买顶账房找律师，以房抵债最高院指导案例

以房抵债中存在两个债务，一个是债权人和债务人之间在先的旧债务，即被抵消的债务，例如：借款债务、工程款债务等，另一个是抵债产生的新债务，即房屋买卖。在以房抵债过程中，我们通常会遇到如下常见的问题：（1）以房抵债协议（新债务）究竟属于诺成性法律行为还是实践性法律行为呢，以房抵债协议是否需要实际履行以后才成立呢？（2）口头的以房抵债协议是否有效？（3）抵债的房屋非债务人所有，是否必然导致以房抵债协议无效？（4）以房抵债协议中双方设置房屋回购权条款，是否影响以房抵债协议的效力？（5）恶意串通的以房抵债协议效力如何？（6）债权人和债务人达成以房抵债的合意后，法院对此予以确认并出具了民事调解书，第三人能否申请撤销民事调解书？

（7）债务人将抵债房屋网签备登记至债权人名下或债权人协助将抵债房屋抵押给债权人指定的第三人进行融资，是否属于以房抵债协议的实际履行？（8）债权人和债务人以房抵债签订《房屋买卖合同》后，能否解除《房屋买卖合同》，恢复旧债务的履行，恢复履行的前提又是什么，解除以房抵债协议和恢复旧债务能否在同一案件中一并处理呢？债权人恢复履行旧债务是否必须先解除旧债务，能否直接恢复履行旧债务？债权人和债务人通过以房抵债协议直接将旧债务转为新债务后，债权人能否再恢复履行旧债务？

（9）债权人和债务人达成以房抵债合意是否有时间的限制，例如：旧债务履行期限届满，对账结算等？（10）以房抵债协议中约定的房屋抵债价格与双方事后在房屋管理部门备案的房屋买卖合同中的价格不一致时，如何确定以房抵债的价格？（11）债权人请求债务人继续履行以房抵债协议时，有哪些限制条件？笔者将通过最高人民法院的18个典型案例来解答上述问题，以供大家学习和参考。

裁判规则一：以房抵债属于实践性法律行为，抵债房屋未交付，原债务未消灭，债权人有权主张履行原债务。

案例一：A公司向甲借款，双方签订了《商品房预售合同》作为借款的担保，同时签订了《房屋租赁合同》作为A公司向甲支付利息的方式。后A公司与甲签订了《补充协议书》，约定了还款的期限及逾期还款的违约责任等，同时乙为A公司的借款承担连带保证责任，保证期间为2年。此后，A公司与甲签订了《顶账协议》，约定以房抵债。A公司、乙均未履行相应的义务，甲起诉要求A公司归还借款及利息，乙承担保证责任。

最高法院认为：“以房抵债”实质上系代物清偿，属于实践性法律行为，房屋未交付，则原债务未消灭。甲作为债权人有权主张A公司履行原债务。

参考案例：（2019）最高法民申2753号；（2017）最高法民申1783号；（2018）最高法民终774号

裁判规则二：以房抵债协议成立并生效，无需以协议的现实履行为成立要件。

案例二：甲多次向A公司出借款项，经双方结算后，A公司向甲出具欠条一张。在约定的时间内A公司未能还款，于是甲与A公司签订了《还款协议》，双方约定以A公司开发的尚未竣工验收的房屋及商铺抵偿借款及利息，此后A公司交付了房屋，但一直未能为其交付的房屋办理产权登记及交付商铺。甲向法院起诉要求A公司交付商铺，并为已交付的房屋办理产权登记，并支付违约金。

最高法院认为：该案二审法院经审理认为，该《还款协议》成立并生效，但因协议所约定房屋交付条件尚未成就，故对甲的履行请求未予支持，二审法院判决驳回上诉，维持原判。A公司对于原审法院判决“驳回甲的诉讼请求”的结果不持异议，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条规定的情形。

