黄浦区买卖合同律师找哪个，房屋买卖合同被法院判决撤销后

——从金某等与施某房屋买卖合同纠纷案看约定解除权的行使

裁判要旨：

合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同时，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，法院不予支持。

编写人：北京恒都（上海）律师事务所 杜继业律师

【案情简介】

2020年4月20日，施某与金某二人经中介方居间服务后签订买卖合同一份，约定：1．施某以800万元将系争房屋转让予金某等二人；2．买卖双方于2020年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；3．逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，施某有权单方解除合同。金某等二人承担违约责任除应支付逾期付款赔偿金外，还应按照房屋总价20％支付违约金。

签约后，施某于2020年4月23日出具《收据》确认收讫金某等二人房款5万元。嗣后，施某按约将系争房屋交付金某等二人。2020年8月31日，金某等未能按约支付后续房款，买卖双方就此未予按约办理产权过户手续。2020年9月2日，金某等二人支付施某房款400万元。2020年9月22日，因金某等二人逾期支付房款已过15日，施某要求解除其与金某等二人所签的买卖合同。2020年10月23日，金某等二人收讫征收款并于同日转账支付施某房款525万元。

【法院裁判】

一审法院的裁判意见：

上海市黄浦区人民法院经审理认为，施某与金某等二人所签买卖合同及《补偿协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，施某及金某等二人作为签约方均应恪守约定之义务。实际履约过程中，金某等二人于2020年9月2日支付4，000，000元，但在所约定的15日宽限期限内未再支付剩余款项，据此，施某按约取得合同解除权，之后施某于2020年9月22日通过诉讼方式实际行使该项权利，买卖合同在施某起诉状副本于诉前调解程序期间实际送达金某等二人之日予以实际解除。

对于施某诉请之违约金，施某该项诉请虽与合同约定无悖，但鉴于系争房屋市场价值并无下跌趋势，施某就合同解除并无实际损失，且金某等二人于庭审中亦以违约金过高为由要求酌情调低违约金数额，鉴此，法院对施某诉请之违约金数额依法予以酌情调低再予支持。（酌定违约金为20万元）

至于金某等二人辩称系因疫情导致征收补偿款延迟发放，从而导致其未能按期付款一节，鉴于付款义务系属金钱支付义务，而买卖双方就房款支付可能因征收事宜导致延迟一节并未作出相关约定，故金某等二人所称情节无法成为免于承担合同项下违约责任之理由，法院对金某等二人该项抗辩理由依法不予采纳。

至于金某等二人辩称施某于2020年8月31日后仍要求付款一节，鉴于此时金某等二人付款行为尚不构成解约事由，如金某等二人在后续宽限期限内可全面履行付款义务，则合同仍然可予履行完毕，故金某等二人所称情节对于施某按约行使合同解除权并无影响。

至于金某等二人已实际支付全部房款一节，鉴于金某等二人付款行为系属单方面付款行为，且施某在金某等二人支付后续房款之前既已取得并实际行使合同解除权，故金某等二人后续付款行为无法阻止施某解约行为之法律效力。

二审法院的裁判意见：

一审判决后，原告不服提起上诉。上海市第二中级人民法院撤销了一审判决，理由如下：

合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同时，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，法院不予支持。

本案中，金某等二人未按合同约定履行付款义务确系房屋征收补偿款迟延发放所致，应属客观原因，而非其不愿、不想或怠于支付等主观原因。同时，金某等二人与施某协商后，便快速筹措400万元支付给施某，并于房屋征收补偿款发放当日将剩余全部款项支付给施某。由此可见，金某等二人对于解决合同履行中产生的问题之态度较为积极、主动。对于施某而言，其出售系争房屋之目的系为获取合同约定的购房款。现施某已全额收取到购房款，其作为守约方的合同目的事实上已得到了实现。

综合全案，金某等二人迟延付款虽系违约，但并不构成根本违约。从维护交易秩序的稳定性、违约行为是否严重、合同目的能否实现等角度综合考虑，双方所签买卖合同继续履行更加符合法律所倡导的诚实信用、公平合理原则。综上，一审法院仅以金某等二人迟延付款为由判决确认双方买卖合同解除，有所不当。

上海市高级人民法院裁判意见：

施某不服二审结果，向上海市高级人民法院提起再审，法院经审查认为，金某等方买受人在二审期间提交的证据证明因疫情原因未及时取得征收补偿款，致未能按约向出卖人施某支付房款。根据相关规定，二审法院基于此未判决买卖合同解除，无不当。驳回施某的再审申请。

【上海杜继业律师评析】

比较一审和二审法院的裁判意见可以看出之所以两级法院的裁判结果“冰火两重天”，根据区别在于约定解除是否需要考虑违约程度，也即违约方的违约程度是否达到了根本违约的程度。对于此，理论及实务界一直存在争议，因为除了“约定解除”外，法律还规定了“法定解除”，按照法律规定，只有法定解除才需要看违约程度是否达到根本违约的程度，否则法律就没有必要再规定约定解除。这种观点有一定道理，一审法院即持此种观点。

而不得不提出的是2019年11月8日最高院发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称“九民会纪要”），其中第47条内容是：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”

显然，二审法院正是根据该纪要进行裁判的。一些专业人士对该条规定提出了批评，认为其本质上违背诚实信用原则的精神。合同约定解除条件，是当事人为防爽约以达信守承诺之目的而做的安排。在合同履行过程中，若一方违约对方，自是违反了诚实信用原则也违反了约定条件；另一方根据约定条件和诚实信用原则行使解除权，此举再合理不过。法院若借诚实信用原则之名否定解除权，其结果是鼓励背约，故这种观点实质上是违背诚实信用原则。

而且还可能戕害意思自治，易滋生腐败，毕竟到底违约程度是否达到可以解除的程度，目前看完全依靠审理法院自由裁量。如前不久引起广泛讨论的“最惨购房人”案件来看，该案中买方由于贷款延迟而违约，一审和二审法院不仅判决解除房屋买卖合同，还判决买方承担巨额的违约金。据报道，该案中买方迟延付款3个月左右，但最终贷款也已经办妥，完全可以实现合同目的。如果按照纪要47条的观点，可以认为该案中买方延迟3个月并不属于违约程度轻微，那问题是：到底延迟多久才算轻微呢？

另外，“九民会纪要”是在《民法典》之前出台的，而《民法典》的法条中并没有吸收纪要47条的内容。从本案再审结果可以看出上海市高级人民法院应该还是对纪要的内容持肯定态度的。同时，我们注意到上海市高级人民法院所编著的《上海法院类案办案要件指南》中也是对纪要47条的规定持肯定态度的，我们对此应引起重视。

文/上海杜继业律师（咨询或交流，请点击右上角“关注”后，直接通过头条“私信”联系）