农场承包土地找律师，农场承包土地找律师有用吗

作者：唐青林，北京市云亭律师事务所合伙人、律师

阅读提示：

本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。关于这个问题，唐青林律师认为：

本书梳理了与国有农场土地流转的相关裁判规则如下：

（1）国有土地使用权合同司法解释、房地产管理法关于划拨土地转让的规定不适用于国有划拨农用地的转让。（主文案例）

（2）土地承包经营权所指的土地是农村集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织使用的土地。承包国有林场取得的经营权不属于物权法规定的用益物权，仅属于基于合同约定产生的合同权利。（延伸阅读案例1）

（3）国有农场与国有农场职工之间并非平等的民事法律主体，对土地的承包不同于一般意义的家庭联产承包，不是民事法律的调整范畴。（延伸阅读案例2.案例3）

（4）国有农场的土地性质为国有划拨土地，在不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的可以转让、出租、抵押划拨土地使用权的条件的情形下，合同应认定无效。（延伸阅读案例4，与主文案例的裁判观点存在差异）

裁判要旨：

一、国有划拨农用地的转让，不适用国有土地使用权合同司法解释、房地产管理法关于划拨土地转让的规定。

二、最高人民法院负责人在国有土地使用权合同司法解释发布时答记者问中明确指出，该解释调整的国有土地范围为国有建设用地，不包括集体土地和国有农用地。该说明虽未在司法解释中直接规定，但作为适用范围的说明仍是有效的。故该司法解释中关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，不适用于国有划拨农用地的转让，不能直接援引该司法解释认定国有划拨农用地转让合同效力。

三、房地产管理法、国有土地出让和转让条例中有关划拨土地使用权转让需先经过审批的规定，从立法目及具体条文意思作整体解读，其所规范的对象均为建设用地，即该种土地使用权的性质在转让前已经属于建设用地，不能直接适用于本案涉及的国有划拨农用地的转让。

案情简介:

一、2010年5月6日，利乐公司与南新农场签订《土地转让合同》，约定：南新农场将位于该农场23队981亩国有划拨农业用地使用权转让给利乐公司，总价款35316万元，其中包含补办出让手续应向当地政府补交的40%地价款；如现行规划能调整为建设用地，则利乐公司应全额支付土地转让价款；如不能调整，按照现状条件转让，价款为35316万元的60%；合同报经农垦总局批准后生效。

二、合同签订之后，利乐公司已向南新农场缴纳土地转让款15140万元。2010年6月23日，农垦总局以《关于南新农场981亩国有土地使用权有偿转让给海南利乐房地产开发有限公司的批复》答复南新农场：同意南新农场转让981亩国有土地使用权给利乐公司。

三、三亚市规划局于2015年4月17日答复利乐公司的《关于开展海南三亚“温泉风情小镇”项目控规编制相关意见的复函》载明：涉案981亩土地，“在总规中均规划为非建设用地，其中约380亩用地位于半岭水库饮用水水源二级保护区范围内；约120亩用地规划为有条件可建设用地。由于项目申请用地在规划期内均为非建设用地，暂无法启动控制性详细规划编制工作。”

四、利乐公司向海南高院起诉，请求：确认《土地转让合同》无效；南新农场返还利乐公司已付土地转让款15140万元及利息，赔偿利乐公司经营支出损失32，429，879.28元，对外支出的青苗补偿费375万元；农垦总局承担连带责任。

五、海南高院认为，本案《土地转让合同》系双方当事人真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效合同。遂判决驳回利乐公司的诉讼请求。

六、利乐公司不服，上诉至最高法院。最高法院判决：驳回上诉，维持原判。

实务经验总结：

本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者唐青林律师给读者提出如下建议（如果读者有相关法律问题，欢迎和本书作者唐青林律师联系和沟通）：

受让国有划拨农用地作为房地产开发用地，涉及土地出让手续、规划变更手续的办理，存在办理难度及时间成本。为此，拟受让国有划拨农用地时，应预先向当地土地、规划等有关部门咨询行政审批手续的办理流程，分阶段支付转让价款，适当将成功办理审批手续与价款支付挂钩，并可约定解除合同的条件及解除后的清理结算方式。