参考案例：（2019）最高法民申4976号；（2017）最高法民再411号；（2016）最高法民申2800号

裁判规则三：债务履行期限届满后达成以物抵债合意，并签订的房屋买卖合同合法有效。

案例三：乙和丙分别向甲借款，借款到期后无法偿还借款，为担保借款A公司与甲签订了《房屋认购书》，并向甲出具了与认购书金额一致的收款凭证。因乙和丙未在约定期限内还款，A公司与甲签订了《房屋买卖合同》并进行了网签备案，以7套房屋折抵借款，并约定了抵债房屋的单价和抵债的总金额。因该房屋抵债的价格远低于市场价，A公司以显失公平起诉至法院要求撤销《房屋买卖合同》。

最高法院认为：乙、丙到期未能清偿借款，A公司与甲达成合意以房抵债，属于债务到期后达成的以房抵债合意，双方因此签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效。

参考案例：（2018）最高法民申1774号（公报案例）

裁判规则四：以房抵债的房屋没有实际抵顶原债务时，债权人可以解除以房抵债而签订的《房屋买卖合同》，并恢复原债务的履行。

案例四：B公司向C公司借款用于房地产联建项目，借款到期B公司无法还款，双方决定以B公司拟建造的房屋抵偿借款，并签订了《预购商品房协议》。合同签订后，该项目一直处于停滞状态，发包方因此解除了与B公司的合作协议，后续工程由A公司承接。A公司与B公司达成一致，由A公司承接该项目的全部债权债务。A公司接手该项目后，完成了主体工程的建造，但未取得预售许可证。C公司起诉至法院要求解除与B公司以房抵债签订的《预购商品房协议》，B公司和A公司连带返还借款和赔偿损失。

最高法院认为：《预购商品房协议》是在B公司不能履行到期债务时，双方协议以房抵债消灭原债权的合意。《预购商品房协议》只是原借款合同履行方式的变更，并非借款的担保。在相关的房屋没有实际抵顶债务之前，原借款债务并未消灭，因案涉商品房没有办理预售许可证，无法实现真正的抵顶，因此，C公司有权要求解除该以物抵债目的的《预购商品房协议》，履行原债务即偿还借款。

参考案例：（2021）最高法民申220号；（2021）最高法民申2462号

裁判规则五：以房抵债协议约定的抵债价格与抵债房屋备案价格不一致时，以在先的以房抵债协议约定价格为准。

案例五：A公司分两次向甲借款，双方先后签订了两份借款协议，借款到期后A公司未能还款，双方签订了《顶账协议》，约定用A公司开发的城市棚户区建设改造项目房屋，按照每平方米价格4900元的标准抵顶利息，同时，乙欠甲的借款由A公司进行偿还。此后，双方签订了多份《房屋买卖合同》，并进行了网签备案，但备案的价格与顶账协议约定的抵债价格不一致。

最高法院认为：该《顶账协议》签订在先，而双方到房管局办理备案手续在后，虽然《顶账协议》约定的价格与房管局的备案价格不一致，但双方并未约定以备案价格作为确定顶账价款的计算依据，在无证据证明甲同意或认可以备案价格作为确定顶账价款的计算依据的情况下，一审法院确定顶账价款按《顶账协议》约定的价格计算并无不当。且一审法院作出判决后A公司并未就此提出上诉，现在提出该主张，有违诉讼程序。

参考案例：（2019）最高法民申466号

裁判规则六：口头达成的以房抵债协议合法有效。

案例六：2009年9月3日，甲、乙以丙的名义与A公司合作开发房地产项目，甲、乙承担该项目的各项税费及在项目开发建设期间所发生的一切债权债务，以A公司的名义办理商品房预售许可证，并负责销售，销售额超过规定金额的部分作为代理费归甲和乙。2013年4月10日，甲作为业主，根据A公司提供的资料物业为其办理了其中一套别墅的水、电、燃气的开户，继而甲对该套别墅进行了装修。甲无法偿还丁的借款，2014年3月双方口头（录音）约定以房抵债，以该套别墅折抵全部借款。2014年3月10日，A公司与丁签订了《商品房买卖合同》，甲通知戊房款由甲交纳，A公司出纳戊（甲与戊系姐弟关系）向丁开具了收款收据，2014年10月1日丁正式入住该房屋。

