行的抖音和快手等社交平台发布优惠信息，吸引客户。”叶先生说。

叶先生还告诉记者：“营造房子抢手的氛围也是营销套路之一，比如找搭档一起来看房，或搭档在另一边打电话询问这套房，从而刺激购房者的焦虑情绪。中介的一些口头承诺只是为了让你尽快下单，真正实施起来可就难了。”

目前德州中介行业潜规则是收取1%左右的中介费，卖家和买家加起来一共2%，所以中介的盈利还是很可观的。

据业内人士叶先生透露，房东和中介的目的都是把房子卖出去，并且炒作出一个好价钱，房子卖得越贵，房东赚取的溢价回报越高，中介拿到提成也越多，所以他们基本都会夸大房子的优势，隐瞒房子的劣势。叶先生表示，相比房东，中介是专门做房产买卖的服务机构，能抓住购房者心理，房东和中介一起忽悠购房者，买房的人就更容易冲动交钱。“购房者如果因此没有对房子进行详细了解，可能就会买到缺点多的房子，房子入手后，居住就会很痛苦。”叶先生说到。

律师提醒：切勿听信口头承诺

显而易见，多数市民购买二手房时，常常会与开发商或中介公司口头协议相关事宜，却并不在书面合同中体现。如果事后承诺没兑现，口头协议是否具有法律效力？对此，北京市京师（德州）律师事务所律师李成宝表示，口头协议也是合同的一种，也具有相应的法律效力。如果对方不承认口头协议的存在，当事人只要有证据证明其存在，就可以通过诉讼手段，讨回自己的合法权益。

针对杨女士遇到的情况，李成宝律师提醒其他购房者：中介公司或业务员为促成交易，会做出一些口头承诺，在签约前，不能听信中介公司的口头承诺，要将其承诺的优惠形成书面材料，并要求中介公司盖章，以免引起不必要的麻烦。