相关法律规定：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕第5号）

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

《城市房地产管理法》（法释〔2014〕3号）

第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条 在城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章 第四章和第五章的规定办理。

《中共中央、国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》（2015年11月27日）

创新土地管理方式。土地是农垦最重要的生产资料，是农垦存在与发展的基础。要从强化农业基础地位、切实保护国有土地资源、实现可持续发展的高度，深化农垦土地管理制度改革。严禁擅自收回农垦国有土地使用权，确需收回的要经原批准用地的政府批准，并按照有关规定予以补偿，妥善解决职工生产生活困难，依法安排社会保障费用。加强土地利用总体规划及年度计划管理，严格执行土地用途管制制度，对农垦土地严格实行分类管理，禁止擅自将农用地转为建设用地。切实落实耕地占补平衡制度，加快划定永久基本农田。强化农垦土地权益保护，严肃查处擅自改变农垦土地用途和非法侵占农垦土地行为。用3年左右时间，基本完成农垦国有土地使用权确权登记发证任务，工作经费由中央财政、地方财政和国有农场共同负担。推进农垦土地资源资产化和资本化，创新农垦土地资产配置方式。对农垦企业改革改制中涉及的国有划拨建设用地和农用地，可按需要采取国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨用地等方式处置。省级以上政府批准实行国有资产授权经营的国有独资企业、国有独资公司等农垦企业，其使用的原生产经营性国有划拨建设用地和农用地，经批准可以采取作价出资（入股）、授权经营方式处置。有序开展农垦国有农用地使用权抵押、担保试点。保障农垦产业发展和城镇化建设合理用地需求。农垦现有划拨建设用地，经批准办理有偿使用手续后，可以转让、出租、抵押或改变用途，需办理出让手续的，可以采取协议方式。农垦土地被依法收回后再出让的，其出让收入实行收支两条线管理，市县分成的相应土地出让收入要按规定积极用于农垦农业土地开发、农田水利建设以及公益性基础设施建设。

《物权法》

第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

新法规定：根据2020年5月新颁布的《中华人民共和国民法典》，上述《物权法》自《中华人民共和国民法典》生效之日起废止，上述条文已经替换为：

《中华人民共和国民法典》第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

裁判要旨精要暨本案链接：

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

（一）《土地转让合同》的内容和性质

利乐公司与南新农场签订的《土地转让合同》，综合全部合同条款，其约定的主要内容分为两个方面：1.土地现状转让和规划调整后的转让款。南新农场转让的981亩国有划拨农用地的现状为农业用地。参照周边建设用地评估确定的转让总地价款计35316万元，其中包含划拨土地转让补办出让手续应向当地政府补交的40%地价款。如现行规划能予以调整，则利乐公司应按评估价35316万元全额支付土地转让价款。转让地块不能调整为建设用地的，按照现状条件转让，其价款为35316万元的60%。利乐公司支付完60%土地转让价款后，按照土地利用现状图所确定的用途开发利用土地，南新农场配合办理土地过户手续。2.办理规划调整的责任及相关后果。利乐公司负责办理开发立项、土地利用总体规划和城市总体规划的调整、用地审批等手续，并承担办理用地审批手续过程中行政性收费及税费。南新农场的责任是配合利乐公司办理土地利用总体规划、城市规划调整、用地报批和土地过户等手续，提供办理手续的相关证明材料。若因南新农场原因造成项目终止，已收取利乐公司的地价款原数退回，土地定金双倍返还。若因利乐公司原因在办完用地手续前终止项目，土地退回南新农场，已付土地定金归南新农场。若因国家政策调整或当地政府的原因，造成项目无法进行，则双方不承担责任，利乐公司已支付给南新农场的土地定金、地价款按原数退回利乐公司。