因甲无法还款，2014年10月双方又对以房抵债进行了调解协商，双方对该房屋抵债的金额未能达成一致。2014年10月10日，A公司通过公证的方式向丁送达了《解除合同及停止侵害的通知》，通知称：因丁未按合同约定支付公司购房款，且价格明显低于市场价格，决定解除其与丁于2014年3月10日签订的合同，请丁接到该通知后3日内搬出该房屋。此后，A公司起诉要求丁搬离该房屋。

最高法院认为：甲、丁达成口头协议后，丁即入住案涉房屋，甲对丁的入住未提异议。可见，甲与丁达成了“以房抵债”协议，并也实际履行了该协议。甲与丁就“以房抵债”的调解协商未达成一致意见，但不能否定之前双方已经达成的以房抵偿欠款这一口头协议的效力。甲负责房屋的销售包括合同签订，因此，甲有权以A公司名义与丁签订《商品房买卖合同》。A公司在未收到购房款的情形下便开具加盖案涉项目工程项目部财务专用章的收款收据，故原判决认定A公司出具收据这一行为视为A公司对甲与丁之间“以房抵债”协议的追认，未有不当。

参考案例：（2018）最高法民申1122号

裁判规则七：以物抵债尚未完成前，旧债务尚未消灭，债权人可以选择要求债务人继续履行旧债务。

案例七：A公司与B公司、C公司签订《商品混凝土销售合同三方协议》，A公司向某项目东区供应商砼，约定的付款方式为每次支付30%现金，70%材料款以C公司所持物业抵顶，A公司指定甲为该物业最终受让人。2014年9月25日，A公司和C公司签订了《补充协议》，约定以D公司的货物抵偿70%的材料款，但D公司未在补充协议上签字盖章确认。2015年8月20日和8月28日，C公司与甲签订两份《工程款抵顶房款（物业）协议书》，双方约定以以房屋抵顶C公司欠A公司的部分工程款，诉讼中将部分房屋网签备案在甲名下。同时C公司将部分抵债的房屋为另案提供了诉讼保全的担保，现该案件在执行中。2016年1月17日A公司完成供货后与B公司进行了结算，并先开具了与结算金额相一致的发票。A公司向法院起诉请求B、C公司支付全部的材料款及逾期利息。

最高法院认为：由于三方协议中关于以房抵债的约定不明，不具有履行性。《补充协议》中D公司未在该协议上签字或盖章，D公司也未向A公司供应货物以偿还A公司的款项，该协议并未成立。C公司和甲签订的两份《工程款抵顶房款（物业）协议书》，但因该协议书并未得到A公司的确认且涉案抵顶房屋所有权亦未转移登记于甲名下，以物抵债清偿行为尚未完成，债务并未消灭。原审判决支持A公司以金钱支付方式继续履行约定义务的请求，适用法律并无不当。C公司关于其与甲签订的两份工程款顶房协议属于以物抵债行为，是诺成合同，不以物权变动为成立要件的主张，缺乏理据，依法不能成立。

参考案例：（2018）最高法民申1897号；（2017）最高法民申3957号

裁判规则八：债权人主动恢复旧债务的履行，视为放弃以房抵债的方式履行债务。

案例八：甲通过A公司多次向B公司出借款项，借款到期后，B公司无法偿还借款，于是B公司与甲签订了以房抵债的《商品房买卖合同》，合同签订后B公司对上述购房合同办理了网签，未办理预告登记。甲向法院起诉请求B公司归还全部借款（包含以房屋抵偿的借款）及利息。

