●关于农村土地，有人弃之不理，人生目标是“脱农”，到城镇生活；有人固守传统，思想守旧，乱占耕地、闲置用地，“圈地为王”；有人专做投机之事，到农村盖大别墅，建“商品房”……农村土地乱象，如何规制？

●2020年5月14日，自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（以下简称《通知》），围绕全国宅基地数量大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题，提出了针对性解决措施。

●那么，怎样解读《通知》精神？有哪些涉及老百姓切身利益的问题？

01怎样认定农村一“一户一宅”？

《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”

“户”一般是指具有本村常住户口且享受集体资产分配的集体经济组织成员家庭。

注意是两个条件：一是户口要在本村，二是要能够享受集体资产分配的集体经济组织成员，二者缺一不可。

02未分户的情况下，能进行确权登记吗？

《通知》强调：“宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”，在未分户的情况下以是否分开居住为准，分情况办理确权登记手续：

一、未分户已分开居住的

符合当地分户建房规定没有提出申请，但已实际新建房屋分开居住，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本村集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续，依法予以确权登记。

二、未分户未分开居住的

未分户也未分开居住的，其实际使用的宅基地面积没有超过分户后建房面积标准总和的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

03外嫁女，两头空？

为了维护农村妇女宅基地权益，《通知》明确规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记薄及权属证书上。

农村妇女因婚嫁离开原村集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记；外嫁女没有取得新家庭宅基地使用权的，那么依然享有原宅基地使用权。

04符合哪些条件可以申请农村宅基地？

农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：

一、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;

二、外来人口落户本村，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

三、因发生或者防御自然灾害，实施村庄和集镇规划以及进行(乡)镇村公共设施和公益事业，需要拆迁的;

05哪些情况下不能申请宅基地？

有下列情形之一的不予批准：

一、年龄未满十八周岁的;

二、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

三、出卖或出租住房的；

06申请宅基地的程序是怎样的？

一、提出申请，符合条件的村民，向所在村民小组提出宅基地和建房规划许可的书面申请；

二、经村民小组会议讨论，并在小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，提交村委会审查；

三、审查通过的，由村委会签署意见，报送乡镇政府。

四、乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》；

五、农户建房完工后，由乡镇政府组织相关部门进行验收，验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》；

六、通过验收的村民，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记；

07农民进行异地宅基地申报，需要准备哪些材料？

村民在本村异地新建房屋，应提交如下材料：

一、农村村民用地申请书;

二、农村村民建设用地审批表;

三、户口簿复印件(与原件核对);

四、属于建新交旧的，提交原集体土地使用证，申请人与村委会签订归还旧宅基地合同；

08村民在原地翻建房屋，需要申报吗？

需要申报，应提交如下材料：

一、农村村民用地申请书;

二、农村村民建设用地审批表;

三、户口簿复印件(与原件核对);

四、原集体土地使用证书

09申请的宅基地需在多长时间内建房？

国家规定申请的宅基地需在两年内建房，若未在规定时间内建房，村集体有权收回宅基地。

10农村宅基地面积标准是多少？

根据《土地管理法》相关规定：

农村宅基地用地标准：占用农用地每处不超过200平方米(0.30亩)，占用建设用地和未利用地每处不超过233平方米(0.35亩)。

同时《土地管理法》第62条规定：农村村民宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。也就是说农村宅基地按照各个省、自治区或直辖市相关的规定，全国并没有统一的计算方法，因为涉及到山区、平原、草原等地理形势的因素，每个地区的政策不同。

11在宅基地上建房，房屋面积标准是多少？

小户：即三人以下，申请建房面积不得超过75平方；

中户：即四至五人，申请建房面积不得超过110平方；

大户：即六人以上，申请建房面积不得超过125平方；

注：

• 使用非耕地的，每档最高可增加15平方；
• 山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35平方；
• 实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 平方以上的，可放宽一个档次的用地限额。

12农村自建房，能盖几层？

农村盖房要坚持“有利生产，方便生活”的原则，我国对农村自建房有一定的标准，但各地区也可根据实际情况进行调整：

一、2-3层：适用于从事农村生产和庭院经济的农户

二、4-5层：适用于脱离农村生产的农户

三、层高最高不得超过3.3m

13不同时期建设的超过面积标准的房屋，如何进行确权登记发证？

根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定：对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