从上述合同内容可以看出，该合同具有复合型特点。南新农场主要是以转让农用地为目的，利乐公司以受让后进行开发建设为目的，合同的基础内容或者说双方要达成的最低目标是以现状将南新农场981亩国有划拨农业用地使用权转让给利乐公司，最终目标是实现将农用地调整为建设用地，达到利乐公司对涉案土地进行建设开发的目的。双方在签订合同时已经预见能否达到最终目标主要取决于宗地规划能否调整。而规划调整及有关审批手续则约定由利乐公司负责办理，南新农场予以配合。合同对最终目的无法实现的情况针对不同原因约定了相应后果。因此本案合同效力的认定也涉及两个层次：国有划拨农用地转让约定的效力、利乐公司为开发建设目的自行办理规划变更等有关审批手续约定的效力。

（二）能否依据土地使用权出让和转让条例、房地产管理法、国有土地使用权合同司法解释的规定将本案国有划拨农用地转让合同认定为无效

对于国有土地使用权合同司法解释，最高人民法院负责人在该司法解释发布时答记者问中明确指出，该解释调整的国有土地范围为国有建设用地，不包括集体土地和国有农用地。该说明虽未在司法解释中直接规定，但作为适用范围的说明仍是有效的。故该司法解释中关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，不适用于本案国有划拨农用地的转让，不能直接援引该司法解释认定本案合同效力。

房地产管理法中第一条规定：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”第二条规定：“在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”从上述立法目的看，其规范的对象是涉及房地产开发的国有建设用地，而不涉及国有划拨农用地。有关土地使用权划拨的章节中第二十三条虽然对土地使用权划拨做了比较宽泛的定义，但第二十四条所规范的仍然是建设用地使用权的划拨。国有土地出让和转让条例相关条文的情况与此相同。综上，房地产管理法、国有土地出让和转让条例中有关划拨土地使用权转让需先经过审批的规定，从立法目及具体条文意思作整体解读，其所规范的对象均为建设用地，即该种土地使用权的性质在转让前已经属于建设用地，不能直接适用于本案涉及的国有划拨农用地的转让。

综上，利乐公司主张应当按照土地使用权出让和转让条例、房地产管理法、国有土地使用权合同司法解释认定本案转让合同无效的观点，不能成立。

利乐公司所称南新农场未办理土地使用权出让手续、未交付土地使用权出让金、未领取权属证书的问题，亦均是以国有建设用地使用权转让的相关规定为依据。国有农场划拨农用地使用权的取得在历史上主要是根据批准文件确认，并不采取出让的方式，不涉及缴纳土地使用权出让金的问题，不以登记发证为生效要件。虽然已有规范性文件要求为农场国有土地使用权（包括农用地使用权）确权颁证，但其目的是加强国有农场土地使用管理，保护农场土地权利。该项工作在全国范围内并未完成，2015年11月27日《中共中央、国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》中，仍提出“用3年左右时间，基本完成农垦国有土地使用权确权登记发证任务”。南新农场虽未领取权属证书，但其对涉案土地所实质上享有的土地使用权的正当性，并无疑问。故南新农场未领取权属证书不影响本案合同的效力。

（三）认定本案合同效力应考虑的因素

本案合同是在农垦改革的背景下一个特定历史时期签订的。中央和海南省有关农垦改革的政策规定精神是，积极扶持农垦单位盘活利用农垦土地资源，解决垦区民生问题，即允许农场以国有土地对外流转进行合作开发、转让。2008年7月9日国务院《关于同意推进海南农垦管理体制改革意见的批复》（国函〔2008〕59号）中，肯定了支持海南农垦盘活土地资源，提高土地利用效率的政策。对于以农业用地转让，2004年《海南省农垦国有农场农业用地经营管理暂行办法》规定国有农场对外流转农业用地应尽量采用承包方式，2008年2月4日《海南省农垦总局垦区国有土地对外流转的规定》中，提到“原则上不得按农业用途转让土地使用权”，但均没有禁止按照农业用地转让。而2015年底《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》则指出：“对农垦企业改革改制中涉及的国有划拨建设用地和农用地，可按需要采取国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨用地等方式处置。”据此，应认为最终确认了可以采取保留划拨农用地的方式处置的做法。2010年6月23日，农垦总局以《关于南新农场981亩国有土地使用权有偿转让给海南利乐房地产开发有限公司的批复》，同意南新农场转让981亩国有土地使用权给利乐公司，从农场主管部门的角度已经完成涉案农用地按照现状转让使用权的审批手续。如需在地方政府土地管理部门完成农用地土地使用权过户手续，根据政策规定精神应当能够解决，南新农场应按合同约定予以配合，但该过户只属于合同的履行结果。