最高法院认为：虽然B公司和甲达成了以房抵债的合意并签订了《商品房买卖合同》，双方同意以商品房价款冲抵B公司欠付甲的借款，这属于双方对偿还借款的履行方式的特别约定，但由于用于冲抵借款的房屋尚未过户到甲名下，故本案并未实际发生消灭借款债务的法律效果。而且，甲提起本案诉讼主张借款债权时，并未扣减商品房价款的金额，说明其已放弃了由对方按以房抵债的方式来履行债务。因此，B公司主张已通过以房抵债消灭借款债务的再审申请理由，不能成立。

参考案例：（2018）最高法民申2800号

裁判规则九：以房抵债协议已经履行的情形下，债权人无权再要求履行旧债务。

案例九：A公司中标B公司的住宅建造项目，2011年4月15日，双方签订了《建筑工程施工承包补充合同（一）》。此后，双方多次以B公司的房屋以抵顶工程款和押金。2014年1月13日，B公司与A公司项目负责人甲签订《内部协议书》，载明B公司于2013年9月2日、12月4日共划出二十四套商品房给甲冲抵工程款7687080元。因工程施工拖欠民工工资和材料款迫切支付，B公司同意甲向案外人乙融资500万元，并以B公司的名义，代甲与乙签订借款抵押合同，将上述二十四套已属于甲的商品房抵押给乙，再由乙将款项直接转付给甲（在借款抵押合同中注明），甲负责还款。因甲未能归还，乙起诉至法院，法院判决B公司归还借款，并就抵押房屋拍卖价款享有优先受偿权。A公司一审反诉请求解除《内部协议书》。

最高法院认为：A公司与B公司达成的以房抵顶工程款的意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，《内部协议书》合法有效。B公司作为发包人虽负有向承包人A公司给付工程款的义务，但基于B公司已经按照《内部协议书》履行的前提下，双方实际选择了新的债务清偿方式清理双方的债权债务，案涉《内部协议书》并非不能实现合同目的，就B公司在本案中以78套房屋的购房款作为抵顶A公司的已付工程款事宜，原判决予以确认并无不当，A公司无权选择请求B公司履行再行支付工程款的义务。

参考案例：（2018）最高法民申5070号

裁判规则十：以房抵债来抵消旧债务的目的不能达到时，各方仍应继续履行旧债务。

案例十：A公司向B公司供应货物，后经A公司和B公司对账结算，甲和A公司签订了《确认书》，确认了B公司欠A公司的货款总金额，甲对B公司的债务承担连带保证责任。此后，A公司委托乙与C公司签订了《商铺内部认购协议》，用B公司欠A公司的货款抵顶购房款，但双方一直未签订正式的《商铺买卖合同》。因政府拆迁事宜，事实上该商铺已不能办理预售许可证。该认购协议约定C公司不能在本协议有效期限内取得相关证件导致不能与乙签订正式《商铺买卖合同》，或者不能给乙办理产权分割登记的，本协议自然终止，C公司承担相应的违约责任。A公司起诉要求B公司支付货款、违约金，甲承担保证责任。

最高法院认为：在本案一、二审审理过程中各方均未提供证据证明案涉商铺所在工程项目已取得商品房预售许可证明，故案涉《商铺内部认购协议》应依法认定为无效合同。且A公司与C公司未依据该协议约定签订正式的《商铺买卖合同》，亦未移交商铺。因案涉房屋未取得商品房预售许可证明，该协议实际履行不能，故A公司以取得房屋实现债权的目的和B公司及C公司出售房屋、以房抵债来抵消各自债务的目的均未达到，本案各方仍应按照双方之间原有的合同继续履行各自的义务。

参考案例：（2018）最高法民申3318号

裁判规则十一：抵债房屋非债务人所有不必然导致以房抵债协议无效。

案例十一：乙向甲借款，丙向乙（或E公司）借款，A、B、C、D四公司也向乙（或E公司）借款，乙、E公司与丙签订了《抵债协议书》，约定以房抵债，但一直未履行。后甲与乙、丁、F公司、G公司及丙三方先后签订了《债权转让框架协议书》及《债务清偿协议书》，乙将其对丙的债权转让给甲，丙以戊和H公司名下的房屋抵债给甲清偿借款，在抵债协议履行前，乙、丁、F公司、G公司继续对欠甲的借款履行担保或共同清偿责任。此后，乙、丙又签订了《清偿协议书》及《协议书》，丙以戊和H公司名下的房屋折抵了丙欠乙的全部借款，并将抵债房屋过户至乙指定的I公司名下。甲起诉要求丙归还借款，乙、丁、F公司、G公司承担连带责任。