一、1982年以前农村村民建房占用的宅基地，无论是否超占都可以按实际使用面积进行登记。

二、1982—1987年间，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照当时国家和地方有关规定处理的结果予以登记；

三、1987年以后农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。

• 超过部分，在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明。待以后分户、拆迁或是重新规划等情况下，按有关规定作出处理，并按照各地规定重新进行登记。

14“一户多宅”村民，哪些情况下可以得到确权登记？

一、面积总和小于宅基地面积标准的；

二、未分户的，现有多处住宅面积之和小于等于分户后宅基地标准面积总和的；

三、因房屋继承、赠与形成的一户多宅；

四、宅基地合法流转；

15“一户多宅”村民，哪些情况下房子会被收回？

一、没有提出申请经过审核私自建房的；

二、超出审批面积的；

三、户口不在村集体，仍建设房屋的；

16孩子是非农户口，能继承父母在农村的宅基地吗？

孩子户口已迁走，非本村村民，是不能够继承宅基地使用权的，但房屋属于私人财产，继承人可以依法继承。

按照法律规定的地随房走的原则，继承人可以基于房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等，房屋一旦损毁、灭失后，宅基地由村组织收回。

17非本村村民依法取得的宅基地可以登记吗？

以下情况可以进行确权登记：

一、“非本村集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，应依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。”

二、1982年前，非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围自1982年至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记；1982—1999年止，非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

18哪些情况下村民的宅基地使用权会被收回？

《通知》要求对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

19什么是“小产权房”？

小产权房不是法律概念，而是事实概念。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。

小产权的本质是违章建筑，不合法；小产权房的房屋买卖合同被人民法院认定为无效的亦不在少数，购买须三思！

20城镇居民能否到农村购置宅基地？

不能，《通知》要求，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

21农民可以买卖宅基地吗？

根据法律规定，本村的宅基地只能出售给本村集体组织的村民（根据“一户一宅”规定，只能是无宅基地村民，例如需要分户无地的村民），城镇户口、外村村民无权购买。

22以前登记的宅基地和建设用地使用权证，现在还能用吗？

能用，《通知》规定对符合登记条件的村民办理房地一体不动产登记，坚持不变不换原则，不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效。

23在宅基地测量过程中，本人不在当地怎么办？

各地可采取积极灵活的方式，完成宅基地和集体建设用地权属调查。

对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行。

24在外地的村民，可以通过“微信”收到权属调查结果吗？

开展农村房地一体权籍调查时，国土资源主管部门应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织并公示权属调查结果，对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权属调查结果告知权利人及利害关系人。

25房屋建在城乡规划区外，能进行不动产权登记吗？

对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。

位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

26农村集体土地确权登记发证对广大农民群众有什么好处？

农村土地的确权颁证对于维护农民权益、促进农村土地制度改革、发展现代农业有着深远意义，具体表现为以下几个方面：

一、明确土地归属，强化物权保障，作为解决农村宅基地和集体建设用地使用权纠纷、维护农民权益提供强有力的原始依据。

二、保护广大农民群众的合法财产权，为巩固农村基本经营制度提供强有力的制度保障。经过确权颁证之后，土地既是资源，又是资产，农民可依法对土地进行流转，例如交给家庭农场、农民合作社等来经营，换取实物或租金等。这样一来，农民的财产性收入就会增加。

三、农民可用自己的权证进行抵押贷款，当前，因部分农民无法提供担保、没有足够的抵押物、贷款难问题较突出。而确权登记颁证以后，随着相关政策的陆续出台，农民就可用自己的权证进行抵押贷款。

土地是农民的根本，农村宅基地和建设用地使用权事关每一位农民的根本利益，如何保护自身权益不受损，如何直面政策执行偏差，如何合法的进行农村土地流转交易，面对这一系列的问题，我们需要懂点法律，知法守法不犯法，同时遇到解不开的难题，请求律师的帮助。