因本案中利乐公司取得国有划拨农用地以项目开发建设为目的，基于土地用途管制制度、严格限制农用地转为建设用地的基本政策，以及具体政策法规的要求，实际上仍涉及由地方政府审批办理农用地转为建设用地及补办出让手续的问题。而对于农垦国有农场以与项目建设相关的土地流转，有关法规和政策精神也是支持的。2008年4月30日海南省政府《关于农垦改革中国土环境资源管理若干问题的通知》中提出了对农垦土地流转的具体扶持政策：省农垦总局可以统一拟定年度建设用地计划，并单独申报；省政府在省级土地利用年度计划安排时，优先保障垦区用地指标；对垦区土地的农用地转用、划拨土地使用权转让等用地手续，予以优先办理，确保农垦系统各类建设用地的及时供应；垦区国有划拨土地转让时应补缴的40%土地出让金等收入，由有关部门拨付给省农垦总局，由省农垦总局统筹用于解决垦区内社会和民生问题。2009年5月27日通过的《海南省人民代表大会常务委员会关于推进海南农垦管理体制改革的决定》也规定：省人民政府应当优先考虑农垦年度建设用地计划指标和土地供应，扶持农垦改善民生及建设项目发展，优化农垦土地资源利用和结构布局。市、县、自治县因城镇建设需要，确需使用农垦国有划拨土地的，由省人民政府在兼顾双方利益的前提下，依法协调解决。2008年到2011年，农垦的国有划拨土地处置除法律法规规定应当上交国家的各项税费外，地方所得部分全额返还省农垦总局，用于解决民生等问题。中共海南省委2010年8月4日通过的《关于进一步深化海南农垦管理体制改革的决定》第十七条指出：“2010年7月31日前各农场已签订流转合同协议，并经海南省农垦总局批准的国有划拨土地，可按省政府批准的有关规定办理相关手续。”201O年9月10日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于深化农垦管理体制改革的实施方案》，其附件四《海南省农垦总局、海南省农垦总公司政企分开土地资源划分实施办法》第四条第三项规定“对2010年7月31日前，经省农垦总局批准对外流转的国有划拨土地按以下方式处理：1.对符合土地利用总体规划、城乡规划和产业政策的，由各县依法办理过户手续。涉及农用地转为建设用地的，应在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业政策的前提下，依法办理农用地转用审批手续后，再办理过户手续。……2.对目前尚不符合土地利用总体规划、城乡规划的宗地，能调整的给予调整，并予以办理农用地转用审批和过户手续。因规划不能调整而造成无法办理农用地转用审批和过户手续的，由省农垦总局做好善后工作。3.对未经市县及相关部门审批、已经动工建设的宗地，应依法处理后方可办理农用地转用和流转变更登记等手续。对涉及农用地转用审批的项目用地，由省农垦总局按照项目轻重缓急进行排序，并分年度申请用地计划指标，省国土环境资源厅根据省农垦总局每年核定的计划总量，分年度给予单列，并办理相关审批手续，以彻底解决农垦土地历史遗留问题。”