最高法院认为：关于案涉抵债房产不属于丙所有是否导致《抵债协议书》等五份协议相关内容无效的问题。本案中丙主张自己不是案涉房产登记的所有权人，无权处分该抵债房产，故所签订的上述协议中涉及以房抵债的内容无效。本院认为，首先，房产所有权人和无权处分人是不同的概念，不是房产所有权人并不必然代表无权处分房产。

处分权作为所有权人的一项基本权能，在多数情况下由所有权人享有，但在某些情况下，也可以使所有权与处分权分离，非所有权人可以依法律规定或者当事人的约定，成为对标的物的有权处分人。从本案事实看，丙和案外四公司已用案涉房产抵偿乙一方债务，并按乙指示将该房产过户到案外人I公司名下，已实际处分了案涉房产，登记过户行为已经完成。而房产原所有权人戊与H公司对此也并无异议。故丙主张自己无权处分案涉房产，并因此主张合同无效没有事实依据，与实际情况不符，本院不予支持。

参考案例：（2017）最高法民终458号

裁判规则十二：恶意串通的以房抵债行为无效。

案例十二：因A公司欠付甲等人工程款，2006年12月27日，双方决定以房抵债，A公司与甲签订《商铺出售协议书》，将临街商铺出售给甲抵偿工程款。该协议签订后，A公司将该房屋交付甲实际占有。后A公司多次向甲出具《承诺书》，表明因自身未归还银行贷款等原因导致未能替甲办理商铺登记及将为其办理商铺登记的时间。2015年11月26日，A公司与乙签订《抵帐协议书》和《商品房买卖合同》，将该商铺抵债给乙，2015年12月15日，乙取得上述商铺的房屋所有权证。后乙陆续以该商铺作为抵押办理了贷款。继而，甲起诉确认A公司与乙之间以该商铺抵债的行为无效，并确认甲为商铺的所有权人。

最高法院认为：A公司将案涉商铺出售给甲用于抵偿其欠付施工人的工程款，甲已全额付清购房款并自2007年一直占有并使用案涉商铺，但A公司始终以商铺未解除抵押为由拖延办理产权手续。在此情况下，A公司又与乙签订《商品房买卖合同》，将案涉商铺抵账给乙显然存在恶意。而乙在原审中出具的证明其向他人账户转款的证据，不能证明是A公司与乙之间的借款，且乙主张抵偿的债务金额巨大。

在本案中通过实地查看，向承租人、物业部门等了解情况等方法可以轻易得知案涉商铺已出售他人，却没有提交证据证明其到用于抵偿其巨额债权的案涉商铺进行过查看和了解，原判决在认定其与A公司签订《抵账协议书》《商品房买卖合同》并办理产权手续与日常交易习惯不符，并在此基础上认定A公司与乙系恶意串通，损害了甲的合法权益，不缺乏证据证明。因此，确认A公司与乙就商铺抵债的行为无效，适用法律正确。

参考案例：（2017）最高法民申2615号；（2017）最高法民申2618号；（2017）最高法民申2628号；（2017）最高法民申2614号；（2017）最高法民申2613号

裁判规则十三：法院就债权人和债务人之间达成的以房抵债合意出具的民事调解书，第三人不能撤销。

案例十三：2009年5月6日A公司与B公司签订《山西省建设工程施工合同》，因A公司无法偿还工程款，双方于2013年8月8日签订了《房屋抵债协议》，A公司以房屋折抵购房款。后双方在法院达成调解协议，法院对欠付的工程款数额及以房抵债清偿债务的约定出具了《民事调解书》。A公司因经营需要向甲借款，此后双方签订了房屋买卖协议，双方如A公司在约定的时间内不能还款，则其以约定的价格将房屋卖给甲。此后，甲提起了第三人撤销之诉，请求撤销《民事调解书》。

最高法院认为：甲关于民事调解书损害其民事权益而应予撤销的申请再审事由不能成立。甲与A公司之间虽然签订了房屋买卖协议，但并未办理产权过户登记，双方之间仍为债权债务关系。而民事调解书虽然对当事人之间以房抵债的协议约定进行了确认，其实质内容是债务人A公司通过以房抵债的方式履行债务，并非房屋物权权属的变动，不具有对抗其他债权的效力。无论民事调解书存在与否，均不影响甲行使其作为债权人的权利，甲的民事权益亦并不因该调解书而受到损害。因此，甲以民事调解书损害其民事权益为由作为本案第三人提起撤销之诉，缺乏事实和法律依据，原审法院驳回甲诉讼请求，并无不当。

参考案例：（2016）最高法民申3122号；（2013）民提字第97号

裁判规则十四：债务人就抵债房屋为债权人办理了网签备案后，以房抵债协议实际履行，双方之间的旧债务消灭。

案例十四：2014年3月A公司向B公司借款，双方签订了《借款合同》一份，此后B公司通过银行承兑汇票的形式交付了借款，A公司出具了收据。2015年9月17日，B公司、A公司、C公司签订《以房抵债协议书》，共同确认了A公司尚欠B公司借款本金及利息总金额，并以C公司的房产抵偿全部债务，B公司指定D公司接受C公司的抵债房产。此后各方又签订了《补充协议书》，选择了抵债的具体房屋。2017年2月4日办理了抵债房屋的网签备案手续，区不动产登记中心出具《已经网络签转让房屋明细》。同日，C公司出具了《关于履行<以房抵债协议书>的情况说明》，确认已经实际抵偿《以房抵债协议》中A公司所欠B公司全部债务。此后，B公司起诉要求A公司归还借款及利息。

最高法院认为：C公司出具《关于履行<以房抵债协议书>的情况说明》，说明有16套房产已经网签过户给B公司指定的第三方，抵偿A公司所欠B公司的全部债务。二审法院认定上述《以房抵债协议书》已经实际履行，A公司通过以房抵债的方式清偿了所欠B公司的全部借款本息，具有事实依据。

参考案例：（2017）最高法民申3771号

裁判规则十五：债权人和债务人可直接将旧债务转为以房抵债法律关系，以房抵债协议生效后旧债务消灭。

案例十五：2012年9月6日，甲与乙签订以房抵债协议书，以甲名下的房屋折抵借款，并约定本协议自双方签字后生效，之后乙对甲的债权消灭，双方之间再无其他债务纠纷。乙接受抵债房屋后，实际占有并将该房屋对外出租。2012年10月16日丙与甲民间借贷纠纷一案，丙申请法院诉讼保全了甲名下的两套房屋，法院判决甲归还丙借款本金及利息。判决生效后，丙申请强制执行，乙以案外人身份向一审法院提出书面异议被驳回，继而提起本案诉讼要求停止执行抵债房屋，并确认其为实际权利人。

最高法院认为：双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由甲以其所有的房屋抵偿该借款本金及利息。根据协议约定，协议生效，乙对甲的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。丙关于乙与甲之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予采信。

参考案例：（2017）最高法民申2484号；（2017）最高法民申2476号；（2017）最高法民申2482号

裁判规则十六：以房抵债的目的实现后，债权人无权解除以房抵债协议。

案例十六：A公司向银行借款，A公司股东甲以个人房产为借款提供抵押担保。双方核对账目后，确认了A公司的欠款金额。银行将债权转让给B公司，B公司与A公司签订了《以房产抵债协议》，约定A公司以其房屋一次性偿还全部借款本金及利息，做完资产交接手续后，双方之间的贷款本金及利息做清零处理。此后A公司将全部抵债资产（含有证房产和无证房产）全部移交给了B公司，B公司负责人在收条及其他交接文件上签字确认，并为A公司办理了贷款销户手续。此后，B公司起诉要求解除《以房产抵债协议》，A公司归还借款本金及利息。