上述政策规定的特殊性在于，对于农垦农场的农用地转为建设用地，并未采取政府先收回农用地，再向市场供应土地的一般做法，而是在认可已签订流转合同的基础上，对于符合土地利用总体规划、城乡规划和产业政策的，经审批农用地转用后，直接办理土地过户手续。本案合同双方均应当了解土地管理的具体做法以及政府支持和鼓励农垦盘活土地资源的政策精神，合同的内容表明，双方在签订合同时已经预见能否最终办理建设用地使用权过户手续，主要取决于宗地规划能否调整，只要规划能够调整，则过户审批也能够顺利完成。合同强调利乐公司必须在办理农用地转用审批及土地过户手续后，方可在土地上进行非农开发建设，否则只能按照现状用途使用，也充分表明双方均不存在擅自将农用地作为建设用地直接转让以及规避审批的意图。双方的意图是先由受让方按照农业用途使用土地，然后努力办理相关调整规划和过户的手续。而从国家对交易管制的一般意义上讲，法律法规并未明确必须先办理管理部门的审批，然后才可以签订转让合同。作为划拨土地使用权转让审批的基础，首先由转让方和受让方签订转让合同，然后再进行审批，并不违背管制的目的。达到管制的目的不需要限制签订交易合同，而只要严格审查最终转让所需具备的相应条件即可。签订转让合同和审批的先后顺序在实务上可以根据方便原则确定。该种手续的办理，虽然一般理解应当由转让方办理，但南新农场因缺乏资金、人才、项目策划和开发能力，而与开发商合作，在合同中约定由开发商负责立项、调规、办理审批手续，自己负责配合办理及提供有关手续，同样不违背管制的目的。事实上在合同履行过程中有关部门也已经接受了利乐公司的相关申请，并作出答复。具体办理审批手续时，可以根据管理部门的要求由南新农场配合出具有关手续。双方在签订合同时已经预见到受让的农用地不能成功办理规划变更等审批手续的风险，且在合同中专门分别约定了因南新农场原因、利乐公司原因、国家政策调整或当地政府的原因等各种情况造成项目无法进行的相应后果。对于这种不违背审批的目的，且双方对能否最终得到审批的前景已有预测，明确约定办理审批的责任及相应后果的合同，如果认定无效，则违背鼓励流转交易和合同自由的原则。故应认定签订合同前是否审批以及签订后是否能够完成审批，并不影响本案合同的效力，即并不影响双方当事人之间合同的成立及合同因成立而在双方之间所具有的拘束力，而只是影响合同履行的可能性，未能得到批准及办理过户手续构成履行不能。

此外，虽然2014年8月13日海南省委办公厅、省政府办公厅《关于加强农垦土地利用管理的意见》（琼办发[2014]29号）第十四项要求，对2010年7月31日前经农垦总局批准对外流转和合作开发的农垦国有划拨土地，不符合土地利用总体规划、城乡规划和产业政策的，通过调解协商、解除合同等方式予以清理，由农垦总局依法做好善后工作。但上述要求的清理及善后工作，并不必须以否定合同效力为前提，不妨碍根据合同的约定进行相应的善后处理。

综上，本案《土地转让合同》并不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应认定为有效，双方当事人因履行该合同形成的纠纷应当按照合同中的相关约定处理。

案件来源：

海南利乐房地产开发有限公司与海南省国营南新农场、海南省农垦总局合同纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2016）最高法民终201号]。

延伸阅读：

本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。为了让读者对该问题有更加深入的了解，本书作者唐青林律师在上文的基础上，整理出如下更多的延伸阅读素材，供读者参考：

裁判规则一：土地承包经营权所指的土地是农村集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织使用的土地。承包国有林场取得的经营权不属于物权法规定的用益物权，仅属于基于合同约定产生的合同权利。（案例1）

案例1：王守志、淮南市洞山林场合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申2665号]认为，“关于王守志承包经营林地和鱼塘的经营权性质，王守志主张依据《合同书》和补充协议，其对承包经营的林地和鱼塘依法享有物权法意义上的土地承包经营权这一用益物权。按照我国物权法的规定，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四种类型，其中土地承包经营权所指的土地是农村集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织使用的土地。而王守志承包的土地是国有林场的林地和鱼塘，不属于农村集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织使用的土地。根据物权法定原则，王守志基于与洞山林场签订的《合同书》及补充协议取得的洞山林场部分林地和鱼塘的经营权并不属于物权法规定的用益物权，仅属于基于合同约定产生的合同权利。所以，二审判决认为王守志基于与洞山林场签订的合同取得的洞山林场部分林地和鱼塘的经营权并不属于土地承包经营权的认定有事实和法律依据，王守志申请再审认为其对涉案林场享有用益物权的再审申请事由不能成立，本院不予支持。”

裁判规则二：国有农场与国有农场职工之间并非平等的民事法律主体，对土地的承包不同于一般意义的家庭联产承包，不是民事法律的调整范畴。（案例2、案例3）

案例2：再审申请人吴振喜与被申请人盖州市西海街道办事处庄林村民委员会土地承包经营权纠纷一案民事裁定书[辽宁省高级人民法院（2014）辽审四民申字第348号]认为，“我国民事法律调整的是平等民事主体之间的民事发生关系。本案中，庄林村委会属于国有农场下属单位，而国有农场的土地是国家依法划拨给国有农场的资产，国有农场与国有农场职工之间并非平等的民事法律主体，其对土地的承包不同于一般意义的家庭联产承包，不是民事法律的调整范畴。吴振喜与庄林村民委员会关于征用土地补偿款分配所引起的纠纷不属于人民法院民事案件受案范围，原审法院驳回其起诉并无不当。”

案例3：王金山、王金林等土地承包经营权纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[江苏省高级人民法院（2015）苏审二民申字第00331号]认为，“本案系泗洪县青阳镇原种场三分场与其职工之间的土地承包纠纷，不同于农村集体组织与其成员之间形成的土地承包经营关系，双方之间并非平等民事主体之间的法律关系。其次，泗洪县青阳镇原种场作为国有农场其本身就是经营主体，他将土地交给职工承包经营，是企业的一种经营方式，属于企业其自主经营权范围，泗洪县原种场三分场有权决定对农场的土地进行分配、调整、收回。因此，本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围。王金山、王金林、王金涛以青阳镇原种场三分场侵犯其土地经营权为由提起民事诉讼，一、二审裁定不予受理其起诉，并无不当。故王金山、王金林、王金涛再审申请的理由因缺乏法律依据，不能成立。因此，二审裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。”

裁判规则三：国有农场的土地性质为国有划拨土地，在不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的可以转让、出租、抵押划拨土地使用权的条件的情形下，合同应认定无效。（案例4，与主文案例的裁判观点存在差异）

案例4：再审申请人杨维猛与被申请人大石桥市农村经济发展局承包合同纠纷一案民事裁定书[辽宁省高级人民法院（2016）辽民申638号]认为，“关于杨维猛所提大石桥市原种场具备签订民事合同的主体资格，案涉协议未违反法律法规效力性强制性规范，原审法院认定案涉承包合同无效缺乏法律依据的申请再审理由，本案中，大石桥市原种场系国有农场，其土地性质为国有划拨土地。关于国有划拨土地的转让和出租问题，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：‘划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。’第四十五条规定：‘符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。’大石桥市原种场作为土地使用者在2003年与杨维猛签订案涉承包合同时，并不符合‘土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人’这一主体要求，且未领有国有土地使用证，不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五规定的可以转让、出租、抵押划拨土地使用权的条件，故其签订案涉承包合同的行为违反了第四十五条‘划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。’这一法律法规效力性强制性规定。因此，原审法院认定案涉承包合同无效并释明杨维猛可就合同无效所受损失，另行主张权利的判决结果并无不当，故杨维猛此项申请再审理由不成立。”

《判决书中的合同法》作者简介：

唐青林，北京云亭律师事务所创始合伙人，北京市律师协会公司法专业委员会副主任，北京第二外国语大学国际法学院兼职教授，中国民主建国会会员。中国人民大学法学硕士学位。1999年开始从事法律工作。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉。法律专业论文曾发表在核心期刊《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》。

唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。

唐青林律师在注重法律实务的同时，注重理论和案例研究，十多年来在中国法制出版社等出版了十余部法律实务类著作：《公司保卫战》《公司法裁判规则解读》《商业秘密法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》。多次受邀在清华大学、人民大学、中国社会科学院研究生院等高校或大型企业讲授法律实务类讲座。

如果读者有相关法律问题，欢迎和本书作者北京云亭律师事务所唐青林律师联系和沟通。