最高法院认为：本案《以房产抵债协议》签订时B公司明知抵债房产的产权情况，自愿同意A公司用带有瑕疵的房产来抵偿债务，并实际接收了抵债房产，进而核销了A公司的债务。至此，B公司的合同目的已实现。至于B公司主张A公司不能也无法办理产权证的问题，B公司的上述一系列行为均系其自担风险的行为，其后反悔并主张解除《以房产抵债协议》不符合合同解除的法定条件，原审法院据此驳回其诉讼请求并无不当。

参考案例：（2016）最高法民申904号

裁判规则十七：债务人交付抵债的房屋存在事实上或法律上不能履行时，债权人不能请求继续履行以房抵债协议。

案例十七：A公司建造某小区住宅与B公司签订了《建设工程施工合同》，A公司拖欠B公司工程款，双方签订了以房抵债协议，A公司用房屋冲抵了部分工程款，但该部分已冲抵工程款的房屋未能办理房产证。双方抵债的房产已于2011年由A公司抵押给甲和乙，且未办理抵押权注销。此后，部分抵债房屋已经变更过户至案外人名下、部分房屋已被人民法院查封。A公司向最高院再审请求确认A公司与B公司以房抵债的协议有效。

最高法院认为：案涉以房抵债协议不存在合同法定无效的情形，应属合法有效。因双方未实际履行所以不发生房屋所有权变动的法律效果；由于在事实上或法律上不能履行，B公司请求继续履行该协议亦不能支持。原审法院认定案涉以物抵债协议无效，虽然适用法律错误，但由于B公司起诉时并未将其作为独立的诉讼请求，而是主张以物抵债协议发生相应工程款债权消灭的效果，原审法院对此未予支持，裁判结果正确。B公司的此项申请再审理由不能成立。

参考案例：（2016）最高法民申2800号

裁判规则十八：债权人和债务人在以房抵债协议中设置回购权条款，法律法规并不禁止，不影响以房抵债协议的效力。

案例十八：从2003年开始，A公司多次向甲借款，2013年4月23日甲、A公司经过对账清算后，签订了《房屋抵债买卖合同》，事后，双方对该份合同办理了公证。2013年4月28日，甲与乙签订了《关于共同购买A公司门面房的协议书》，双方以甲对A公司的债权、B公司对A公司的债权，两项债权总额共同购买抵债房屋，各占50%的份额，乙向甲支付一半的房屋对价款。2019年1月3日，甲将50%的债权转让给了乙，B公司将其对A公司的债权转让给了乙。甲、乙起诉至法院要求确认其与A公司签订的《房屋抵债买卖合同》有效，A公司交付房屋。

最高法院认为：A公司与甲经对之前的借款进行对账清算后，签订了《房屋抵债买卖合同》，用房屋抵偿全部借款，属于在消灭原债权债务关系的基础上建立了新的房屋买卖的法律关系。虽然，该《房屋抵债买卖合同》第九条有“可以通过偿还本息赎回房屋，甲收到回购款后，应无条件将案涉商铺予以返还”的约定。但该约定是以前述新的房屋买卖法律关系为前提。

双方签订《房屋抵债买卖合同》的真实意思应为：如果A公司在三个月还款期限届满仍不能还清欠款，则应以自己开发的商品房抵债。据此，该项约定也是双方通过协商所确立的是一种以房抵债的实现方式。私法领域遵循意思自治原则，“法不明文禁止即可行”，只要当事人之间协商一致，即只要其不违反法律或公共利益，可以设定某种法律关系。当事人如果愿意，在合同之中设定回购权条款，法律法规并不禁止。故A公司关于《房屋抵债买卖合同》无效的再审申请理由不能成立。

参考案例：（2020）最高法民申4368号